Общество защиты жилищных прав города Москвы

В рамках социальной программы города Москвы юридические консультации по жилищным вопросам предоставляются юристами бесплатно. Телефон для справок: 8 (495) 683 - 40 - 42


Информация об обществе
Хроника событий
Услуги и расценки
Как обратиться
Пресса об обществе
Законы
«МОСКОВСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР» - бесплатные юридические консультации по телефону по любым юридическим вопросам

  Телефонный справочник

  Предпринимателям Москвы.
Семинары и консультации

  Отвечаем на ваши вопросы










   Законы

НАШ АДРЕС: 129626, Москва, Проспект Мира, дом 114 "А", офис 8, метро "Алексеевская"

КОНТАКТНЫЙ ТЕЛЕФОН: 8 (495) 683 - 40 - 42 (многоканальный)


Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 15 апреля 2010 года

Издание третье, переработанное и дополненное

Под редакцией
П.В. КРАШЕНИННИКОВА

АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ

Андропов Вадим Владимирович, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - ст. ст. 44 - 48 (в соавт. с И.Б. Мироновым); 55, 56; 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с И.Б. Мироновым).
Гетман Елена Станиславовна, кандидат юридических наук, судья Верховного Суда Российской Федерации - ст. ст. 3, 12 - 14; 39 (в соавт. с В.Н. Симоновым); 60 - 71; 72 (в соавт. с Е.А. Солоповой); 73, 75, 81; 82 - 91 (в соавт. с В.Н. Симоновым).
Гонгало Бронислав Мичиславович, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права - ст. ст. 1, 2, 4; 7 - 9 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 10, 15, 16, 30 - 32, 49 - 54, 57 - 59.
Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Косарева Надежда Борисовна, кандидат экономических наук, президент Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - предисловие, введение, ст. ст. 5, 6; 7 - 9 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 17 - 19, 110 - 129; 130 (в соавт. с И.Е. Маныловым); 132 - 135 ЖК РФ; Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Круглик Сергей Иванович, кандидат экономических наук, заместитель Министра регионального развития Российской Федерации - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Манылов Игорь Евгеньевич, кандидат юридических наук, заместитель министра экономического развития Российской Федерации - ст. ст. 33, 34; 130 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 131.
Миронов Илья Борисович, кандидат юридических наук, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - ст. ст. 21 (в соавт. с В.Ю. Хохловым); 44 - 48, 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с В.В. Андроповым).
Пузанов Александр Сергеевич, генеральный директор Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, Д.Ю. Хомченко).
Пчелинцева Людмила Михайловна, доктор юридических наук, профессор, судья Верховного Суда Российской Федерации - ст. 11.
Симонов Виктор Николаевич, заместитель директора филиала по Уральскому федеральному округу Федерального фонда развития жилищного строительства - ст. ст. 20, 22 - 29, 35 - 38; 39 (в соавт. с Е.С. Гетман); 40 - 43; 82 - 91 (в соавт. с Е.С. Гетман); 92 - 109, 140, 141, 162.
Солопова Елена Алексеевна, судья Девятого арбитражного апелляционного суда - ст. ст. 72 (в соавт. с Е.С. Гетман); 74, 76 - 80.
Хомченко Дмитрий Юрьевич, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым).
Хохлов Вадим Юрьевич, руководитель Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области - главный государственный регистратор Вологодской области - ст. 21 (в соавт. с И.Б. Мироновым).

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

1. Официальные издания

БНА РФ - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти)
Бюллетень ВС (РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации
Ведомости ВС, СНД и ВС (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Вестник КС РФ - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации
РГ - "Российская газета"
СА РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)
СУ РСФСР - Собрание узаконений РСФСР

2. Правовые нормативные акты

АПК РФ, АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
Вводный закон - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
ГК РФ, ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая, вторая, третья
ГПК РФ, ГПК - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР
ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЖК РФ, ЖК - Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ, ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ, КоАП - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
НК РФ, НК - Налоговый кодекс Российской Федерации, части первая и вторая
Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации
УПК РФ - Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации
ФЗ - Федеральный закон
ФКЗ - Федеральный конституционный закон

3. Прочие сокращения

ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
сл. - следующие
абз. - абзац
в т.ч. - в том числе
гл. - глава, главы
др. - другой (-ая, -ое, -ие)
МРОТ - минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом
ОВД - органы внутренних дел
п. - пункт, пункты
подп. - подпункт
разд. - раздел
ред. - редакция
с. - страница, страницы
см. - смотри
ср. - сравни
ст. - статья
т.д. - так далее
т.е. - то есть
т.н. - так называемый (-ая, -ое, -ые)
т.п. - тому подобное
ч. - часть, части

ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ

Первое издание настоящего комментария вышло в свет сразу после принятия и вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (в 2005 г.), второе - через год (в 2006 г.), когда появились подзаконные акты федерального и регионального уровня.
В настоящем, третьем, издании комментируются нормы ЖК РФ в системе с актами гражданского, семейного, земельного законодательства и других его отраслей. Анализируется литература по жилищному праву, опубликованная за пять лет действия ЖК РФ.
Комментирование производится с учетом судебной практики судов общей юрисдикции, арбитражных судов, а также Конституционного Суда Российской Федерации. В частности, учтены положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
В комментарии к Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" учтены поправки, продлевающие срок приватизации государственного и муниципального жилищного фондов до 1 марта 2013 г.

П.В.Крашенинников
Апрель 2010 г.

ВВЕДЕНИЕ

Уже пять лет действует Жилищный кодекс Российской Федерации (вступил в силу с 1 марта 2005 г.), который готовился более 10 лет. Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. безнадежно устарел, противоречил Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим законодательным актам.
Еще совсем недавно только на федеральном уровне действовали около 3 тыс. актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно разобраться, что к чему, а граждане защитить свои права практически не могли. Поскольку Конституция РФ 1978 г. всем предоставляла право (для многих только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была огромной, почти бесконечной, то люди, которые эту очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений.
В ЖК РФ достаточно четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Любой закон - это компромисс. После первого чтения проекта нового закона в него были внесены около 700 поправок. Произошло реальное укрепление прав, доказательства чему содержатся во многих статьях действующего ныне нового общенационального закона - Жилищного кодекса.
Жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении России и ее субъектов, соответственно к ведению субъектов Российской Федерации отнесена значительная часть вопросов, например признание граждан малоимущими. Малоимущими по ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта Федерации. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы разные. Конкретный порядок устанавливают законодательные собрания субъектов Федерации, а на муниципальном уровне - органы местного самоуправления.
Важно подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до введения в действие нового Жилищного кодекса, продолжают оставаться в очереди. Государство в целом сохраняет перед ними свои обязательства.
Проблема предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан будет решаться по-иному. Скажем, если инвалид является малоимущим, то он сохранит право остаться в очереди на получение жилья по договору социального найма. Если же у него есть недвижимость, машина и т.п., то, возможно, и не сохранит. Могут быть разные обстоятельства и варианты. Что касается инвалидов и ветеранов войны, военнослужащих, то и в Конституции РФ, и в Жилищном кодексе говорится о них как и о малоимущих, т.е. об иных определенных законом категориях граждан, признанных по установленным ЖК РФ, федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Иначе говоря, возможна ситуация, когда та или иная категория граждан не указана в ЖК РФ, но по отношению к ней применяется специальный закон - федеральный или на уровне субъекта Федерации либо когда действует специальная программа, касающаяся, скажем, ветеранов, инвалидов и т.д. При принятии соответствующих актов должен быть определен источник финансирования (строчка в бюджете "социальное жилье"), чтобы все, что с этим связано, не превратилось в обман, как это происходило раньше. При принятии законов по военнослужащим, молодым семьям и по другим категориям населения субъекты Федерации и муниципальные образования, указывая какую-то категорию граждан для получения бесплатного жилья, не могут не обозначить в бюджете, откуда будут выделены деньги.
Конечно, очень многое в реализации Жилищного кодекса зависит от региональных и муниципальных властей. Можно, в частности, решать проблему очередников на получение жилья путем предоставления вместо квартиры, скажем, земельного участка или бюджетных средств, кредита. Кодекс предусматривает учет разных возможностей. Например, человек стоял в очереди за жильем 10 лет, а сейчас, если пожелает, может взять земельный участок. И такое наличие разных форм решения жилищной проблемы правильно.
Немаловажен вопрос о сроках социального найма. Согласно ЖК РФ договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов семьи или всех названных граждан вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые коммунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут ими оплачиваться. Однако, конечно же, не все. За тепло в любом случае надо платить, проживает человек в помещении или нет. А за какие-то услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи имеет право на передачу своего жилья в поднаем.
Существенно изменяются правила обмена. Если ранее субъектами договора обмена могли быть и собственники, и члены жилищно-строительных кооперативов, и те, кто проживает по договору социального найма, то сейчас обмен сохраняется только для договоров социального найма. Право обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, отменено.
В ЖК РФ включен новый раздел "Специализированный жилищный фонд". При этом к помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, а также для социальной защиты отдельных категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и все остальные специализированные жилые помещения) могут находиться исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде. Конечно, акционерные общества, если у них есть возможность, могут принять решение о передаче своей площади определенным заслуживающим того категориям граждан в безвозмездное пользование - по договорам коммерческого найма за минимальную плату.
ЖК РФ поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями, снятыми с баланса приватизированных предприятий и переданными муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи, семей, в них проживающих, - десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемленными, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранился. В такой ситуации целевой характер предоставления этих помещений в связи с работой или учебой был утерян. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) определил, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, они имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений, если их выселение не допускалось законодательством, которое действовало до введения в действие настоящего Кодекса.
ЖК РФ предусматривает, что указанным гражданам не нужно ничего оформлять, не нужно собирать никаких бумаг: в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно права их расширяются, они смогут эту площадь, например, обменять. И естественно, теперь они смогут ее до 1 марта 2013 г. приватизировать.
Общежития, которые не были переданы муниципалитетам, юридически принадлежат соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать их по прямому назначению - для проживания работников этих предприятий и их семей. Приватизация здесь невозможна.
Ограничивая в ряде статей права части граждан, Жилищный кодекс защищает интересы подавляющего большинства жильцов - владельцев жилищной собственности. Примером является использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами. Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
В целях защиты прав и законных интересов проживающих в доме жильцов регламентируется и переустройство или перепланировка квартир, перевод жилого помещения в нежилое (квартиры в многоквартирном доме). Ранее каждый субъект Федерации устанавливал свои правила, перечень необходимых документов, которые часто менялись. Бывало, что гражданин подавал документы по одним правилам, а в процессе рассмотрения этих документов правила менялись, к тому же, как известно, справки имеют ограниченный срок действия, так что наблюдалась довольно неприглядная картина. Сейчас предлагается по всем этим процедурам - и по переводу, и по проведению переустройства или перепланировки - исчерпывающий перечень документов (он есть в самом тексте ЖК). Для перевода жилого помещения в нежилое должен быть прежде всего изолированный вход. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Значительное число бытовых проблем помогут решить закрепленные в Жилищном кодексе изменения в правоотношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в них совместно с собственниками. Тут могут быть разные варианты.
1. Супруги приобрели квартиру в период брака. С точки зрения семейного законодательства они - члены семьи, а с точки зрения гражданского и жилищного законодательства - сособственники. Соответственно любые сделки возможны только с согласия супругов.
Следует иметь в виду, что члены семьи, не являющиеся сособственниками, также имеют широкий объем прав.
К членам семьи собственника жилого помещения Жилищный кодекс относит проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга (супруги), а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Бывшие члены семьи - это лица, у которых семейные отношения с собственником прекратились.
2. Квартира приобретена до вступления в брак гражданином по договору купли-продажи, мены, дарения, получена по наследству.
Гражданин, будучи собственником жилого помещения, затем вступил в брак, а впоследствии семейные отношения прекратились. Если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок, но на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга (супругу) и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом всех перечисленных обстоятельств, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
3. Семья проживает в квартире по договору найма, и члены семьи решили ее приватизировать, но на имя одного человека, т.е. собственником становится только один из членов семьи. В жизни таких случаев очень много. При утрате семейных отношений у членов семьи, в том числе бывших, сохраняется право пользования этой квартирой, даже если квартира продана или отчуждена другим способом.
Многие граждане расценили как несомненный плюс Жилищного кодекса наделение собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок, так сказать, на саму "подошву" под домом и на придомовую территорию. Правда, это стало огромным минусом для недобросовестных чиновников. Сейчас будет невозможно "оттяпать" земельный участок, если дом расположен в привлекательном месте (особенно в центре крупного города), и построить на придомовой территории, например, торговый центр. В данной ситуации нужно договариваться с собственниками. Если такой договоренности нет, любое строительство, устройство, скажем, автостоянки на месте детской площадки, будет незаконным, землеотвод недействительным, что, естественно, можно будет оспорить в суде. Здесь налицо реальное укрепление прав собственника.
В ходе подготовки проекта обсуждалось много нюансов. Конечно, право на земельный участок надо оформлять. Но переход права собственности прямо не зависит от оформления, он осуществляется в силу закона. Вместе с тем есть трудности ведения земельного кадастра. Если дом построен, например, в 70, 80, 90-е гг. XX в., скорее всего, документы о землеотводах сохранились. А если дом построен в конце XIX в., найти документы затруднительно.
Вводный закон специально оговорил этот вопрос. В существующей застройке в поселении земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об определении границ земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные и реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В той же главе Кодекса (гл. 6), где речь идет о правах жильцов - собственников земельного участка под домом и придомовой территории, оговорены и их права на все нежилые помещения дома. Дело в том, что до недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров по реконструкции чердаков или переоборудованию подвальных помещений, решались без участия собственников. Особенно это было характерно для таких крупных городов, как Москва, Санкт-Петербург и др. То есть орган государственной власти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже с физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом понятно, что интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.
Первая попытка решить названную проблему была предпринята, когда при принятии Гражданского кодекса РФ было оговорено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции и т.д. Однако существующая практика показала, что органы государственной власти продолжали решать эти вопросы по-своему. Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные действия чиновников. В Петербурге и других городах уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников - инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.
Продолжает совершенствоваться правовое регулирование управления домом в такой форме, как товарищество собственников жилья. Когда был принят ФЗ 1996 г. "О товариществах собственников жилья", членство в ТСЖ рассматривалось как обязательное. Широкое толкование содержащихся в нем положений позволяло сделать вывод, что любой приобретатель квартиры в многоквартирном доме, где имелось ТСЖ, автоматически становился его членом вне зависимости от его желания. Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления была признана не соответствующей Конституции РФ. Теперь квартировладельцы вправе, но не обязаны быть членами товарищества собственников жилья.
Отдельно в ЖК РФ регламентируется процедура, которая связывает собственность и собственников. Есть вопросы, которые в соответствии с Гражданским кодексом должны решаться всеми собственниками независимо от того, члены они товарищества собственников жилья или нет. Ранее в законе не было предусмотрено процедуры, регламентирующей проведение общих собраний собственников. Сейчас в Жилищный кодекс введена отдельная глава, посвященная общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и общему собранию таких собственников. Кроме того, есть глава, посвященная регламентации создания и деятельности товариществ собственников жилья. Что касается конструкции права собственности на объекты недвижимости, то она прежняя - общая долевая собственность без возможности выделения доли в натуре и без возможности отчуждения этой доли. Комментируемый Кодекс более четко кодифицировал прежние нормы с учетом Гражданского кодекса.
Существенно расширились способы управления многоквартирными домами. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иной специализированной организацией и, наконец, управление управляющей организацией.
Впервые в России в Жилищный кодекс включена норма о том, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации: если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то управлять жилым домом будет муниципальная организация. То же самое говорится в Вводном законе. Так что частная это будет или государственная организация, решать должны собственники, жилищно-строительный кооператив или товарищество. Ликвидация монополизма уже привела к тому, что в ряде регионов в муниципальных жэках или дэзах снизилась плата за коммунальные услуги. К сожалению, в Москве подобных положительных примеров пока мало. Хотя, например, вывозом мусора, подчеркнем, в столице часто занимаются частные компании.
Один из острых и политизированных вопросов - возможность и способы выселения граждан из квартир за неоплату жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Подобная норма существовала и ранее, она была введена Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" еще в середине 90-х гг. Выселению, согласно ЖК РФ, подлежат наниматели, не внесшие плату за жилье и жилищно-коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Порядок выселения только судебный. Если неуплата вызвана уважительной причиной (например, задержкой выплаты заработной платы или пенсии), суд решение о выселении не вынесет. Если подтверждается факт неуплаты по неуважительной причине, осуществляется выселение с предоставлением другого жилого помещения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Такие случаи уже есть. По телевидению как-то демонстрировали следующий сюжет: человек проживал один в большой квартире и устроил там "бомжатник", он нарушил интересы не только наймодателя, но и своих соседей, за что и был выселен. Так что комментируемая норма направлена на защиту общества в целом.
В процессе подготовки и обсуждения Жилищного кодекса серьезные опасения вызывала предполагавшаяся отмена разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделок с жильем, где проживают несовершеннолетние. Кто будет заботиться о детях, если их интересы будут ущемлены? Как станет решаться жилищная проблема детей, достигших совершеннолетия и покидающих детские дома? Согласно ЖК РФ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в общеобразовательных и иных учреждениях, перечисленных в Кодексе, жилые помещения по договорам социального найма будут предоставляться вне очереди. Что касается органов опеки и попечительства, то они не всегда должны вмешиваться в такую деликатную сферу, как семья. Об интересах детей заботиться должны в первую очередь родители. Скажем, был случай, когда человек продал квартиру в Москве и уехал в деревню - решил стать фермером, организовать крестьянское хозяйство. Ему несколько месяцев не давали разрешение на продажу квартиры органы опеки и попечительства, считая, что он нарушает интересы детей: как это он из Москвы переезжает в деревню! Разумеется, органы опеки и попечительства - очень важные органы, но далеко не всегда они должны вмешиваться и их голос не всегда должен быть решающим.
Другое дело, когда у органов опеки и попечительства есть информация, что ребенок по каким-то причинам остался без родительского попечения, тогда они обязаны решать вопрос: давать согласие на совершение сделки или нет? Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем доподлинно известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия, если обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.
От критиков нового закона приходится слышать, что он, дескать, ухудшает положение семей, переселяемых, например, из сносимых пятиэтажек или расселяемых по программам сноса ветхого и аварийного жилья домов. До сих пор семьи, занимавшие муниципальные квартиры, расселялись исходя из санитарных норм предоставления жилой площади. Для многих семей, когда в одной квартирке ютились представители сразу нескольких поколений, такое расселение было единственным шансом, разъехавшись, получить нормальное жилье. И вот откуда-то взялось утверждение, что якобы максимум, на что они смогут рассчитывать теперь, - это получить квартиры той же площади, что и раньше. Так ли это? Допустим, сносится ветхая пятиэтажка. В ЖК РФ черным по белому написано, что ее жильцам предоставляется "другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма". Действующие в регионах нормативы предоставления жилплощади закон не отменяет. Поэтому при переселении, например, семьи из семи человек, занимающей двухкомнатную квартиру, им, как и раньше, должна быть предоставлена жилплощадь исходя из действующей в регионе нормы и количества членов семьи. Что касается жильцов приватизированных квартир либо приобретенных в собственность по другим основаниям, им будет предлагаться выкупная цена за освобождаемую площадь, включающая и все издержки собственника в связи с переездом.
Еще один немаловажный момент связан с аварийным жильем. Жилищный кодекс ставит заслон властям, которые, особенно в крупных городах и прежде всего в престижных районах, нередко объявляют непригодными для жизни и подлежащими сносу еще крепкие здания. Их жителей "выпихивают" на окраины, а дома ставят на реконструкцию, после чего в них въезжают новые хозяева. Именно потому, что такое нарушение прав граждан стало массовым, в ЖК РФ была введена статья, предусматривающая, что порядок признания дома аварийным и подлежащим сносу устанавливается Правительством РФ, а не местными властями. Кроме того, у собственников признанного аварийным дома теперь появилось право самим провести его снос. Это, конечно, не значит, что люди наймут где-то бульдозер и примутся все разбирать по камешку и бревнышку. Но поскольку собственникам жилья теперь принадлежит и участок под их домом, они вправе им распорядиться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут найти подходящего инвестора и хорошо заработать. Устанавливая такую возможность по ЖК РФ, мы надеялись, что появятся и начнут действовать на рынке инвестиционные строительные компании, с которыми будут договариваться не городские власти, а собственники жилья напрямую. И тем самым будет разрушен монополизм бюрократии.
Многие в Жилищном кодексе ищут ответ на вопрос: как будет отличаться плата за жилищно-коммунальные услуги для нанимателей и собственников? Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена ст. 154 ЖК РФ. Граждане, которые признаны в установленном порядке малоимущими, освобождаются от платы за наем жилого помещения, как и собственники. Но собственники платят и будут платить налог. Конкретный размер платы за коммунальные услуги зависит от управляющей компании и, конечно же, от действующих тарифов, которые в Кодексе не устанавливаются.
Еще один вопрос, который волнует всех: когда закончится бесплатная приватизация жилья? Закон говорит четко: 1 марта 2013 г. Кстати, до этой же даты сохраняется и право расприватизировать квартиру. Должен заметить, что это был очень дискуссируемый вопрос. Некоторые "горячие головы" настаивали на немедленной отмене бесплатной приватизации. Представляется очевидным, что должен быть определенный срок и не короткий, чтобы люди могли решить, намерены ли они воспользоваться правом бесплатной приватизации или нет. Есть граждане, которые по тем или иным причинам хотят продолжать жить в квартире по договору социального найма. Пусть живут. Если хотят получить квартиру в собственность и тем самым увеличить свой капитал, то такая возможность есть до 1 марта 2013 г.
По общему правилу, если человек получил квартиру по договору социального найма до 1 марта 2013 г., он может воспользоваться правом бесплатной приватизации. В связи с оформлением приватизации хотел бы обратить внимание на важный момент: практика показывает, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. И это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне зависимости от того, есть письменный документ о социальном найме или такого документа нет.
Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 18 лет, и процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений завершается в 24 часа 00 минут 28 февраля 2013 г. При этом продолжается процедура рассмотрения заявления, заключения договора и государственная регистрация права собственности по приватизируемому жилому помещению. С государственной регистрацией завершается процесс передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную гражданам, в этих жилых помещениях проживающим.
Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Выше отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не "в одночасье", не с момента публикации в официальном источнике: гражданам был предложен период времени (более четырех лет) <1>, для того чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Вводного закона).
--------------------------------
<1> Имеется в виду срок от момента публикации ЖК РФ и Вводного закона, а в общей сложности - более 20 лет.

В тех случаях, если наниматель подаст заявление о приватизации занимаемого жилья в конце февраля 2013 г. (например, 25 или 28 февраля 2013 г.), наймодатель (орган местного самоуправления или государственная организация) обязан будет заключить договор, даже если это организационно-технически возможно, например, только в марте или апреле 2013 г.
И опять-таки повторим: до марта 2013 г. сохраняется право расприватизировать свою квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов имеют время, чтобы взвесить все "за" и "против" и определиться, в какой квартире им лучше жить - в собственной или муниципальной на условиях социального найма. Если кто-то в горячке, в спешке по каким-то причинам, как он считает, зря приватизировал, допустим, аварийную квартиру, ему есть смысл ее деприватизировать, поскольку бремя содержания указанной квартиры перекладывается на него. Если человек малоимущий, то по договору социального найма, как уже говорилось, у него нет одной из составляющих платы за жилое помещение - платы за наем. Поэтому для принятия решения о приватизации нужно все тщательно взвесить, возможно, посоветоваться со специалистами и принять решение.
Скажем, для жителей Москвы и других крупных городов (что тут сомневаться!), конечно, надо приватизировать. Потому что в той же Москве жилье стоит колоссальных денег и отказываться от них, мне кажется, неразумно. Не случайно сейчас некоторые представители властей активно говорят, что не надо приватизировать потому, что будет огромный налог на недвижимость. В крупных городах не все во власти заинтересованы в том, чтобы весь жилищный фонд стал частным. Легче управлять, когда жилье остается муниципальным, пусть и переданным жильцам по договору найма. К примеру, легче проводить решение об уплотнении существующей застройки (таких конфликтов в крупных городах очень много). С собственниками же в соответствии с Жилищным кодексом такие решения необходимо согласовывать.
В заключение хочу сказать: любой закон, тем более такой масштабный, как Жилищный кодекс, не может быть безупречным с момента его принятия. Вряд ли есть законы, в которые бы после их принятия не вносились поправки. Это нормальный законотворческий процесс, главное - без революций!
Основной результат принятия Жилищного кодекса достигнут - у российских граждан появился важный инструмент, который помогает им реализовывать, а в случае необходимости - защищать свои жилищные права.

П.Крашенинников

29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

------------------------------------------------------------------

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ,
от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ,
от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,
от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ,
от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ)

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

Комментарий к статье 1

1. Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных актов (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Кроме прочего, системность обеспечивается единством принципов правового регулирования жилищных отношений, которые и закреплены в комментируемой статье.
Основные начала жилищного законодательства, или, что то же самое, принципы жилищного права, представляют собой определенные начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений <1>. Как представляется, определением принципов жилищного права обозначены цели жилищной политики Российского государства. Поэтому форма изложения основных начал жилищного законодательства достаточно абстрактна (иной она и быть не может). К сожалению, такого рода нормы обычно остаются не замеченными теми, кто применяет закон. Между тем идеи, в них содержащиеся, находятся в основании всех прочих жилищно-правовых норм (далее об этом несколько подробнее). Основные начала необходимо учитывать при применении жилищного законодательства по аналогии (см. ст. 7 ЖК и комментарий к ней). Их следует учитывать также при применении к регулированию жилищных отношений иного законодательства (см. ст. 8 ЖК и комментарий к ней). Они должны приниматься во внимание при толковании регулятивных и охранительных норм жилищного законодательства и т.д.
--------------------------------
<1> Это понятие принципов жилищного права опирается на определение правового принципа, данное О.А. Красавчиковым. См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. М.: Высшая школа, 1985. С. 27 - 28.

Не будет преувеличением сказать, что в комментируемой статье сформулированы идеи, на которых базируется все российское жилищное законодательство.
2. Своим появлением в ст. 1 (!) ЖК РФ основные начала жилищного законодательства обязаны ГК РФ. Этот фундаментальный закон, принятый 15 лет назад, также начинается с изложения основных начал (гражданского законодательства). Но дело не только (и не столько) в идее начать Кодекс с изложения принципов правового регулирования соответствующих общественных отношений. Влияние цивилистических категорий, конструкций и пр. на формирование жилищного законодательства трудно переоценить.
Жилищные отношения регулировались гражданско-правовыми нормами. В 20-е гг. прошлого века достаточно популярной стала идея о необходимости регулирования жилищных отношений специальным правовым актом (уже тогда разрабатывались проекты Жилищного кодекса).
3. Среди основных начал жилищного законодательства названы:
1) необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;
2) необходимость обеспечения безопасности жилища;
3) неприкосновенность жилища;
4) недопустимость произвольного лишения жилища;
5) необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;
6) признание равенства участников жилищных отношений, складывающихся по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, если иное не предусмотрено федеральным законом и не вытекает из существа жилищных отношений;
7) необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав;
8) необходимость судебной защиты жилищных прав;
9) необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда;
10) необходимость использования жилых помещений по назначению.
4. В ст. 7 Конституции РФ предусмотрено, что Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В силу ч. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Таким образом, первое из названных в комментируемой статье положений есть конституционное положение.
Наиболее общие указания об обеспечении органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище даны в ст. ст. 2, 12 - 14 ЖК РФ (см. соответствующий комментарий к ним).
5. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечить безопасность жилища. Доступными праву средствами оно должно способствовать тому, чтобы жилье находилось в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться в качестве жилья и т.д. Соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (п. 6 ст. 2 ЖК), за соблюдением установленных требований при жилищном строительстве (п. 7 ст. 2 ЖК). Жилищное законодательство признает жилым помещением только помещение, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 15 ЖК). Законом запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК; п. 3 ст. 288 ГК). Законодательством предписывается, что при пользовании жилыми помещениями должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные требования (ч. 4 ст. 17 ЖК). Закон предусматривает, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 85 ЖК), и т.д. и т.п.
6. Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни (ст. 23 Конституции). Жилище также неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25 Конституции) (более подробно см. ст. 3 ЖК и комментарий к ней).
7. В качестве одного из основных начал жилищного законодательства названо конституционное положение, в соответствии с которым никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40 Конституции). Оно несколько конкретизируется в ч. 4 ст. 3 комментируемого Кодекса. Меры, обеспечивающие реализацию данного принципа, предусматриваются в ряде иных статей ЖК РФ и других федеральных законов (более подробно см. ч. 4 ст. 3 ЖК и соответствующий комментарий).
8. Право в целом (в том числе жилищное) должно стремиться к обеспечению возможности беспрепятственного осуществления субъективных прав. В ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, по сути, воспроизводится общеправовой принцип. Его торжество есть свидетельство торжества права. А оно достижимо только при условии, что правовые нормы предусматривают меры, обеспечивающие беспрепятственное осуществление субъективных прав, в том числе устанавливают порядок реализации права, определяют процедуры (формы и пр.) осуществления прав и т.д.
9. Если жилищные права все-таки нарушены, то жилищное законодательство исходит из необходимости восстановления нарушенных прав.
Восстановление жилищных прав чаще всего достигается использованием таких гражданско-правовых способов защиты, как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков и др. (ст. 12 ГК; см. также ст. 11 ЖК и комментарий к ней). В ЖК РФ содержится немало норм, конкретизирующих общие положения о защите субъективных прав, предусматривающих меры, направленные на восстановление права в том или ином случае его нарушения. Так, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК). В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им), а при неисполнении данной обязанности гражданин подлежит выселению (ст. 35 ЖК). При признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным участники обмена подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (ч. 2 ст. 75 ЖК) и т.д.
10. Права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием <1> (ст. 18 Конституции). Практически все жилищные споры подведомственны суду. Жилищные права могут защищаться и в административном порядке. Но и в этом случае решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд (см. об этом ч. ч. 1 - 2 ст. 11 ЖК и соответствующий комментарий).
--------------------------------
<1> В соответствии с широко распространенным в юридической науке мнением право на жилище входит в состав социальных прав, направленных на обеспечение и защиту потребностей и интересов человека, относится к категории основных прав человека (см. об этом: Пчелинцева Л.М. Право военнослужащих на жилище: Теоретические аспекты и проблемы реализации. М.: Норма, 2004. С. 138 и сл.).

11. Говоря о равенстве участников жилищных отношений как о принципе жилищного права, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, речь идет о юридическом (формальном) равенстве. Мы все всегда различались и будем отличаться друг от друга с точки зрения экономической, психофизической и т.д. Но право, регулируя определенные виды общественных отношений, игнорирует реально существующее неравенство, исходит из того, что с точки зрения юридической субъекты равны.
Во-вторых, в гражданском праве под равенством понимается отсутствие власти и подчинения; один субъект не подчинен другому, не может повелевать другим. В комментируемой статье под равенством разумеется нечто иное. Имеется в виду равноправие пользователей. Пользователи равны в правах и обязанностях.
В-третьих, говорится о равенстве прав и обязанностей не во всех жилищных отношениях, а только в отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Это означает, что если, к примеру, в квартире проживает несколько человек, то никто из них не пользуется преимуществом в пользовании кухней, ванной и т.д. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения, расположенные в разных домах или квартирах. В случае возникновения спора наниматель, любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена и т.д. и т.п.
В-четвертых, из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений может следовать, что пользующиеся жилым помещением граждане не равны в правах и (или) обязанностях. Так, в силу ч. 2 ст. 69 настоящего Кодекса члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Но одновременно предусмотрено, что только дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
12. Жилищное законодательство направлено на необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда. На этот счет оно содержит многочисленные указания. Так, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 4 ст. 30 ЖК), а при неисполнении данной обязанности право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке (ст. 293 ГК). Договор социального найма жилого помещения может быть прекращен по требованию наймодателя в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 83 ЖК). Установление в законодательстве предельно конкретизированных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а главное, их соблюдение способствуют обеспечению сохранности жилищного фонда. В законодательстве неоднократно указывается на обязанность различных субъектов осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. ст. 12 - 14, 20 ЖК и др.).
13. Целевое назначение жилых помещений состоит в том, что они предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК; ч. 1 ст. 17 ЖК). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК; ч. 3 ст. 17 ЖК). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
В случае использования жилого помещения не по назначению могут применяться различные правовые санкции, вплоть до лишения субъекта права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК) или права пользования (например, ст. 79 ЖК).
14. Рассматривая содержание ч. 2 комментируемой статьи, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, в данной части сделан акцент на правах граждан, хотя участниками жилищных отношений могут быть также юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК). Это обусловлено целью жилищной политики - обеспечение права граждан на жилище. По-видимому, не будет преувеличением сказать, что гражданин является центральным субъектом жилищных отношений.
Во-вторых, воплощена гражданско-правовая идея о том, что (жилищные) права осуществляются гражданами "своей волей и в своем интересе" (ср. ч. 2 ст. 1 ЖК и п. 2 ст. 1 ГК). Граждане автономны при осуществлении жилищных прав, в том числе и при распоряжении ими. Недопустимо принуждать гражданина к тому, чтобы он проживал в принадлежащем ему жилом помещении, нельзя заставить гражданина распорядиться своими жилищными правами и т.д.
В-третьих, отчетливо прослеживается диспозитивное начало правового регулирования жилищных отношений с участием граждан. Граждане имеют возможность свободно выбирать способы удовлетворения жилищных потребностей (проживать в жилом помещении, приобретенном по договору купли-продажи, пользоваться жильем, предоставленным по договору социального найма, и т.д.). Естественно, о свободном выборе речь можно вести исходя из сугубо юридической точки зрения. При этом не учитывается тот факт, что выбор может быть детерминирован экономическими условиями и пр.
Понятно, что свобода выбора осуществляется в рамках, установленных законом. Так, в социальный наем могут получить жилье не все граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, но лишь определенные категории граждан (см. ст. 49 ЖК и комментарий к ней).
В-четвертых, упомянуты основания жилищных прав и особо выделено одно из них - договор (о таких основаниях см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней). Такое внимание к договору обусловлено его особой ролью в возникновении жилищных прав и их регулировании. Кроме известных договоров социального и коммерческого найма жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма, найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями и т.д. Даже поселение временных жильцов основано на договоре.
В-пятых, воспроизводится конституционное положение, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции). Но при этом если в Конституции речь идет об осуществлении прав и свобод, то в комментируемой норме упоминаются и обязанности. Кроме того, осуществлена привязка к предмету правового регулирования - жилищным отношениям (говорится о жилищных правах и обязанностях).
Наконец, помимо недопустимости нарушения прав и свобод других граждан при осуществлении прав и исполнении обязанностей сказано также, что нельзя нарушать законные интересы других граждан. Данное указание, на первый взгляд самого общего плана, находит развитие в ряде регулятивных норм ЖК РФ (см., например, ст. ст. 58, 78 и др.).
15. В ч. 3 комментируемой статьи воспроизведено конституционное положение (см. ч. 3 ст. 55 Конституции).
16. Правило, предусмотренное в ч. 4 комментируемой статьи, опирается на конституционное положение, в силу которого каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции). Но в ЖК РФ не упоминается право свободно передвигаться и выбирать место пребывания, поскольку соответствующие отношения не входят в предмет жилищного законодательства.
Понятие места жительства гражданина дается в ГК РФ. Им признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК).
О видах жилых помещений см. ст. 16 ЖК РФ и комментарий к ней. Об основаниях возникновения жилищных прав см. ст. 10 ЖК РФ и комментарий к ней.
Граждане по своему усмотрению определяют, проживать им в комнате, квартире или жилом доме. Они также вольны сами решать, на каких условиях (основаниях) будут проживать в жилом помещении (по договору найма, как собственник или член семьи собственника и т.д.).
В связи со сказанным следует еще раз подчеркнуть, что речь идет о свободе выбора жилых помещений для проживания только с юридической точки зрения. С точки зрения обыденной возможность выбора обычно предопределяется экономическими реалиями, а иногда и иными обстоятельствами, например стремлением обеспечить какие-либо семейные интересы, необходимостью проживать в определенном месте с учетом состояния здоровья и пр. Но и с юридической точки зрения свобода выбора жилых помещений, конечно, небеспредельна. Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в соответствии с федеральными законами может быть ограничено в пограничной полосе, в закрытых военных городках, в закрытых административно-территориальных образованиях, в зонах экологического бедствия, на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности, на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (ст. 8 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <1>).
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

Иногда само существо тех или иных отношений, регулируемых законодательством, обусловливает наличие каких-либо ограничений права свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей и т.д. Так, жилые помещения предоставляются в социальный наем только определенным категориям граждан (см. ст. 49 ЖК и комментарий к ней). Следовательно, все иные граждане не могут стать нанимателями по договорам социального найма (если иное не установлено законом, см., например, ч. 2 ст. 82 ЖК).

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Комментарий к статье 2

1. Положения комментируемой статьи базируются на норме, содержащейся в ч. 2 ст. 40 Конституции РФ: органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
2. В Конституции РФ закреплен принцип разделения властей на законодательную (ст. ст. 94 - 109), исполнительную (ст. ст. 110 - 117) и судебную (ст. ст. 118 - 129).
Представительным и законодательным органом Российской Федерации является Федеральное Собрание (ст. 94 Конституции), состоящее из двух палат - Совета Федерации и Государственной Думы (ст. 95 Конституции).
Система органов государственной власти республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов устанавливается субъектами Российской Федерации самостоятельно в соответствии с основами конституционного строя Российской Федерации и общими принципами организации представительных и исполнительных органов государственной власти, определенными федеральным законом (ст. 77 Конституции).
Местное самоуправление осуществляется в городских, сельских поселениях и на других территориях с учетом исторических и иных местных традиций; осуществляется гражданами путем референдума, выборов, других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы местного самоуправления. Структура органов местного самоуправления определяется населением самостоятельно (ст. ст. 130 - 131 Конституции).
Таким образом, прочитав в комментируемой статье об органах государственной власти и органах местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления гражданами права на жилище, следует иметь в виду соответствующие обязанности:
1) органов государственной власти Российской Федерации:
а) представительного и законодательного органа Российской Федерации - Федерального Собрания;
б) высшего органа исполнительной власти Российской Федерации - Правительства РФ;
2) органов государственной власти субъектов Российской Федерации:
а) представительных органов государственной власти;
б) исполнительных органов государственной власти;
3) органов местного самоуправления, которые также подразделяются на представительные и исполнительные.
3. Рассматривая положения, включенные в ст. 2 ЖК РФ, нельзя не видеть их некоторую "разнокалиберность". Некоторые из них в какой-то мере конкретизированы. Они представляют собой полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. п. 3 ст. 2 (ср. с п. п. 3 - 6 ст. 12, п. п. 4 - 5 ст. 13, п. 5 ч. 1 ст. 14), п. 6 ст. 2 (ср. с п. 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14) ЖК). Другие указания предельно абстрактны. Но и те и другие имеют целью обозначить совокупность различного рода действий всех органов власти и местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления права на жилище. Поэтому естественно, что, во-первых, воедино сведено перечисление экономических, организационных, юридических и других "моментов", в той или иной степени относящихся к обеспечению права граждан на жилище. Во-вторых, перечисленные обязанности несут все названные органы. Однако содержание той или иной обязанности каждого из них специфично, каждый из этих органов исполняет одноименные обязанности по-своему. Например, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК).
Конспективно распределение компетенции между различными органами в указанной сфере можно отразить так:
1) органы государственной власти РФ принимают Жилищный кодекс, в котором определяются основные принципы и общие начала организации учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения жилья и т.д.; принимают другие федеральные законы и нормативные правовые акты, которыми определяются правила (следуя терминологии п. 3 ст. 2 ЖК, "устанавливается порядок") предоставления государственного и муниципального жилья, в том числе определяют иные (кроме малоимущих) категории граждан, которым жилье предоставляется в социальный наем, и устанавливают порядок предоставления жилья этим гражданам (а отдельные органы наделяются и правом предоставить жилье);
2) органы государственной власти субъектов Федерации определяют порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, устанавливают категории граждан, которые могут получить жилье жилищного фонда данного субъекта Федерации в социальный наем, и указывают органы, принимающие решения о предоставлении такого жилья, и т.д.;
3) органы местного самоуправления осуществляют учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, принимают решения о предоставлении жилья, заключают договоры найма и т.д.
Таким образом, для того, чтобы определить обязанности каждого органа в деле обеспечения права граждан на жилище, необходимо обратиться к Конституции РФ, законодательству о соответствующем органе государственной власти, местного самоуправления, актам жилищного законодательства и т.д.
4. Следует еще раз подчеркнуть, что в комментируемой статье с учетом цели жилищной политики - обеспечение права граждан на жилище - определен предмет деятельности органов государственной власти и местного самоуправления с точки зрения экономической, организационной, юридической и пр. Соответствующие действия осуществляются указанными органами в пределах их компетенции.
Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в жилищно-правовой сфере определяется ст. ст. 12 - 14 ЖК РФ, а также иными актами, определяющими статус этих органов.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

Комментарий к статье 3

1. Комментируемая статья конкретизирует положения ст. 25 Конституции РФ, согласно которой "жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Право на неприкосновенность жилища в юридической литературе относят к категории личных неимущественных прав, которое отражает неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан, а не объекта права частной собственности на жилой дом либо объекта прав нанимателя по договору жилищного найма <1>.
--------------------------------
<1> См.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права. М.: Статут, 2003. С. 57.

Жилищное законодательство, включая ЖК РФ, не дает определения понятия "жилище". Данный Кодекс указывает лишь на то, что объектами жилищных прав являются жилые помещения: жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома и часть квартиры (см. комментарий к ст. 16 ЖК). При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК).
Любопытно, что попытка истолковать понятие "жилище" была предпринята УПК РФ, который, разумеется, в целях УПК под жилищем понимает индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания (п. 10 ст. 5 УПК).
Следует признать, что "жилище" - это действительно более широкое понятие, чем просто жилое помещение. Такое отношение к понятию "жилище" выработано и в практике Европейского суда по правам человека (далее - Суд), который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб на нарушение ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, провозгласившей, что "каждый имеет право на уважение... его жилища...".
Так, упомянутый Суд признает "жилищем" строения и помещения, используемые для временного проживания. В Постановлении от 28 ноября 1997 г. по делу Ментеш и другие против Турции Европейский суд по правам человека признал жилищем заявительницы принадлежащий ее свекру дом в деревне, в котором она проживала во время ежегодных приездов в деревню, в том числе в тот день, когда дом был уничтожен силами безопасности <1>.
--------------------------------
<1> Здесь и далее цитируется по обзору: Содержание понятия "жилище" в практике Европейского суда по правам человека // Вып. N 89 зарубежной практики конституционного контроля, подготовленный Управлением международных связей, изучения и обобщения зарубежной практики конституционного контроля Конституционного Суда РФ. 2005 г.

В Постановлении от 16 декабря 1992 г. по делу "Нимитц против Германии" названный Суд признал нарушением права заявителя на уважение его жилища обыск, проведенный в адвокатской конторе заявителя.
В Постановлении от 16 апреля 2002 г. по делу "Компания "Кола Эст" и другие против Франции" Суд отметил, что при определенных обстоятельствах права, гарантированные ст. 8 Конвенции, могут быть истолкованы как включающие право на уважение зарегистрированного офиса компании, отделений или иных деловых помещений.
В Постановлении от 25 сентября 1996 г. по делу "Бакли против Соединенного Королевства" Суд признал жилищем фургоны, которые заявительница-цыганка разместила на принадлежащем ей участке земли и в которых проживала со своей семьей.
В Постановлении от 15 июля 2003 г. по делу "Эрнст и другие против Бельгии" Суд подтвердил распространение права на уважение жилища на принадлежащие заявителям-журналистам транспортные средства, в которых, наряду с их домами и офисами, также были произведены обыски.
В то же время Европейский суд по правам человека не признает составным элементом понятия "жилище" такой объект, как незастроенный участок земли, пусть даже предназначенный для строительства жилья. В равной степени понятие "жилище" нельзя использовать применительно к территории страны, где человек вырос и где когда-то жила его семья, однако сам он уже не живет (Постановление от 18 декабря 1996 г. по делу "Лоизиду против Турции").
2. Возможность проникновения в жилище обусловлена в первую очередь согласием проживающих в нем на законных основаниях граждан <1>. Без надлежащего согласия такое проникновение допустимо, если цели соответствующих действий обозначены в ЖК РФ. Требуется также наличие либо иных федеральных законов, которые бы устанавливали как допустимые случаи такого проникновения, так и сам порядок (т.е. процедуру) проникновения в жилище, либо судебного решения, санкционирующего такие действия.
--------------------------------
<1> Конституция РФ в ст. 25 говорит о воле проживающих в нем лиц.

Что касается первого условия, то следует отметить более узкое содержание формулировки ЖК РФ в противовес и Конституции РФ, и решениям Европейского суда. Проживание в жилом помещении на законных основаниях означает, что вселение в него было произведено в соответствии с требованиями законодательства. Так, к примеру, ЖК РФ и ГК РФ устанавливают определенные требования для вселения в жилое помещение членов семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК), членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК), поднанимателей (ст. 76 ЖК), временных жильцов (ст. 80 ЖК), граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма (ст. 679 ГК) и т.д. Именно эти и другие законно вселенные категории граждан могут запрещать проникновение в занимаемое ими жилище <1>.
--------------------------------
<1> Л.О. Красавчикова поддерживает высказанное в литературе мнение о том, что право на неприкосновенность жилища принадлежит также проживающим в санаториях, пансионатах, туристических палатках, дачах и т.д. (см.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан. С. 58).

Тем не менее Европейский суд исходит из того, что нарушение права на жилище может иметь место и в том случае, когда те или иные помещения используются с некоторыми нарушениями. Так, в Постановлении от 18 ноября 2004 г. по делу "Прокопович против России" Суд признал жилищем заявительницы квартиру ее гражданского мужа, в которой она проживала без прописки и без оформления брака в течение 10 лет до смерти гражданского мужа и из которой была затем выселена.
Приведенный пример в первую очередь может служить иллюстрацией к ст. 40 Конституции РФ о праве каждого на жилище и недопустимости его произвольного лишения. Вместе с тем оба конституционных права - право на жилище и право на неприкосновенность жилища - взаимосвязаны и не должны противопоставляться друг другу как имущественное и личное неимущественное право.
3. Жилищный кодекс РФ разграничивает допустимые цели проникновения в жилое помещение, а также случаи и порядок такого проникновения. При этом цели возможного проникновения в жилище без согласия законно проживающих в нем граждан, а значит, и степень возможного ограничения этого конституционного права предусматривает ЖК РФ. Следует отметить, что Конституция РФ в ст. 55 (ч. 3) устанавливает предел ограничений конституционных прав и свобод. Любое конституционное право (за исключением права на судебную защиту, которое согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ не может быть ограничено ни при каких обстоятельствах) может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В условиях чрезвычайного положения право на неприкосновенность жилища может быть ограничено дополнительно (ст. 56 Конституции).
Комментируемый Кодекс целями ограничения конституционного права неприкосновенности жилища называет спасение жизни граждан и (или) их имущества, обеспечение их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также при задержании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установлении обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Представляется, что перечисленные в ЖК РФ цели ограничения рассматриваемого права в целом укладываются в рамки, установленные ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ.
Возможные случаи ограничения конституционного права на неприкосновенность жилища могут быть предусмотрены нормами уголовного, административного и процессуального законодательства, устанавливающими не только исключительные основания, когда компетентные лица вправе войти в жилище помимо воли проживающих в нем лиц, но и ответственность за противоправное - прямое или косвенное - посягательство на неприкосновенность жилища <1>. Так, соответствующие нормы содержатся в ФЗ "О милиции" (п. 18 ст. 11), "Об оперативно-розыскной деятельности" (ст. 8) и др.
--------------------------------
<1> См.: Марткович И.Б. Жилищное право. М., 1990. С. 28.

Ограничение права неприкосновенности жилища может допускаться в силу необходимости осуществления определенных действий специальными аварийными и спасательными службами. Однако непременным условием правомерности действия таких служб должен служить федеральный закон, четко регламентирующий порядок их деятельности.
О гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища см. комментарий к ст. 11 ЖК РФ.
4. Часть 4 комментируемой статьи конкретизирует положение ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответствующее конституционное положение истолковано Конституционным Судом РФ, который пришел к выводу о том, что лишение жилого помещения в судебном порядке и на основании закона не является произвольным. Лишение жилища, о котором говорится в названной статье Конституции РФ, связано с принудительным выселением из него. Иные случаи лишения жилища, например в результате его разрушения либо переселения в другое жилье, к рассматриваемому случаю, как представляется, отношения не имеют.
В развитие указанной правовой позиции Конституционного Суда РФ и ЖК РФ, и ГК РФ предусмотрели исключительно судебный порядок лишения права собственности на жилое помещение, а также выселения нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и других категорий граждан из занимаемых помещений. Выселение граждан в административном порядке не допускается.
Выселение из занимаемого жилого помещения наступает как следствие виновного поведения лица. Помимо ЖК РФ дополнительные основания выселения граждан могут быть предусмотрены другими федеральными законами. Формально это требует неисчерпывающего перечня соответствующих оснований выселения из занимаемых помещений и в ЖК РФ, что законодателем, однако, не учитывается. Любые иные ограничения в праве пользования жилищем также должны быть предусмотрены ЖК РФ либо иными федеральными законами.
По сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР ЖК РФ установил ряд ограничений в праве пользования социальным жильем, однако введение таких ограничений прямо допускается комментируемым Кодексом.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Комментарий к статье 4

1. В комментируемой статье определяется предмет жилищного законодательства. Его образует система жилищных отношений. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет о предмете не только ЖК РФ, но и всего жилищного законодательства (перечисленные отношения регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами, содержащими жилищно-правовые нормы).
2. Рассматривая п. 1 ч. 1 комментируемой статьи, следует констатировать, что в первую очередь имеются в виду отношения, возникающие по поводу заключения договора социального найма, и социальные связи, порождаемые этим договором.
Это означает, что жилищным законодательством устанавливаются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (ст. ст. 49 - 59 ЖК), указываются стороны договора (ст. 60 ЖК), предмет и форма договора социального найма (ст. ст. 62, 63 ЖК) и т.д.
Кроме того, жилищное законодательство регулирует отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на жилое помещение на основании договора поднайма государственного или муниципального жилья (ст. 76, ч. ч. 1 - 3 ст. 77, ст. 78 ЖК), указывает порядок и условия вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК), а также временных жильцов (ч. ч. 1 - 2 ст. 80 ЖК).
В ст. 19 ЖК РФ упоминается жилищный фонд коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ЖК). Никаких исключений относительно жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов не установлено. Следовательно, жилищное законодательство может регулировать отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на государственное и муниципальное жилье на основании договора коммерческого найма. (Наиболее важные положения об этом договоре содержатся в ГК РФ, его ст. ст. 671, 673 - 688.)
3. Когда в п. 1 ч. 1 комментируемой статьи говорится о регулировании жилищным законодательством отношений по поводу осуществления прав владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, то прежде всего имеется в виду установление законодательством правил использования жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 4 ст. 17, ст. 61, ч. 2 ст. 63 ЖК и т.д.). Распоряжение жильем осуществляется при передаче его нанимателем в поднаем (ч. ч. 1, 2 ст. 76 ЖК), вселении нанимателем в жилое помещение членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК) и временных жильцов (ч. ч. 1 - 2 ст. 80 ЖК), а также при обмене жилыми помещениями (ст. ст. 72 - 74 ЖК).
Жилищное законодательство регулирует и отношения по поводу пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов поднанимателями (ч. 3 ст. 76, ч. 4 ст. 77 ЖК) и временными жильцами (ч. 3 ст. 80 ЖК), а также жилищное законодательство регламентирует отношения по владению, пользованию и распоряжению государственным и муниципальным жильем, предоставленным по договору коммерческого найма (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК; ст. ст. 673, 676, 678 - 681, 685 ГК).
4. Изменение прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов регламентируется законодательством весьма обстоятельно. Причем осуществляется это, условно говоря, позитивным и негативным способами. Так, к числу первых можно отнести указания ЖК РФ, содержащиеся в ст. 82 (об объединении договоров и замене нанимателя), в ч. 2 ст. 70 (об изменении договора социального найма в связи с вселением в жилое помещение новых членов семьи нанимателя). К изменению жилищных прав может привести осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. ст. 25 - 28 ЖК). Изменение происходит при предоставлении по социальному найму освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений проживающим в этой квартире нанимателям (ч. ч. 1 - 2 ст. 59 ЖК). Изменение прав возможно вследствие проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (ч. 4 ст. 88 ЖК).
К указаниям негативного характера можно отнести нормы, направленные на недопущение произвольного изменения жилищных отношений. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК). Это правило, распространяющееся как на коммерческий наем, так и на социальный наем жилья (ст. ст. 675, 672 ГК), получило развитие в ЖК РФ применительно к договору социального найма. В ст. 64 Кодекса предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. (Договор остается неизменным при смене не только собственника, но и обладателя иного вещного права.)
К указаниям об изменении жилищных прав, которые условно названы негативными, можно отнести и некоторые иные нормы жилищного законодательства. Например, в силу ч. 10 ст. 156 ЖК РФ изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае выполнения работ и оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 157 ЖК) и т.д.
Новейшее жилищное законодательство не предусматривает такого ранее широко распространенного основания для изменения договора найма, как раздел жилой площади (член семьи нанимателя при определенных условиях вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, предположим, ему выделялась одна комната или несколько комнат в квартире (ст. 86 ЖК РСФСР)). По-видимому, такое изменение договора признано противоречащим сути отношений, возникающих при социальном найме жилья. Кроме того, раздел жилой площади ведет (вел) к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет широко распространена ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут жить чужие друг другу люди (например, в связи с расторжением брака).
5. Регулированию отношений по поводу прекращения прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов жилищное законодательство традиционно уделяет повышенное внимание. Как и в ранее действовавших правовых актах, в ЖК РФ содержатся нормы, допускающие прекращение договора социального найма по соглашению сторон, в одностороннем порядке по воле нанимателя и членов его семьи, по инициативе наймодателя и т.д. (ст. 83, ч. ч. 2 - 3 ст. 88 ЖК; ст. 687 ГК). Закон устанавливает, при каких условиях и в каком порядке производится выселение из жилого помещения, каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое взамен того, из которого производится выселение, и т.д. (ст. ст. 84 - 87, 89 - 91 ЖК).
Жилищный кодекс РФ также обстоятельно регулирует отношения по поводу обмена жилыми помещениями, который приводит к прекращению прав на одно помещение и возникновению прав на другое (ч. 5 ст. 74 ЖК). В Кодексе указывается, как прекращается право пользования жилым помещением, основанное на договоре поднайма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 79 ЖК). Содержатся в нем и предписания о прекращении жилищных прав временных жильцов (ч. ч. 4 - 5 ст. 80 ЖК).
6. Наиболее важные положения о пользовании жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда) сформулированы в ГК РФ (ст. ст. 288 - 293). В ЖК РФ они конкретизируются. Всем собственникам жилых помещений "адресованы" нормы, содержащиеся в ст. 30. Отношения по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда достаточно подробно регулируются ст. ст. 31 - 34, ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.
Более конкретизированные указания о том, как следует пользоваться жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда), обычно содержатся в специальном нормативном акте. Так, до недавнего времени действовали Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415.
Жилищный кодекс РФ относит установление правил пользования жилыми помещениями к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации (п. 13 ст. 12). В ч. 4 ст. 17 Кодекса предусматривается, что правила пользования утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (более подробно см. ч. 4 ст. 17 ЖК и соответствующий комментарий).
7. Регулирование отношений по поводу пользования общим имуществом собственников помещений (п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК) осуществляется гражданским законодательством (ст. 290 ГК) и нормами ЖК РФ (ст. ст. 36 - 48).
8. Отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 4 ЖК) регулируются большим числом правовых актов различной юридической силы (см., в частности, ч. ч. 2 - 4 ст. 15, ст. ст. 22 - 24 ЖК и соответствующий комментарий).
9. Определение порядка государственного учета жилищных фондов отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 1 ст. 12 ЖК). Учет государственного и муниципального жилищных фондов отнесен к компетенции соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления (см. п. 1 ст. 13, п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК и соответствующие комментарии).
10. О содержании и ремонте жилых помещений (п. 6 ч. 1 комментируемой статьи) в жилищном законодательстве содержится множество указаний. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, в силу п. 3 ч. 2 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, в ч. 3 ст. 67 предусматриваются такие обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, как обеспечение сохранности жилого помещения, проведение текущего ремонта жилого помещения и т.д.
11. Отношения, возникающие по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 7 ч. 1 комментируемой статьи), в первую очередь регулируются ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ (см. указанные статьи и соответствующий комментарий).
12. Управление многоквартирными домами (п. 8 ч. 1 комментируемой статьи) осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 161 - 165 ЖК РФ.
13. Отношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также права и обязанности их членов регулируются гражданским законодательством (нормы о юридических лицах, в частности, предусмотренные ст. 116, п. 4 ст. 218, ст. 291 ГК) и жилищным законодательством (прежде всего ст. ст. 110 - 152 ЖК).
14. Отношения, возникающие по поводу предоставления коммунальных услуг, вопреки указанию, содержащемуся в п. 10 ч. 1 комментируемой статьи, регулируются жилищным законодательством весьма незначительно. ЖК РФ указывает на то, что наймодатель по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), наниматель должен своевременно вносить плату за коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК) и т.д.
15. Принципиально важные положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги сформулированы в ЖК РФ (п. 11 ч. 1 комментируемой статьи). Так, Кодексом определен перечень субъектов, обязанных вносить соответствующие платежи (ст. 153), указана структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154) и т.д. Более детализированные нормы вводятся уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см., например, ч. 11 ст. 155, ч. 10 ст. 156, ч. 4 ст. 157 и др.), федеральными законами и законами субъектов Федерации (см., например, ч. 5 ст. 156), органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления (см., например, ч. 3 ст. 156).
16. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 комментируемой статьи) отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации (п. 8 ст. 13 ЖК), а также органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК; в ст. 20 последние почему-то не названы).
17. В ч. 2 комментируемой статьи названы участники жилищных отношений. Ими могут быть все субъекты гражданского права (см. абз. 2 п. 1 ст. 2 ГК).
Участие граждан в жилищных отношениях не зависит от пола, возраста, состояния здоровья и т.п. Другое дело, что довольно часто жилищные права (и обязанности) приобретаются, реализуются (исполняются) через представителей. Действия представителя непосредственно создают, изменяют и прекращают жилищные права и обязанности представляемого. Например, от имени малолетних (граждане в возрасте от шести до 14 лет) действуют их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК). От имени гражданина, признанного недееспособным, действует его опекун (п. 2 ст. 29 ГК).
Юридические лица приобретают права и принимают на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК).
От имени Российской Федерации и субъектов Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК).
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК).
В ЖК РФ многократно упоминаются полномочия различных органов. Так, в силу ч. 1 ст. 23 перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления (ст. 50 ЖК). Органы государственной власти субъектов Федерации устанавливают порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 13, ч. 2 ст. 49 ЖК) и т.д. и т.п. Во всех этих и подобных случаях органы государственной власти и органы местного самоуправления выступают от имени соответствующего публичного образования.
18. В ч. 3 комментируемой статьи воспроизводится в несколько иной форме конституционное положение, в соответствии с которым иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 ст. 62 Конституции).
В ГК РФ это правило дано в другой "словесной оболочке", не меняющей сути данной конституционной нормы (абз. 4 п. 1 ст. 2, ст. 7). Но кроме иностранных граждан и лиц без гражданства в ГК РФ названы также и иностранные юридические лица. Жилищный кодекс при этом "идет вслед" за Гражданским кодексом.
Рассматривая содержание ч. 3 комментируемой статьи, важно обратить внимание на следующее.
Во-первых, на отношения с участием иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц распространяются не только положения ЖК РФ (как это указано в ч. 3 комментируемой статьи), но и правила, устанавливаемые другими актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Такой вывод следует из приведенной нормы Конституции РФ.
Во-вторых, неравенство иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц может предусматриваться только федеральным законом (в том числе ЖК). Но не иным актом жилищного законодательства (оно не может устанавливаться указом Президента Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации, законом субъекта Федерации и т.д.).
Некоторые ограничения содержались в законодательстве, существовавшем до принятия ЖК РФ. Так, поначалу (с 1991 г.) приватизировать жилье (бесплатно) могли в том числе и иностранцы, и лица без гражданства. Впоследствии в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" были внесены изменения, в соответствии с которыми приватизация жилья стала допускаться только в отношении граждан РФ.
Некоторые ограничения жилищных прав субъектов, не являющихся гражданами РФ, содержатся и в ЖК РФ. В частности, ч. 5 ст. 49 установлено, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. В силу ч. 12 ст. 159 субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное. Каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами РФ, ст. ст. 31, 69, 100 ЖК РФ, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (п. 6) (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14) // Российская газета. 2009. 8 июля.

В-третьих, ст. 9 ЖК РФ гласит: "Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора". Правило, содержащееся в ч. 3 комментируемой статьи, должно применяться с учетом конституционной нормы, воспроизводимой в ст. 9.
19. Обозревая всю систему жилищных отношений, можно видеть, что входящие в нее общественные отношения различной отраслевой природы. Одни из них входят в предмет административного права (например, об управлении жилищным фондом, обеспечении граждан жилыми помещениями на условиях социального найма и т.д.). Другие регулируются финансовым правом (см., например, ст. ст. 159 - 160 ЖК). Большинство жилищных отношений регулируются гражданско-правовыми нормами. "Таким образом, - указывает Ю.К. Толстой, - действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения" <1> (см. также п. 2 комментария к ст. 1 ЖК).
--------------------------------
<1> Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. Л., 1984. С. 7. Такую же позицию занимает данный автор и в настоящее время, см.: Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М., 2003. Т. 2. С. 264.

Статья 5. Жилищное законодательство

Комментарий к статье 5

1. Жилищное законодательство - это система законодательных и иных нормативных актов, регулирующих жилищные отношения (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней). В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации (п. "к" ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы, принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.
Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство - с другой.
Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации и пользованию жилыми помещениями могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.
2. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в комментарии к ст. 1 ЖК РФ, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.
3. На федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права - законов и других нормативных актов.
После принятия первых кодифицированных актов (Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса РСФСР) прошло более 20 лет. За это время социально-экономические условия в стране настолько изменились, что, безусловно, потребовалось принятие нового ЖК РФ. Однако совсем пренебрегать положениями, содержащимися в других законодательных актах, было бы неправильно. Значительное число норм, принятых до ЖК РФ, продолжают выполнять регулятивную функцию по отношению к жилищным отношениям.
4. Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях.
5. Гражданский кодекс РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права, права членов семьи собственника жилого помещения, дает понятие квартиры как объекта права собственности, указывает основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.
В части второй ГК РФ содержатся глава 35, посвященная договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.
Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.
6. Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов; определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья. Однако следует отметить, что он утрачивает свое действие с 1 марта 2010 г. (см. Вводный закон).
7. На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" <1>), а также постановлениями Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ от 20 февраля 1995 г. N 161 "Об утверждении Перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации" <2>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.
<2> СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 757.

8. Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 21 января 1993 г. N 104 "О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации" <1>, а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1993. N 4. Ст. 301.
<2> СЗ РФ. 1997. N 33. Ст. 3895.

Согласно названным актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальной публикации в "Российской газете", которая должна осуществляться не позднее 10 дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
Вместе с тем из общего правила есть одно исключение: акты Центрального банка РФ подлежат государственной регистрации только в тех случаях, когда они затрагивают права, свободы или обязанности граждан (ст. 6 ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" в ред. ФЗ от 26 апреля 1995 г. N 65-ФЗ <1>). Как правило, акты Банка России не затрагивают жилищные отношения, однако опосредованно могут на них влиять (например, выделяя средства на кредитование жилищного строительства).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1593.

9. Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Федерации (республиками в составе Российской Федерации, краями, областями, городами Москвой и Санкт-Петербургом, автономной областью, а также автономными округами). В свою очередь, акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.
10. Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако их компетенция существенно ограничена (см. ст. 14 ЖК и комментарий к ней).
Международные договоры, в которых участвует Россия, также являются источниками жилищного права (см. ст. 9 ЖК и комментарий к ней).
11. На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам судеб ной практики. Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14. Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.
Следует отметить, что разъяснения Верховных Судов СССР, РСФСР и РФ, данные до принятия Конституции РФ (12 декабря 1993 г.) и законодательных актов, принятых на ее основе, применяются в частях, им не противоречащих.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

Комментарий к статье 6

1. Нормативный правовой акт жилищного законодательства вступает в действие с момента его введения. Вступлению в силу обязательно предшествует публикация текста акта.
На основании ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Официальной публикацией федерального закона признается доведение его текста до всеобщего сведения в "Российской газете", "Парламентской газете", а также в Собрании законодательства Российской Федерации.
Следует иметь в виду, что публикации федеральных законов в других периодических изданиях до официальной публикации имеют исключительно информационный характер, но не имеют никакого правового значения.
Датой публикации считается первая публикация в одном из указанных изданий. Как правило, первая публикация в силу оперативности осуществляется одной из названных газет.
2. Согласно ФЗ от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" <1> федеральные конституционные законы и федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом РФ.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801.

В соответствии со ст. 6 названного Федерального закона федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами обеих палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Зачастую в тексте закона говорится о вступлении в силу с момента опубликования, иногда указывается дата. Жилищный кодекс РФ был опубликован 12 января 2005 г., однако в силу указания Вводного закона введен в действие с 1 марта 2005 г.
Вступлением в силу закон начинает свое действие и применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие. В исключительных случаях, прямо предусмотренных актом жилищного законодательства, акт распространяется и на отношения, возникшие до введения его в действие.
3. Основная часть жилищных правоотношений - длящиеся правоотношения. Отношения, вытекающие из договора социального найма, имеют бессрочный характер. В связи с этим ЖК РФ и принятые в соответствии с ним акты жилищного законодательства будут к ним применяться. Так, в соответствии со ст. 5 Вводного закона к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. На основании ч. 2 ст. 6 названного Закона граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
Кроме того, согласно ст. 9 Вводного закона действие разд. VIII ЖК РФ "Управление многоквартирным домом" распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

Комментарий к статье 7

1. Законодательство стремится урегулировать "все и вся". Однако, как известно, жизнь богаче любой теоретической конструкции. Кроме того, жизнь изменчива. Появляются отношения, которые правом не урегулированы. В таких случаях говорят, что имеется пробел в праве (законодательстве), т.е. существуют отношения, входящие в предмет правового регулирования (жилищного) законодательства, но оно (жилищное законодательство) на этот счет (по поводу таких отношений) "хранит молчание". В указанных ситуациях участники отношений определяют свои права и обязанности соглашением. При этом считается, что совершена сделка (заключен договор, заключено соглашение), не предусмотренная законом, но ему не противоречащая (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).
Иногда стороны заключают известный закону договор (например, коммерческого найма) и включают в него условия, не предусмотренные законом (законодательством), но ему не противоречащие.
Регуляторами (жилищных) отношений являются законодательство и договор. Если нет ни того ни другого, то приходится прибегать к аналогии, о чем и говорится в комментируемой статье.
В ЖК РСФСР подобных норм не было, и это вполне объяснимо: в то время не позволялось возникать отношениям, нормативно неурегулированным, и уж тем более в жилищной сфере.
В настоящее время жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются, возникают довольно часто. Далеко не всегда указания, восполняющие умолчание законодательства, включаются в договор. Поэтому вслед за ГК РФ (ст. 6) в ЖК РФ появились нормы о применении жилищного законодательства по аналогии.
2. Принято считать, что законодательство (в том числе жилищное) применяется по аналогии в тех случаях, когда существует пробел в праве. Как представляется, аналогия закона и аналогия права требуются при наличии такого пробела, если соответствующие отношения не регулируются договором. Поэтому правильнее говорить не о пробелах в праве, а о пробелах в правовом регулировании.
3. Аналогия закона допустима при наличии следующих условий.
Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней), но правил, регламентирующих такие социальные связи, законодательство не содержит.
Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству).
В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения.
В-четвертых, применение указанного сходного закона (иного правового акта) к данному (не урегулированному законодательством или договором) жилищному отношению не противоречит существу такого отношения.
Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то, очевидно, не остается ничего другого, как применять к таким отношениям нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов.
На применение аналогии закона указывает и Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14. В частности, согласно п. 41 требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат удовлетворению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
4. Аналогия права допустима, когда жилищные отношения не урегулированы законодательством и (или) договором и нет закона (иного правового акта), регламентирующего сходные общественные отношения. Аналогия права означает определение прав и обязанностей участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность и т.д. (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней). Смысл жилищного законодательства вряд ли можно определить одной фразой, он может быть обнаружен лишь в результате анализа всех жилищно-правовых норм. Тем не менее, думается, есть основания утверждать, что смысл жилищного законодательства прежде всего в обеспечении права граждан России на жилище.
5. При использовании аналогии права необходимо учитывать требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Эти оценочные категории позволяют учесть все обстоятельства каждой конкретной ситуации.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

Комментарий к статье 8

1. Жилищные отношения весьма многообразны. Они различны по правовой природе. Именно поэтому часто утверждается (в том числе и авторами этих строк), что понятие "жилищные отношения" есть категория собирательная. Естественно, что и регулируются такие отношения различными правовыми методами (см. ст. ст. 1, 4 ЖК и комментарий к ним). По этой причине жилищное право чаще всего квалифицируют в качестве комплексной отрасли права.
2. Перечень отношений, данный в комментируемой статье, имеет весьма условный характер. Более того, название комментируемой статьи не в полной мере соответствует ее содержанию. Причем, как представляется, титул (название) статьи более информативен, нежели ее содержание. Суть статьи в другом. Верно ли, что к регулированию названных отношений "применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом"? Нет, не верно. К регулированию этих отношений прежде всего применяются нормы ЖК РФ, а в части, не урегулированной данным Кодексом, - субсидиарно (дополнительно) нормы иных отраслей законодательства.
3. Значительную, если не сказать основную, роль в регулировании жилищных отношений играет гражданское законодательство (вообще жилищное право своим "появлением на свет" обязано праву гражданскому (см. комментарий к ст. 1 ЖК): большинство жилищно-правовых норм являются гражданско-правовыми). Если то или иное жилищное отношение входит в предмет права гражданского (ст. 2 ГК) и оно не урегулировано жилищным законодательством, то к регламентации таких социальных связей привлекается гражданское законодательство (нормы о юридических лицах, договорах и т.д.).
4. Что касается отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, то здесь, безусловно, требуется "участие" градостроительного законодательства. Кроме того, к регулированию жилищных отношений субсидиарно могут применяться правила, установленные административным, финансовым правом и иными отраслями законодательства.

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Комментарий к статье 9

1. Комментируемая норма развивает положения Конституции РФ применительно к актам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст. 15 Основного Закона международные договоры наряду с общепризнанными принципами и нормами международного права являются составной частью правовой системы Российской Федерации. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 октября 2003 г. N 5 "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации" <1> даны следующие определения: "Под общепризнанными принципами международного права следует понимать основополагающие императивные нормы международного права, принимаемые и признаваемые международным сообществом государств в целом, отклонение от которых недопустимо"; "Под общепризнанной нормой международного права следует понимать правило поведения, принимаемое и признаваемое международным сообществом государств в целом в качестве юридически обязательного".
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2003. N 12. С. 3 - 8.

2. В ч. 4 ст. 15 Конституции РФ также указывается на то, что если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.
Порядок заключения, ратификации, прекращения, приостановления международных договоров регламентируется ФЗ от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации" <1>. Следует отметить, что согласно названному Закону нормы международного договора начинают применяться с момента вступления его в силу для Российской Федерации. Публикуются международные договоры вместе с федеральными законами об их ратификации <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.
<2> ФЗ от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ (ред. от 22 октября 1999 г.) "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания".

3. Следует иметь в виду, что наряду с международным договором Российской Федерации может применяться также и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый во исполнение указанного международного договора (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия"). Такой акт не заменяет договор, но определяет способы и процедуры реализации содержащихся в нем положений.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Комментарий к статье 10

1. При формулировании ст. 10 ЖК РФ решающим оказалось влияние ГК РФ (ср. ст. 10 ЖК и ст. 8 ГК).
Жилищные права и обязанности (жилищные правоотношения) возникают, изменяются <1> и прекращаются. Характеризуя основания движения жилищно-правового отношения, прежде всего следует назвать материальные, под которыми понимаются потребности лиц и те экономические отношения, в которые они вступают для получения соответствующих материальных и иных благ в целях удовлетворения своих потребностей <2>. Однако сами по себе материальные основания не создают (не изменяют и не прекращают) прав и обязанностей. Это происходит при наличии юридических оснований движения жилищного правоотношения. Рассматривая такие основания, необходимо указать ряд следующих моментов:
--------------------------------
<1> Этот же этап движения правового отношения иногда именуется модификацией или трансформацией правоотношения.
<2> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 10.

во-первых, названные общественные отношения должны охватываться рамками предмета правового регулирования определенной отрасли права, ибо иначе они не могут приобрести соответствующую правовую форму. Именно нормы жилищного законодательства представляют собой нормативное основание движения жилищного правоотношения;
во-вторых, субъекты общественного отношения должны быть в необходимой мере правосубъектны; сущность гражданской правосубъектности кратко можно охарактеризовать как основанную на нормах права юридическую способность лица быть участником правовых отношений <1>;
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые проблемы гражданской правосубъектности: Сб. ученых трудов. Вып. 62. Свердловск: СЮИ, 1978. С. 11.

в-третьих, необходимо наличие юридических фактов (юридико-фактических оснований), т.е. фактов реальной действительности, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение и прекращение правового отношения.
Из этого видно, что правовые основания движения жилищного правоотношения представляют собой известную совокупность различных по своему содержанию взаимосвязанных юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой возникновение, изменение или прекращение жилищного правоотношения.
Наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований лишь создает возможность динамики жилищного правоотношения. Поэтому указанные явления в науке именуют предпосылками движения правовой связи. Собственно, основаниями движения жилищного правоотношения, как и любого другого правового отношения, являются юридические факты, поскольку они реализуют создаваемую материальными, нормативными и правосубъектными предпосылками возможность динамики жилищного правоотношения. Юридические факты выступают в качестве конкретной (частной) правовой основы динамики конкретных (в том числе жилищных) правоотношений <1>.
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. С. 27.

В комментируемой статье называются юридические факты, порождающие жилищные права и обязанности. Многие из названных в этой статье юридических фактов могут быть правоизменяющими и (или) правопрекращающими (см. п. 11 настоящего комментария).
2. Жилищные права и обязанности по общему правилу возникают из оснований, предусмотренных актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но, как известно, в гражданско-правовой сфере разрешено все, что прямо не запрещено (законодательством). Поэтому жилищные права и обязанности возникают также из действий субъектов жилищного права (см. ч. 2 ст. 4 ЖК и комментарий к ней), которые хотя и не предусмотрены актами жилищного законодательства, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней) порождают жилищные права и обязанности. Например, гражданин А. по просьбе гражданина Б. выполнил какую-либо работу. В знак благодарности гражданину А. предоставлено право пользоваться жильем (частью жилого помещения), принадлежащим гражданину Б. Что это? Более всего такие отношения похожи на договор найма (если гражданин Б. наниматель - то на отношения, порождаемые договором поднайма). Но это не наем (не поднаем) в "чистом" виде. Это отношения, не предусмотренные законодательством, но ему не противоречащие и поэтому признаваемые и защищаемые государством. Соответствующее соглашение в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождает жилищные права и обязанности.
3. Сравнительно редко основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является один юридический факт. Чаще всего они порождаются юридическим составом, под которым принято понимать совокупность юридических фактов, необходимых и достаточных для наступления юридических последствий, предусмотренных нормой права. Так, для возникновения права пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов необходима совокупность таких юридических фактов, как: 1) решение о предоставлении жилого помещения; 2) договор социального найма жилого помещения; 3) передача наймодателем жилого помещения нанимателю. Только при наличии всех юридических фактов, причем накапливающихся в строго определенном (указанном) порядке, возникает право пользования жилым помещением (и обязанности нанимателя). Первые два названных юридических факта порождают и промежуточные юридические последствия. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора (ч. 4 ст. 57 ЖК). Договор социального найма порождает обязанность одной стороны (наймодателя) передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60, ч. 2 ст. 65 ЖК).
Аналогичным образом могут быть охарактеризованы и многие другие юридико-фактические основания движения иных жилищных правоотношений.
С учетом сказанного следует иметь в виду некоторую условность перечня оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, содержащегося в комментируемой статье. Чаще всего жилищное правоотношение порождается не одним из оснований, указанных в том или ином пункте комментируемой статьи, но определенным юридическим составом.
4. К договорам, упоминаемым в п. 1 настоящей статьи, относятся такие гражданско-правовые соглашения, как договоры найма (коммерческого и социального), поднайма, безвозмездного пользования и т.д.
В ряде случаев закон не упоминает о договоре, но договорная природа отношений не вызывает сомнения. Например, соглашение о вселении временных жильцов.
Говоря об "иных сделках", о которых содержится упоминание в п. 1 комментируемой статьи, можно указать, например, на завещательный отказ: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК). Волеизъявление на получение завещательного отказа также есть односторонняя сделка, входящая в юридический состав, порождающий право отказополучателя пользоваться жилым помещением. Напротив, отказ от принятия завещательного отказа представляет собой одностороннюю сделку, препятствующую возникновению права пользования (см. также ст. 33 ЖК и комментарий к ней) (о договорах и иных сделках, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, служащих основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, см. также п. 2 настоящего комментария).
5. Среди актов органов, о которых идет речь в п. 2 комментируемой статьи, можно назвать, например, решение о предоставлении жилого помещения в социальный наем, принимаемое органом местного самоуправления (см. также п. 3 настоящего комментария).
6. Жилищные права и обязанности нередко основываются на судебном решении. Так, судебное решение может входить в юридический состав, порождающий право нанимателя и (или) собственника, проживающего в коммунальной квартире, на освободившееся в этой квартире жилое помещение (ст. 59 ЖК).
Часто судебное решение может входить в правоизменяющий юридический состав (например, при выселении одного из пользователей).
7. При приобретении жилых помещений в собственность (п. 4 комментируемой статьи) (по различного рода договорам (купли-продажи, мены, дарения и др.), в порядке наследования, в результате приватизации и прочего) возникают жилищные права и обязанности, предусмотренные ст. ст. 288 - 292 ГК; ст. ст. 30 - 34 ЖК).
8. Членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе (п. 5 комментируемой статьи) является основанием возникновения прав, предусмотренных ст. 116 ГК и ст. ст. 110 - 134 ЖК.
9. О действиях, не предусмотренных п. п. 1 - 5 комментируемой статьи, но с которыми акт жилищного законодательства связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (п. 6), см. п. 2 настоящего комментария.
10. Иногда возникновение жилищных прав и обязанностей федеральными законами или иными актами жилищного законодательства связывается с наступлением определенного события. Так, тот факт, что ребенок стал сиротой или остался без попечения родителей, дает право на внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма. Такое же право имеют граждане в случае заболевания одной из болезней, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне (ч. 2 ст. 57, а также п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК).
Возникновение жилищных прав и обязанностей нередко связывается с таким своеобразным событием, как истечение срока. Например, граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения соответствующих действий (ст. 53 ЖК). Стало быть, истечение указанного (пятилетнего) срока порождает право встать на учет.
11. Как неоднократно отмечалось, названные в комментируемой статье юридические факты могут быть также правоизменяющими и (или) правопрекращающими. Так, при объединении договоров (ч. 1 ст. 82 ЖК) происходит изменение жилищных прав и обязанностей. Правоизменяющим юридическим фактом является договор социального найма, заключенный вместо ранее существовавших двух (или более) договоров.
Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК). Это соглашение сторон является правопрекращающим юридическим фактом.
Иные сделки, упоминаемые в комментируемой статье, также могут быть правоизменяющими или правопрекращающими. Так, наниматель по договору социального найма вправе с письменного согласия членов своей семьи вселить в жилое помещение новых членов семьи (ст. 70 ЖК). Такое согласие есть сделка, влекущая изменение договора (ч. 2 ст. 70 ЖК).

Статья 11. Защита жилищных прав

Комментарий к статье 11

1. Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.
Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан.
2. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, ч. 1 комментируемой статьи устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, т.е. прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. При этом право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за субъектом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. Данное правило следует из содержания ч. 2 настоящей статьи, предусматривающей, что решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другим федеральным законом. На это обстоятельство особо обращено внимание судов в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
Таким образом, законодателем установлен всеобъемлющий судебный контроль за действиями несудебных органов и должностных лиц, принимающих решения по жилищно-правовым вопросам в административном порядке.
Необходимость обеспечения судебной защиты нарушенных жилищных прав отнесена к основным началам жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК).
3. В отличие от ст. 11 ГК РФ "Судебная защита гражданских прав" в настоящей статье не называются судебные органы, осуществляющие защиту нарушенных жилищных прав. В последующих статьях ЖК РФ применяется также общий термин "суд".
В то же время согласно п. 1 ст. 4 ФКЗ от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" <1> правосудие <2> в Российской Федерации осуществляется только судами, учрежденными в соответствии с Конституцией РФ и данным Законом. Пунктом 2 ст. 4 названного Закона установлено, что в Российской Федерации действуют федеральные суды, конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов Федерации, составляющие судебную систему РФ.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1.
<2> Правосудие - это форма государственной деятельности, которая заключается в рассмотрении и разрешении судом отнесенных к его компетенции дел, в том числе и гражданских, которая осуществляется в установленном законом процессуальном порядке (см.: Власов А.А. Гражданское процессуальное право: Учебник. М.: ТК "Велби", 2003. С. 9).

К федеральным судам относятся:
- Конституционный Суд Российской Федерации;
- Верховный Суд Российской Федерации, верховные суды республик, краевые и областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов, районные суды, военные и специализированные суды, составляющие систему федеральных судов общей юрисдикции;
- Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные арбитражные суды округов (арбитражные кассационные суды), арбитражные апелляционные суды, арбитражные суды субъектов Федерации, составляющие систему федеральных арбитражных судов (п. 3 ст. 4 ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").
К судам субъектов Федерации относятся:
- конституционные (уставные) суды субъектов Федерации;
- мировые судьи, являющиеся судьями общей юрисдикции субъектов Федерации (п. 4 ст. 4 ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").
Суды осуществляют судебную власть в Российской Федерации. При этом судебная власть самостоятельна и действует независимо от законодательной и исполнительной власти.
Третейские суды в судебную систему РФ не входят, правосудие не осуществляют. Не упоминаются они и в ч. 1 комментируемой статьи в качестве органа, защищающего нарушенные жилищные права. Однако в силу п. 2 ст. 1 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" <1> в третейский суд может по соглашению сторон передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Принимая во внимание, что большая часть жилищных правоотношений по своей юридической природе являются гражданско-правовыми, можно сделать вывод о возможности обращения сторон для разрешения жилищного спора к третейскому суду. Третейский суд представляет собой суд, избранный по соглашению сторон, для разрешения конкретного возникшего спора гражданско-правового характера с обязательством подчиниться решению этого суда.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.

4. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Подведомственность позволяет определить круг конкретных дел, рассматриваемых тем или иным судом.
В юридической литературе предлагаются различные понятия подведомственности: а) как совокупность гражданских процессуальных норм, устанавливающих границы полномочий различных органов (судов) по рассмотрению и разрешению дел; б) как гражданско-процессуальный институт, выполняющий функции распределительного механизма между различными органами (судами); в) как свойство дела, в силу которого оно подлежит разрешению определенным органом (судом); г) как предпосылка права на обращение в суд, определяющая пределы реализации этого права; д) как нахождение вопроса в чьем-то ведении и др. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Процессуальное право: Энциклопедический словарь. М.: Норма, 2003. С. 348 - 349; Афанасьев С.Ф., Зайцев А.И. Гражданский процесс: Учебно-методический комплекс. М.: Норма, 2004. С. 113 - 115; Коршунов Н.М., Мареев Ю.Л. Гражданский процесс: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 84 - 85; и др.

В процессуальном законодательстве основными критериями разграничения компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами являются характер спорных правоотношений и их субъектный состав, которые должны учитываться в совокупности при определении подведомственности гражданских дел <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.А. Жилина. М.: Проспект, 2009. С. 69.

5. Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ от 21 июля 1994 г. "О Конституционном Суде Российской Федерации" <1>. Так, в частности, Конституционный Суд РФ:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447.

1) разрешает дела о соответствии Конституции РФ:
а) федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ;
б) конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов Федерации, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти РФ и совместному ведению органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов Федерации;
в) договоров между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов Федерации, договоров между органами государственной власти субъектов Федерации;
г) не вступивших в силу международных договоров РФ;
2) разрешает споры о компетенции:
а) между федеральными органами государственной власти;
б) между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов Федерации;
в) между высшими государственными органами субъектов Федерации;
3) проверяет по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по запросам судов конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.
Конституционный Суд РФ при осуществлении конституционного судопроизводства решает исключительно вопросы права и воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов. Поводом к рассмотрению дела в Конституционном Суде РФ является обращение в Конституционный Суд РФ в форме запроса, ходатайства или жалобы, отвечающее установленным требованиям. Основанием к рассмотрению дела является обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ закон, иной нормативный акт, договор между органами государственной власти, не вступивший в силу международный договор, а также иные обстоятельства, предусмотренные ст. 36 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации".
Решения Конституционного Суда РФ, вынесенные в форме постановления, играют особую роль в защите жилищных прав, что обусловлено спецификой их юридической силы по сравнению с судебными постановлениями судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
В соответствии со ст. 79 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" решение Конституционного Суда РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит обжалованию (непоколебимость решения), становится непосредственно действующим и не нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами либо иными органами и должностными лицами.
Обязательность решения Конституционного Суда РФ обеспечивается установленным законом запретом преодолевать юридическую силу этого решения путем повторного принятия акта, признанного не соответствующим Конституции РФ.
Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; признанные не соответствующими Конституции РФ не вступившие в силу международные договоры РФ не подлежат введению в действие и применению. Решения судов и иных органов, основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях.
В случае если решением Конституционного Суда РФ нормативный акт признан не соответствующим Конституции РФ полностью или частично либо из решения Конституционного Суда РФ вытекает необходимость устранения пробела в правовом регулировании, государственный орган или должностное лицо, принявшие этот нормативный акт, рассматривают вопрос о принятии нового нормативного акта, который должен, в частности, содержать положения об отмене нормативного акта, признанного не соответствующим Конституции РФ полностью, либо о внесении необходимых изменений и (или) дополнений в нормативный акт, признанный неконституционным в отдельной его части. До принятия нового нормативного акта непосредственно применяется Конституция РФ.
6. Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции определена ст. 22 ГПК РФ. Суды общей юрисдикции, в частности, рассматривают и разрешают:
а) исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим в том числе из гражданских и жилищных правоотношений;
б) дела, возникающие из публичных правоотношений, т.е. по заявлениям граждан, организаций, прокуроров об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части, если рассмотрение этих заявлений не отнесено федеральным законом к компетенции иных судов, а также по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (ст. 245 ГПК).
Компетенция конкретных судов общей юрисдикции внутри судебной системы по рассмотрению и разрешению гражданских дел по первой инстанции (а среди них и дела по защите жилищных прав) определяется правилами ГПК РФ о подсудности (ст. ст. 23 - 27). Правила подсудности гарантируют реализацию ч. 1 ст. 47 Конституции РФ, согласно которой каждому гарантировано право на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ (например, по заявлению законного представителя недееспособного или несовершеннолетнего гражданина).
Так, Верховный Суд РФ рассматривает в качестве суда первой инстанции гражданские дела:
а) об оспаривании ненормативных правовых актов Президента РФ, ненормативных правовых актов палат Федерального Собрания, ненормативных правовых актов Правительства РФ (п. 1 ч. 1 ст. 27 ГПК);
б) об оспаривании нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ и нормативных правовых актов иных федеральных органов государственной власти, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций (п. 2 ч. 1 ст. 27 ГПК);
в) по разрешению споров между федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Федерации, между органами государственной власти субъектов Федерации, переданных на рассмотрение в Верховный Суд РФ Президентом РФ в соответствии со ст. 85 Конституции РФ (п. 6 ч. 1 ст. 27 ГПК).
Что касается гражданских дел об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Федерации, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций, то они рассматриваются в качестве суда первой инстанции верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК).
Дела, подсудные мировому судье, определены ст. 23 ГПК РФ. В частности, мировые судьи рассматривают в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ на день подачи заявления (например, требование нанимателя жилого помещения по договору социального найма о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 66 ЖК); требование нанимателя жилого помещения о взыскании с поднанимателя платы за поднаем жилого помещения в случае невнесения ее в сроки, предусмотренные договором (ст. 78 ЖК и др.)); дела об определении порядка пользования имуществом (например, спор между участниками общей долевой собственности на жилое помещение о порядке пользования жилым помещением (ст. 247 ГК); спор о порядке пользования жилым помещением, предоставленным гражданину по завещательному отказу (ст. 33 ЖК)).
Гражданские дела, подведомственные судам и не относящиеся к компетенции мирового судьи, рассматриваются и разрешаются по первой инстанции районными судами, если федеральным законом (ст. ст. 25 - 27 ГПК) они не отнесены к подсудности других федеральных судов общей юрисдикции. Под юрисдикцию районного суда подпадает основная масса гражданских дел, среди них большое число непосредственно вытекающих из жилищных правоотношений (например, о сохранении за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением на определенный срок (ст. 31 ЖК); о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК); об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК); споры о нарушении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК); споры о предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК); о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ); о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма (п. 3 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК); об осуществлении принудительного обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК); о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст. 75 ЖК); о расторжении договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя (ст. 83 ЖК); о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. ст. 84 - 91 ЖК и др.).
Районные суды являются ключевым звеном системы федеральных судов общей юрисдикции, и от результата их деятельности во многом зависит эффективность правосудия по гражданским делам, среди которых большое число дел о защите нарушенных жилищных прав.
Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. ч. 1 и 2 ст. 22 данного Кодекса, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
7. Арбитражным судам, согласно ст. 27 АПК РФ, подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, - с участием Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
К подведомственности арбитражных судов ст. ст. 29 - 33 АПК РФ отнесены и другие категории дел (например, по спорам о создании, реорганизации и ликвидации организаций; об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и др.).
Экономические и иные споры, подведомственные арбитражным судам, могут возникнуть из жилищных отношений по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержания и ремонта жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, учета жилищного фонда и др.
8. Деятельность третейских судов, основания и порядок защиты ими нарушенных прав, в том числе и жилищных, регламентируются ФЗ от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации".
В Российской Федерации могут образовываться постоянно действующие третейские суды и третейские суды для разрешения конкретных споров.
Постоянно действующие третейские суды образуются торговыми палатами, биржами, общественными объединениями предпринимателей и потребителей, иными организациями - юридическими лицами, созданными в соответствии с законодательством РФ, и их объединениями (ассоциациями, союзами) и действуют при этих организациях. Порядок образования третейского суда для разрешения конкретного спора определяется соглашением сторон с соблюдением положений ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации". На разрешение в третейский суд по соглашению сторон может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений (к ним можно отнести некоторые из видов жилищных отношений), если иное не предусмотрено законом.
Решение третейского суда может быть оспорено участвующей в деле стороной путем подачи заявления об отмене решения в компетентный суд (т.е. суд общей юрисдикции или арбитражный суд), если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда является окончательным. Решение третейского суда исполняется добровольно, в порядке и сроки, которые установлены в решении. В случае его неисполнения сторона, в пользу которой вынесено решение, может обратиться в компетентный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.
9. Из ч. 2 комментируемой статьи следует, что защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Примером защиты нарушенных жилищных прав в административном порядке является предусмотренное ст. 23.55 КоАП РФ рассмотрение органами государственной жилищной инспекции дел об административных правонарушениях, перечисленных в ст. 7.21 (нарушение правил пользования жилыми помещениями), ст. 7.22 (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) и ст. 7.23 (нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами). Полномочиями рассматривать такие дела от имени органов государственной жилищной инспекции наделены руководители государственных жилищных инспекций и их заместители.
Статья 23.55 КоАП РФ основана на положениях федеральных законов и иных нормативных правовых актов о полномочиях государственной жилищной инспекции. К этим полномочиям, в частности, относится осуществление контроля за соблюдением всеми участниками жилищных отношений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности и др. <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 // Российская газета. 2003. 23 окт.; Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утверждено Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 // СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566.

Перечень должностных лиц, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях в жилищной сфере, предусмотренных ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП РФ, утвержден Приказом Госстроя России от 18 июля 2002 г. N 149 <1>.
--------------------------------
<1> БНА РФ. 2002. N 47.

10. В ч. 3 комментируемой статьи называются способы защиты жилищных прав. Приведенный в ней перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. Иные способы защиты жилищных прав могут быть предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других федеральных законах.
Следует заметить, что способы защиты жилищных прав аналогичны способам защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ.
Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например, при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 75 ЖК).
Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных настоящей статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.
В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями (например, по договору социального найма жилого помещения, по договору поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма) регулируются, как правило, нормами гражданско-правового характера (их особенности определены ст. 1 ГК РФ), а значит, могут считаться разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК).
Речь идет о таких способах защиты, не названных в комментируемой статье, как возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре, признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий ничтожной сделки.
11. Первым из способов защиты жилищных прав ч. 3 комментируемой статьи называет такой способ, как признание жилищного права.
Необходимость в данном способе защиты возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).
Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права.
Требование о признании субъективного жилищного права во многих случаях является необходимой предпосылкой применения иных предусмотренных ст. 11 ЖК РФ способов защиты. Так, предъявление лицом в суд требования о признании за ним права пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК) может сочетаться с требованием о вселении в жилое помещение (если лицо проживало ранее в жилом помещении, то способ защиты - восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; если лицо не проживало ранее в жилом помещении - изменение жилищного правоотношения). В судебной практике достаточно часто рассматриваются иски о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК), и соответственно при установлении данного статуса лица судом разрешаются требования истца о праве на пользование жилым помещением и других правах, вытекающих из договора социального найма жилого помещения (изменение договора социального найма, обмен жилыми помещениями и др.).
12. Защита жилищных прав может осуществляться также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, имеющее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:
- выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);
- выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);
- выселение временных жильцов из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи (ч. 5 ст. 80 ЖК).
13. Согласно п. 3 ч. 3 комментируемой статьи защита жилищных прав может осуществляться путем признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления <1>, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с данным Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
--------------------------------
<1> В соответствии со ст. 44 ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 33. Ст. 3368; 2005. N 1. Ст. 12, 17, 25) виды муниципальных правовых актов, принимаемых органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, должны определяться уставом муниципального образования.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим (а) ЖК, или (б) принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, или (в) иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу.
Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных прав. Статья 1 ЖК РФ субъектами жилищных прав называет граждан.
Следует учитывать, что существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом; наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2007 г. N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части".

Порядок судебного оспаривания законности нормативных правовых актов регламентируется гл. 24 ГПК РФ (ст. ст. 251 - 253).
Правом на обращение в суд с заявлением о признании противоречащим закону полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления обладают, согласно ст. 251 ГПК РФ, не только граждане, считающие, что нормативным актом нарушаются их жилищные права, но и прокурор в пределах своей компетенции в судопроизводстве по гражданским делам, определенной ст. 45 ГПК РФ.
Заявление об оспаривании нормативного правового акта должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 131 ГПК РФ, и содержать дополнительно данные о наименовании органа государственной власти либо органа местного самоуправления, принявших оспариваемый нормативный правовой акт, о его наименовании и дате принятия. Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 251 ГПК РФ в заявлении об оспаривании нормативного правового акта должно быть указано, какие жилищные права гражданина (или неопределенного круга лиц) нарушаются этим актом или его частью.
Суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, признает нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени (ч. 2 ст. 253 ГПК). Решение суда о признании нормативного правового акта или его части недействующими влечет за собой утрату силы не только этого нормативного правового акта или его части, но и других нормативных правовых актов, основанных на признанном недействующим нормативном правовом акте или воспроизводящих его содержание. Важно, что решение суда о признании нормативного правового акта недействующим не может быть преодолено повторным принятием такого же акта (ч. 4 ст. 253 ГПК).
Вместе с тем при обращении к способу защиты, предусмотренному п. 3 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, следует учитывать Постановление Конституционного Суда РФ от 27 января 2004 г. N 1-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений части первой статьи 27, частей первой, второй и четвертой статьи 251, частей второй и третьей статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом Правительства Российской Федерации" <1>. Как следует из данного Постановления, нормативное положение ГПК РФ, согласно которому признание нормативного правового акта противоречащим федеральному закону со дня принятия или иного указанного судом времени влечет за собой утрату силы этого нормативного правового акта или его части, в части, относящейся к проверке нормативных правовых актов, которые в соответствии со ст. 125 Конституции РФ могут быть проверены в процедуре конституционного судопроизводства (т.е. Конституционным Судом РФ), не имеет юридической силы с момента принятия и не подлежит применению.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 5. Ст. 403.

Таким образом, в судах общей юрисдикции не могут быть рассмотрены заявления об оспаривании нормативных правовых актов, проверка конституционности которых относится к компетенции Конституционного Суда РФ.
Необходимо обратить внимание на то, что п. 3 ч. 3 комментируемой статьи не предусмотрена возможность обращения в суд общей юрисдикции с требованием о признании недействующим полностью или в части федерального закона или его отдельных положений, нарушающих жилищные права граждан и противоречащих ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом другому федеральному закону.
В случае признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления лицо, чьи жилищные права были нарушены этим актом, вправе потребовать восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, либо возмещения убытков, либо применения иных способов защиты, предусмотренных законом.
14. Защита жилищных прав, согласно п. 4 ч. 3 комментируемой статьи, может осуществляться также путем неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с законом.
Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.
Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (т.н. косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.
15. Еще одним способом защиты жилищных прав, предусмотренных п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, является прекращение или изменение жилищного правоотношения.
Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.
Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях - соглашение сторон.
Так, решение суда о расторжении договора социального найма жилого помещения, вынесенное по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц, является основанием для прекращения жилищного правоотношения с нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи по договору социального найма, и они подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в том случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением (ст. 91 ЖК).
Примером изменения жилищного правоотношения (изменяется предмет договора) по соглашению сторон является обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма (ч. 2 ст. 72 ЖК). Если же между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них в целях защиты своих жилищных прав вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ч. 3 ст. 72 ЖК).
По соглашению сторон может быть изменен по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). При этом мотивом изменения такого договора может, в частности, являться защита жилищных прав нанимателя и (или) членов его семьи.
16. Иные способы защиты жилищных прав, прямо не названные в комментируемой статье, предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других федеральных законах (например, ст. ст. 15, 16 ГК; ст. 139 УК; ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП; ст. ст. 15, 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ) и др.).
В качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав можно назвать предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать:
- уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
17. В связи с тем что в ЖК РФ нет общих положений о применении сроков исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, а в судебной практике возник вопрос о возможности их применения к конкретным спорным жилищным правоотношениям, Верховный Суд РФ посчитал возможным в целях обеспечения определенности правового статуса субъектов этих отношений дать по этому вопросу соответствующие разъяснения. Они заключаются в следующем. Если в Жилищном кодексе РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 196, 197), и иные положения гл. 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК) (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Напомним, что в ЖК РФ сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав предусмотрены ч. 9 ст. 32 и ч. 6 ст. 46.

Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

Комментарий к статье 12

1. Согласно ст. 72 (п. "к") Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.
Комментируемая статья к исключительной компетенции Федерации относит решение таких наиболее важных вопросов, как:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов.
Государственный учет жилищного фонда наряду с такими формами его учета, как статистический и бухгалтерский, предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию, предполагающую оформление технических паспортов жилых помещений (см. комментарий к ст. 19 ЖК).
Порядок, т.е. процедура проведения учета различных видов жилищных фондов - частного, государственного и муниципального, должен быть разработан Правительством РФ. Действующие в настоящее время Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37, вводят единую для Российской Федерации систему учета жилищных фондов. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, установлены ст. 51 ЖК РФ (см. комментарий к ней). Перечень таких оснований сформулирован как исчерпывающий, однако в системной связи с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ его следует рассматривать открытым;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В отличие от субъектов Федерации, которые полномочны самостоятельно устанавливать порядок, т.е. процедуру, предоставления по договорам социального найма жилья из жилищного фонда субъекта Федерации, Российская Федерация оставляет за собой право устанавливать такой порядок для других собственников - муниципальных образований. Целесообразность этого решения, вероятно, может быть объяснена стремлением к единообразному подходу в предоставлении социального жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ.
К компетенции Российской Федерации относится определение тех категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение жилищного фонда РФ по тем или иным договорам. Статья 98 ЖК РФ предписывает федеральному законодателю определить также категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. К компетенции Российской Федерации относится и установление тех категорий граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом.
Порядок, т.е. процедура, предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в социальном жилье, уже установлен ЖК РФ. Этот порядок может быть сохранен, а может быть изменен иными федеральными законами, которые вправе предусмотреть предоставление жилых помещений по договору социального найма иным, кроме малоимущих, категориям граждан.
В отношении иных категорий граждан, которым жилье будет предоставляться не по договору социального найма, может быть предусмотрен любой порядок предоставления жилого помещения;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Основанием предоставления специализированных жилых помещений, согласно ст. 99 ЖК РФ, является решение собственника помещения или уполномоченного им лица. Каких-либо иных оснований такого предоставления Кодекс не называет и не предусматривает возможности их введения. По-видимому, законодатель имел в виду возможность предоставления специализированного жилья иным, кроме перечисленных в гл. 9 ЖК РФ, категориям граждан;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Это полномочие Российской Федерации реализовано в разд. V ЖК РФ, который подробно регулирует организацию и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Исключительная компетенция Российской Федерации в решении этих вопросов обусловлена тем, что отношения по организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов по большей части носят гражданско-правовой характер. Согласно ст. 71 (п. "о") Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении только Российской Федерации;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья.
Товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, поэтому соответствующее регулирование, содержащееся в разд. VI ЖК РФ, имеет гражданско-правовой характер и отнесено к ведению Российской Федерации;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений.
Жилищный кодекс РФ говорит только об основании проведения переустройства и перепланировки жилых помещений (см. комментарий к ст. 28 ЖК). Вместе с тем в этой и других статьях гл. 4 Кодекса фактически определены и условия, и порядок переустройства и перепланировки, которые должны быть едиными для всех видов жилищного фонда;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания.
На сегодняшний день такие основания непригодности установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания.
В настоящее время решение вопроса о признании жилых домов (жилых помещений) жилищного фонда РФ непригодными для проживания отнесено к компетенции межведомственных комиссий, создаваемых органами исполнительной власти Федерации, субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Порядок признания жилых домов непригодными для проживания установлен вышеназванным Постановлением Правительства РФ;
13) установление правил пользования жилыми помещениями.
Порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах устанавливают Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений.
Конституция РФ запрещает лишь произвольное, т.е. не основанное на законе и внесудебное, лишение граждан жилища.
Выселение из занимаемого жилого помещения представляет собой серьезное ограничение права на жилище, гарантированного Конституцией РФ, а потому допускается только на основании федеральных законов, основным из которых является ЖК РФ. Выселение граждан по тем или иным основаниям, а также порядок и условия выселения регламентированы ст. ст. 29, 35, 83 - 91 ЖК РФ;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями.
Регулирование сделок с жильем в целом - предмет ГК РФ. Но и ЖК РФ предусматривает возможность совершения отдельных сделок с жилыми помещениями, например, путем их поднайма, обмена и замены, выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.
Соответствующие полномочия Российской Федерации реализованы в ст. ст. 154, 155 ЖК РФ (см. комментарий к ним);
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Названное правомочие Российской Федерации в настоящее время реализовано принятием Постановления Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации", органы которой осуществляют контроль за использованием, техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования; за санитарным состоянием отдельных помещений жилищного фонда.
Дополнительно контроль за выполнением требований санитарного законодательства осуществляют учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ.
2. К иным полномочиям Российской Федерации, в том числе реализуемым на сегодняшний день путем принятия соответствующих нормативных актов, ЖК РФ относит:
1) утверждение порядка подготовки и принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32);
2) утверждение перечня тяжелых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с гражданами, страдающими ими, невозможно (ст. 51);
3) утверждение Типового договора социального найма жилого помещения; Типового договора найма специализированных жилых помещений (ст. ст. 63, 100);
4) утверждение порядка отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и предъявляемых к ним требований (ст. 92);
5) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения в жилищном фонде РФ (ст. 104);
6) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда РФ (ст. ст. 107, 109);
7) утверждение порядка перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемых исходя из нормативов потребления, при временном отсутствии граждан (ст. 155);
8) утверждение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 156);
9) утверждение порядка определения размера платы за коммунальные услуги, рассчитываемой исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, при отсутствии приборов учета (ст. 157);
10) утверждение Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ст. 157);
11) утверждение порядка изменения размера платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 157);
12) утверждение порядка определения размера субсидий и порядка их предоставления, перечня прилагаемых к заявлению документов, условий приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан (ст. 159);
13) утверждение федеральных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159);
14) утверждение порядка финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядка финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках (ст. 159);
15) определение порядка и условий предоставления компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг установленным федеральным законом отдельным категориям граждан (в связи с заменой предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на предоставление компенсаций) (ст. 160);
16) утверждение порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не реализовано (ст. 161);
17) утверждение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации (ст. 163).
3. Другие полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений могут быть установлены иными федеральными законами.

Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

Комментарий к статье 13

1. Регулирование жилищных отношений отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ст. 72).
Комментируемая статья содержит достаточно подробный, но не исчерпывающий перечень полномочий субъектов Федерации в регулировании жилищных отношений. К их числу относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Федерации.
В системной связи со ст. 12 ЖК РФ названное полномочие субъекта Федерации можно рассматривать как делегирование ему Федерацией права решать вопросы, связанные с учетом жилищного фонда субъекта Федерации по существу, определяя органы, на которые возложено исполнение этой обязанности, их компетенцию и т.д. Российская Федерация в этом вопросе оставляет за собой право определять лишь порядок, т.е. процедуру, ведения такого учета.
Рассматриваемое полномочие субъектов Федерации успешно реализовывается ими путем принятия соответствующих нормативных актов. Так, в г. Москве 7 апреля 2004 г. был принят Закон "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы", устанавливающий требования к порядку проведения на территории города системы наблюдения за техническим состоянием жилых домов, в рамках которой осуществляется сбор, систематизация и анализ информации о техническом состоянии жилых домов. С 3 ноября 2004 г. в г. Москве действует Закон "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве", регулирующий процессы создания, сбора, обработки, накопления, хранения и доведения до потребителей информации сведений о состоянии, использовании, эксплуатации, потребительских свойствах и технических характеристиках жилых помещений (квартир), а также формирования, изменения и аннулирования паспорта на жилое помещение;
2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Федерации.
Согласно ст. 19 (ч. 3) ЖК РФ специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
К компетенции субъектов Федерации ЖК РФ отнес определение порядка, т.е. процедуры, предоставления указанных жилых помещений. Установление оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов входит в компетенцию Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Предоставление жилых помещений по договору социального найма, согласно концепции действующего ЖК РФ, должно иметь место в первую очередь в отношении такой категории социально незащищенных граждан, как малоимущие, что вытекает из предписаний ст. 7 (ч. 1) и ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ.
Следует отметить, что многие субъекты Федерации еще до принятия ЖК РФ установили право на бесплатное получение жилых помещений по договору социального найма в зависимости от имущественного положения нуждающегося лица. Однако теперь к полномочиям субъектов Федерации отнесено лишь установление порядка, т.е. процедуры, определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими. Максимальный размер дохода членов семьи и указанную стоимость имущества членов семьи, позволяющие относить их к категории малоимущих, будут определять по ЖК РФ органы местного самоуправления;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации.
Конституция РФ исходит из того, что не только малоимущие, но и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, имеют право на получение жилого помещения из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Таким образом, субъект Федерации должен будет установить, кому кроме малоимущих граждан будет предоставлено право на получение жилья из фонда субъекта Федерации.
Право на получение жилого помещения по договору социального найма может быть предоставлено любым категориям граждан при наличии материальных возможностей субъекта Федерации;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации.
Этот порядок может соответствовать федеральному и установленному ЖК РФ, а может и отличаться от него, что следует из ст. 49 (ч. 3) ЖК РФ. Во всяком случае, субъекты Федерации не лишены возможности предусмотреть предоставление социального жилья определенным категориям граждан как в первоочередном, так и во внеочередном порядке и т.п.;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания.
Поскольку основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания будет устанавливать Федерация в лице Правительства РФ (см. комментарий к ст. 15 ЖК), субъект Федерации должен будет формировать соответствующие межведомственные комиссии, которые и будут рассматривать вопросы, связанные с признанием жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания. В г. Москве действует распоряжение мэра от 2 декабря 1999 г. N 1368-РМ "О порядке признания гибели или уничтожения жилых помещений (домов)". Этим распоряжением предписано выявлять жилые помещения (дома) независимо от форм собственности, отвечающие признакам погибшего или уничтоженного жилого помещения (дома), в том числе дома, длительное время (более трех лет) пустующие (отселенные, аварийные, с отключенными инженерными коммуникациями), в целях их сноса;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Это полномочие субъектов Федерации предписывает установить определенную процедуру того, как орган местного самоуправления должен вести учет граждан, нуждающихся в социальном жилье;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным законодательством требованиям.
Указанный подпункт наряду с положением об обязанности учета жилищного фонда (подп. 1) устанавливает еще одно полномочие субъекта Федерации в области надлежащего использования жилищного фонда субъекта Федерации.
Соответствующий контроль возлагается на подразделения жилищной инспекции. В г. Москве подробный перечень полномочий Мосжилинспекции установлен Законом от 13 ноября 1996 г. "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроля за их соблюдением".
2. К полномочиям субъекта Федерации могут быть отнесены и иные вопросы. Анализ ЖК РФ позволяет выявить следующие дополнительные полномочия органов власти субъектов Федерации в области жилищных отношений. К их числу относятся:
1) установление при предоставлении жилого помещения по договору социального найма размера его общей площади в случае, когда до такого предоставления лицо произвело действия по уменьшению размера занимаемых жилых помещений или по их отчуждению, а также срока, в течение которого такие действия подлежат учету (ст. 57 ЖК).
Законодатель имел в виду ситуацию, когда лицо, состоящее на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, ухудшило определенным образом свои жилищные условия, вследствие чего может быть принято на учет нуждающихся лишь при определенных условиях;
2) вопросы замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера; установление иных оснований замены жилых помещений (ст. 81 ЖК);
3) включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение из него;
4) установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (см. комментарий к ст. ст. 98, 99 ЖК), а также порядка и условий предоставления им жилых помещений по договорам безвозмездного пользования из жилищного фонда, принадлежащего субъекту Федерации.
Это указание, как и положение ст. 109 ЖК РФ, которое отнесло к ведению законодательства субъектов Федерации определение не только порядка, но и условий предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договору безвозмездного пользования, являющемуся гражданско-правовым договором, позволяет субъекту Федерации осуществлять правовое регулирование с превышением полномочий;
5) установление категорий граждан, подлежащих обеспечению служебными жилыми помещениями из жилищного фонда, принадлежащего субъекту Федерации (ст. 104 ЖК);
6) установление порядка, условий предоставления и пользования жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения (ст. 107 ЖК).
В отношениях, касающихся платы за жилое помещение и коммунальные услуги, компетенция субъектов Федерации сводится к следующим правомочиям:
1) установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за пользование жилым помещением для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом; за пользование жилым помещением иными, помимо малоимущих, категориями граждан (ст. 156 ЖК);
2) установление нормативов потребления коммунальных услуг в порядке, определяемом уполномоченным Правительством РФ органом (ст. 157 ЖК);
3) утверждение тарифов для определения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157 ЖК);
4) определение нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК);
5) установление порядка (т.е. процедуры) и условий предоставления компенсаций расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан за счет средств бюджета субъекта Федерации (см. комментарий к ст. 160 ЖК).
В области управления жилищным фондом на субъект Федерации возлагается обязанность по установлению порядка управления жилыми домами, все помещения в которых находятся в собственности субъекта Федерации (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Отдельные вопросы управления (например, выбор управляющей компании) могут решаться на уровне органов местного самоуправления.
3. Жилищный кодекс РФ представляет собой нормативный акт, в котором содержатся нормы разноотраслевого характера, в том числе относящиеся к области гражданско-правовых отношений. Конституция РФ 1993 г. закрепила приоритет Федерации в регламентации гражданско-правовых отношений согласно ст. 71 (п. "о"), а также ее право на издание основополагающих актов в области жилищного законодательства, являющегося сферой совместной компетенции (п. "к" ст. 72).
Буквальное прочтение Конституции РФ, как представляется, позволяет утверждать, что любое гражданско-правовое регулирование, в том числе и в жилищной сфере, может осуществляться только и исключительно федеральным законодателем. Этот вывод сохраняет свою силу и для тех ситуаций, когда субъект Федерации или муниципальное образование как собственники того или иного имущества сочтут необходимым принять собственные нормативные акты в этой области. Подтверждением тому служит и правовая позиция Конституционного Суда РФ, выраженная им, в частности, в Определении от 5 ноября 1998 г. N 147-О, в котором Конституционный Суд РФ однозначно указал на то, что субъекты Федерации не вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам, отнесенным ст. 71 Конституции РФ к ведению Российской Федерации.
Соответствующий вывод содержится и в специальных исследованиях по жилищному законодательству <1>. Тем не менее субъекты Федерации иногда вторгаются в компетенцию Российской Федерации, осуществляя собственное регулирование гражданско-правовой части жилищных отношений. Поэтому, как неоднократно отмечалось, во избежание нарушения конституционных принципов разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами следует исходить из того, что субъекты Федерации вправе и обязаны развивать исключительно административно-правовую часть жилищного законодательства, соблюдая при этом еще одно очень важное конституционное положение, согласно которому исключительной компетенцией Российской Федерации является регулирование прав и свобод человека и гражданина (п. "в" ст. 71 Конституции РФ), а субъекты Федерации управомочены лишь защищать уже установленные права и свободы человека и гражданина (п. "б" ст. 72 Конституции РФ). Это означает, что регулирование жилищных отношений с участием граждан не предполагает права субъекта Федерации ни устанавливать какие-либо новые права и свободы, ни отменять те, которые введены федеральным законодателем.
--------------------------------
<1> Так, в монографии "Соотношение законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации" (М.: Ин-т законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2003. С. 628) В.Н. Литовкин указывает: "Никаких полномочий регулировать гражданские отношения в жилищной сфере у субъекта Российской Федерации изначально нет. Исключительные права по своей природе не могут быть переданы иному уровню государственной власти без изменения конституционной нормы. Формулировка пункта "к" статьи 72 Конституции Российской Федерации без изменения пункта "о" статьи 71 не может быть истолкована как делегирование полномочий субъектам Российской Федерации регулировать часть гражданских отношений применительно к жилищной сфере".

Представляется, что компетенция субъектов Федерации в этой части может быть сведена к изменению объема наличествующих прав и свобод, но лишь к такому изменению, которое не может снижать установленный федеральный уровень. Иными словами, субъекты Федерации вправе устанавливать лишь более высокий собственный уровень защиты тех или иных прав и свобод по сравнению с федеральной планкой.
Как показывает практика, очевидно стремление ряда субъектов Федерации пойти по пути принятия актов, регулирующих весь комплекс жилищных отношений, включая и те из них, которые относятся к области гражданско-правовых. Такие акты принимаются постоянно и, как справедливо указывалось в литературе, "сдержать это нормотворчество посредством запретов и наказаний невозможно ввиду наличия пробелов в законодательстве..." <1>. Цивилисты видят решение этой проблемы, в частности, в том, чтобы наделить субъекты Федерации некоторыми нормативными полномочиями по определенному кругу вопросов гражданского права локального значения, что может быть достигнуто посредством включения соответствующих норм в ГК РФ <2>.
--------------------------------
<1> Садиков О.Н. Концепция развития гражданского законодательства // Концепция развития российского законодательства. М.: Ин-т законодательства и сравнительного правоведения, 2004. С. 193.
<2> Там же.

Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

Комментарий к статье 14

1. Комментируемая статья регламентирует возможность принятия жилищно-правовых актов органами местного самоуправления. Кроме того, такая возможность закреплена в ст. 5 действующего ЖК РФ. Фактически это вводит трехуровневую систему жилищного законодательства, отношение к которой в литературе не вполне благожелательно <1>. Тем не менее ЖК РФ не мог не учитывать положений ФЗ от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", который к вопросам местного значения отнес в том числе обеспечение малоимущих граждан, проживающих в городских и сельских поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством (ст. 14).
--------------------------------
<1> В.Н. Литовкин полагает, что органы местного самоуправления должны быть лишены права регулировать жилищные отношения с участием граждан (кроме цен и тарифов), поскольку отношения в этой сфере не имеют местного значения, а связаны с осуществлением конституционного права граждан на жилище и изменением предмета ведения исключительно Российской Федерацией (см.: Литовкин В.Н. Соотношение законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации. С. 644).

К вопросам компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений ЖК РФ относит следующие:
1) учет муниципального жилищного фонда.
Компетенция органов местного самоуправления в этой части аналогична компетенции органов государственной власти субъекта Федерации, на которые возложены полномочия по учету соответствующего жилищного фонда. Орган местного самоуправления на своей территории должен вести различные виды учета муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Это полномочие органов местного самоуправления представляется крайне важным, поскольку именно им отведена главная роль в решении вопроса о том, кто из граждан муниципального образования будет отнесен к категории малоимущих и сможет претендовать на получение бесплатного муниципального жилья по договору социального найма. Порядок, т.е. процедура, действий органа местного самоуправления по установлению соответственно размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, должен быть установлен соответствующим субъектом Федерации;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Органы местного самоуправления должны непосредственно вести учет граждан, нуждающихся в получении социального жилья. Субъект Федерации должен установить порядок ведения такого учета, определив перечень документов, необходимых для принятия на учет, порядок их рассмотрения, оформление учетной документации и т.д. Органы местного самоуправления должны осуществлять контроль за формированием списков граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.
К специализированному жилищному фонду, согласно ст. 92 ЖК РФ, относятся служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
На органах местного самоуправления, так же как и на органах государственной власти субъектов Федерации, лежит обязанность разработать порядок, т.е. процедуру, предоставления указанных жилых помещений;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления должны быть предусмотрены требования к оформлению решения органа местного самоуправления о предоставлении социального муниципального жилья гражданину, реквизитам такого решения, данным о предоставляемом жилом помещении, о его получателях и т.д.;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые достаточно подробно урегулированы ЖК РФ (см. комментарий к гл. 3). С учетом этих положений орган местного самоуправления не позднее чем в трехдневный срок должен принять решение о переводе либо отказать в таком переводе.
Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) утверждена Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена гл. 4 ЖК РФ. Орган местного самоуправления должен согласовать (по терминологии Кодекса) с собственником либо нанимателем жилого помещения проведение соответствующих работ. Фактически это означает дачу согласия (разрешения) на переустройство и перепланировку жилого помещения в течение 45 дней (см. комментарий к ст. 26 ЖК). ЖК РФ предоставляет органу местного самоуправления дополнительные правомочия в отношении лиц, осуществивших самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 29 ЖК);
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (см. комментарий к ст. 15 (ч. 4) ЖК). Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47;
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Это полномочие общего характера возложено на органы жилищной инспекции.
2. К компетенции органов местного самоуправления могут быть отнесены и иные полномочия. Они могут быть предусмотрены не только ЖК РФ, но и иными федеральными законами, а также законами субъектов Федерации, которые должны быть направлены на реализацию конституционных положений о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью; они могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств (ст. 132 Конституции РФ).
К полномочиям органов местного самоуправления ЖК РФ дополнительно относит:
1) установление нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения по договору социального найма.
Реализация этого полномочия предполагается применительно к муниципальному жилищному фонду, поскольку и Российская Федерация, и субъекты Федерации вправе самостоятельно устанавливать норму предоставления площади жилого помещения (см. комментарий к ст. 50 ЖК) и учетную норму площади жилого помещения в отношении отдельных категорий граждан, предусмотренных соответствующими законами.
Понятия нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения даны в ст. 50 ЖК РФ;
2) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения в муниципальном жилищном фонде.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, в том числе с органом местного самоуправления, муниципальным учреждением, а также в связи с избранием на выборные должности в органы местного самоуправления и т.п. (ст. 93 ЖК).
Нормативные акты органа местного самоуправления должны установить, какие категории граждан могут пользоваться служебным жильем (ст. 104 ЖК);
3) установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, не принявших решения о выборе способа управления многоквартирным домом (ст. ст. 156, 158 ЖК);
4) определение порядка и условий предоставления компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным категориям граждан (ст. 160 ЖК);
5) определение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования (ст. 163 ЖК).
3. Особенности компетенции в области жилищных отношений установлены ЖК РФ применительно к двум субъектам Федерации - городам федерального значения Москве и Санкт-Петербургу.

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Статья 15. Объекты жилищных прав

Комментарий к статье 15

1. В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч. 1 комментируемой статьи указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым признается изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу (см. также комментарий к ст. 16).
3. На первый взгляд указание на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания. Тем более что в силу ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК).
К сожалению, немалое число граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав, признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу. (Справедливости ради можно отметить, что данное указание можно было и не включать в ч. 2 комментируемой статьи (см. п. 4 комментария к этой статье).)
4. Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (в ч. 2 комментируемой статьи) поясняется, в каких случаях квартира, дом и т.д. считаются пригодными для постоянного проживания - они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.
5. Следуя "букве" закона (ч. 3 комментируемой статьи), Правительство РФ должно уполномочить федеральный орган исполнительной власти на установление требований, предъявляемых к жилым помещениям, и порядка признания помещения жилым. Однако, во-первых, в одном нормативном акте невозможно установить все требования, которым должно отвечать жилое помещение (это и строительные нормы и правила, и правила противопожарной безопасности, и санитарные нормы, и нормы, обеспечивающие экологическую безопасность, и т.д. и т.п.). Во-вторых, до недавнего времени (до внесения изменений в ч. ч. 3 и 4 комментируемой статьи ФЗ от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации") порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливались Правительством РФ. Соответственно Правительство РФ Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Этот акт действует и в настоящее время (естественно, в нем немало отсылочных норм).
Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории РФ (п. 2), независимо от формы собственности и не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 3).
6. Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.
В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации, органом местного самоуправления. В состав комиссии включаются представители органа, который принял решение о ее создании, а также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и реабилитации объектов недвижимости. В необходимых случаях привлекаются также представители органов архитектуры, градостроительства и иных соответствующих организаций.
К работе комиссии с правом совещательного голоса привлекается собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.
Председателем комиссии назначается представитель органа, принявшего решение о ее создании (п. 7 названного Положения).
Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан (п. 8 Положения) <1>.
--------------------------------
<1> Приведенные указания о полномочиях межведомственной комиссии, содержащиеся в рассматриваемом Положении, представляются противоречащими закону. Так, признание жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания отнесено к ведению органов государственной власти субъекта Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК). Признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания должно осуществляться органами местного самоуправления (п. 8 ст. 14 ЖК). Понятно, что межведомственная комиссия не может считаться ни органом государственной власти, ни органом местного самоуправления (странно, но в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. об этой комиссии говорится как об органе (п. 22)).

7. В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения (п. 11)), инженерным системам (п. п. 12 - 14) и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16); доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17); размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23), размещение над комнатами туалета, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование туалета, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях (п. 24)) и т.д.
В Положении содержатся также требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30) и пр. При этом нередко формулируются нормативно-технические указания. Так, в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл (п. 30); внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м (п. 31).
Естественно, для определения требований, которым должны отвечать жилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и в отношении допустимого уровня инфразвука (п. 28).
В некоторых случаях требования определяются путем отсылки с одновременным установлением некоего предела. Например, в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октановых полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток - 55 дБ, в ночное - 45 дБ (п. 26).
Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях - трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования (п. 10).
Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д. и т.п.
8. В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае ограничивается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).
Из сказанного следует, что правила, содержащиеся в названном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. ч. 3, 4 комментируемой статьи, применяются в следующих случаях.
Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК).
Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.
В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
9. Ранее говорилось об, условно говоря, объективных основаниях признания жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания. По-видимому, следует выделять и обстоятельства субъективного характера, могущие свидетельствовать о пригодности (или непригодности) конкретного жилого помещения для проживания конкретных лиц. В Положении, в частности, установлено, что отдельные жилые помещения могут быть признаны непригодными для проживания "инвалидов и других маломобильных групп населения, пользующихся в связи с заболеваниями креслами-колясками" (п. 54). Как представляется, жилые помещения следовало бы признавать непригодными для проживания определенных категорий граждан при наличии "медицинских критериев" независимо от того, требуются ли кресла-коляски, есть ли они у этих граждан и используются ли они ими.
10. Суммируя изложенное при комментировании правил, содержащихся в ч. ч. 3, 4, можно отметить, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения состояния здания в целом или отдельных его частей, эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.
Непригодными для проживания признаются жилые помещения, имеющие высокий процент физического износа; расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных промышленных зонах, в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; после аварии, пожара, стихийного или техногенного бедствия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения, и т.д.
11. В ранее действовавшем законодательстве обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии - "подсобных помещений и мест общего пользования"). Сегодня эти объекты именуются в ЖК РФ (в том числе в ч. 5 комментируемой статьи) "помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд". Например, предоставлялось жилье в пределах нормы жилой площади, т.е. не более чем по 12 кв. м жилой площади на каждого члена семьи (ст. 40 ЖК РСФСР). Оплачивалась только жилая площадь (размер подсобных помещений и мест общего пользования значения не имел).
В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. Так, учетная норма и норма предоставления устанавливаются исходя из общей (а не жилой) площади жилого помещения (см. ст. 50 ЖК и соответствующий комментарий). Размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (см. ч. 2 ст. 156 ЖК и комментарий к ней).
В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 комментируемой статьи. Суть содержащейся в ней нормы заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.

Статья 16. Виды жилых помещений

Комментарий к статье 16

1. Так сложилось, что понятие "жилое помещение" используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.).
Это понятие родовое. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 комментируемой статьи. Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.
2. Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (см. ст. 18, ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК и соответствующий комментарий).
3. Определив понятия "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).
По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.
Не исключено и возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Комментарий к статье 17

1. Одним из важнейших средств правового регулирования жилищных отношений является установление пределов осуществления и ограничения права на жилые помещения.
В качестве общего ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). С середины 90-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.
Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, "осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества" <1>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1911. С. 247.

2. Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, по нашему мнению, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий. Между тем они не равнозначны.
Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник или иной владелец по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или как минимум на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жилья и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.
Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены нормативным правовым актом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, то ограничения права также возможны только в этих пределах.
Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения - частными.
Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:
во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;
во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;
в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон.
3. Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.
Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.
К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.
Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа "можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов". Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.
К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение.
4. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в комментируемой статье, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается. При этом необходимо отметить, что ч. 2 комментируемой статьи допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Исходя из установленного законом целевого назначения жилища, недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей. Как справедливо указывается в распоряжении мэра г. Москвы от 4 марта 1994 г. N 101-РМ "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц", в результате из жилищного фонда незаконно изымается значительная часть жилой площади, усугубляя и без того напряженную ситуацию в городе.
5. В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности за:
- использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);
- систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);
- бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.)), либо за совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения.
Данные основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение есть логическое продолжение ряда иных норм права. В названных случаях изъятие жилого помещения - это санкция за неисполнение обязанностей. Так, жилое помещение должно использоваться для проживания (см. ст. 288 ГК). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК).
Указанная норма предусматривает достаточно гуманную процедуру (гуманную с той точки зрения, что до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначает собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
И только если, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
6. Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.
Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.
По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).
Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Комментарий к статье 18

1. Комментируемая статья представляет собой отсылочную норму, которая указывает на ГК РФ и законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу, означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

3. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые, приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.
4. Наряду со ст. 131 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <1>, и другими нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; БНА РФ. 2001. N 35.

6. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Согласно Указу Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" <1> Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возложением на нее функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития РФ.
7. Требование государственной регистрации прав на жилые помещения составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
Кроме того, в отличие от права на земельный участок не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых помещений Президиум ВАС РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".
8. В некоторых случаях предусматривается раздельная государственная регистрация сделок и возникновения прав.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежит как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права по договору.
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации, на что обращается внимание в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

9. На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон <1>. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
--------------------------------
<1> См.: Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 60 - 65 (автор соответствующего комментария - Б.М. Гонгало).

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считается возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, например, если граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
10. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 82.

11. Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной регистрационной службы;
в-третьих, ведение ЕГРП;
в-четвертых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
12. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации и в некоторой части - с Правилами ведения ЕГРП.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины. Органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
13. За период с 2006 по 2009 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, проявляющейся в последние годы во всевозрастающем объеме, которая, в свою очередь, обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц.
Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> в Закон о регистрации были внесены изменения, устанавливающие, что в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

Другое дополнение в Закон о регистрации было сделано ФЗ от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> (в связи с принятием новой редакции ФЗ "Об исполнительном производстве"), а именно: если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных ФЗ "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4845.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, представляемые на государственную регистрацию прав и устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <1> в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

14. Несколько слов следует сказать о книге учета документов, дел правоустанавливающих документов. Ведение книг учета регламентируется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>. С даты внесения в книгу записи о поступившем заявлении о регистрации сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации сделки.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2002. 24 янв. N 14.

Помимо перечисленных выше книг регистрационный орган должен иметь также книгу учета выданной информации из ЕГРП. В этой книге учитываются запросы и заявления о выдаче информации из ЕГРП, заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (гл. V Правил ведения книг учета).
15. В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> (далее - Инструкция N 2881). С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.
<2> Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 // Российская газета. 2001. 22 авг.

Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
16. Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.
Для государственной регистрации договора продажи представляются:
- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации договора продажи;
- документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме; документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;
- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
- удостоверенные государственными органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела ЕГРП, а также копии названных документов;
- подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;
- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает право второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
В заявлении указывается в том числе следующее: данные о продавце (покупателе); цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи); наименование и реквизиты договора продажи; данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Необходимо отметить, что в случае, если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. Если в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:
- оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации. В Инструкцию N 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства". При этом предполагается, что "добросовестные" родители (собственники) могут совершать сделки без разрешения органа опеки;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
- письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
- подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в ЕГРП отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в ЕГРП имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
- подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;
- иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:
- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;
- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
В Инструкции N 2881 указывается на то, что в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) <1> (ст. 333.18) должны будут представляться:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.

1) документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме;
2) документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;
3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.
Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).
При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.
В Инструкции N 2881 специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.
Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Закон об ипотеке)), то в записи листов подразд. III ЕГРП вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании российского законодательства необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения прав продавца (например, ст. 37 Закона об ипотеке; ст. 604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

На основании ст. ст. 54, 62 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1> при продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

17. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. вступили в силу изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации <1> (далее - ГПК РФ), согласно которым исключены нормы, запрещающие обращение взыскания на являющиеся предметом ипотеки жилые помещения и земельные участки, находящиеся в собственности граждан, в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 20.

18. Наряду с положениями Закона о регистрации особенности регистрации отдельных видов сделок определены иными федеральными законами и подзаконными актами, в частности: Земельным кодексом РФ, ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>, Приказами Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" <2>, от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" <3>, от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" <4>, от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" <5>, от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" <6> и др.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
<2> БНА РФ. 2004. N 34.
<3> БНА РФ. 2005. N 13.
<4> БНА РФ. 2005. N 27.
<5> БНА РФ. 2006. N 27.
<6> Российская газета. 2007. 22 марта. N 58.

19. Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако гл. 25.3 НК РФ, устанавливающая государственную пошлину, изменила ранее существовавший порядок.
В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина за:
- государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическими лицами - 500 рублей; организациями - 7500 рублей;
- внесение изменений в записи ЕГРП: физическими лицами - 100 рублей; организациями - 300 рублей;
- государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами - 500 рублей; организациями - 2000 рублей;
- государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП: физическими лицами - 100 рублей; организациями - 300 рублей;
- государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 рублей;
- государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 рублей;
- государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей; в интересах организаций - 2000 рублей;
- внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей;
- повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц - 100 рублей; для организаций - 300 рублей.
Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.

Статья 19. Жилищный фонд

Комментарий к статье 19

1. Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений.
2. Часть 1 комментируемой статьи определяет понятие жилищного фонда РФ. В соответствии с данной нормой все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд РФ. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера <1>.
--------------------------------
<1> В 2008 г. общая площадь жилищного фонда РФ составляла 3117 млн. кв. м (см.: Россия в цифрах. 2009: Краткий стат. сб. / Росстат. М., 2009).

3. Исторически определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР предлагала следующую классификацию. Жилищный фонд включал: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Соответственно исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г.
4. С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ действующий ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.
По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции РФ - ч. 3 ст. 40, в ГК - ст. 672, в ЖК - ст. 19):
- частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входит жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
- государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;
- муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
В литературе деление жилищного фонда в зависимости от использования предлагалось достаточно часто <1>. В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в ЖК РФ.
--------------------------------
<1> См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. 1 - 4-е изд. М.: Статут, 2000 - 2005.

Согласно ч. 3 комментируемой статьи в зависимости от целей использования жилищный фонд РФ можно разделить на четыре группы - социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный:
1) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма, относятся к фонду социального использования;
2) жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях безвозмездного пользования, образуют индивидуальный жилищный фонд;
3) жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам (иного возмездного договора) или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду;
4) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.
5. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи жилищный фонд подлежит государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Правительство РФ Постановлением от 13 октября 1997 г. N 1301 утвердило Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

В соответствии с этим документом основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. При этом технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее - БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.
БТИ обязаны осуществлять:
во-первых, техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
во-вторых, контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
в-третьих, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
в-четвертых, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
6. Следует обратить внимание на то, что с 1 марта 2008 г. вступил в силу ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1>, который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты недвижимости), а также с ведением государственного кадастра объектов недвижимости и кадастровой деятельности.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Названный Закон регламентирует признание и удостоверение государством факта существования с определенными характеристиками или прекращения существования объектов недвижимости, обеспечение заинтересованных лиц достоверными сведениями об их характеристиках.
Учетные процедуры устанавливают возможность представления в орган кадастрового учета соответствующих документов не только посредством личной явки заявителя, но и посредством почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового учета вправе обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.
Законом определен закрытый перечень представляемых при кадастровом учете документов, а также перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, заложен принцип поэтапного создания единой системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально обеспечить реализацию т.н. одного окна, совместив процедуры учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в едином органе.
Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:
1) вид объекта;
2) кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового учета;
3) описание местоположения объекта недвижимости;
4) площадь объекта недвижимости.
Иные сведения государственного кадастра недвижимости являются вспомогательными, и внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости осуществляется при их наличии и, как правило, в рамках информационного взаимодействия органа кадастрового учета с иными органами государственной власти, органами местного самоуправления либо исходя из декларируемых заявителем сведений об объекте (к примеру, о материалах наружных стен жилого дома).
Важно отметить, что истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не могут являться основаниями для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Соответственно гражданам и юридическим лицам не могут предъявляться требования о переучете соответствующих объектов недвижимости.
Федеральным законом "О кадастре недвижимости" до 1 января 2010 г. был установлен переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период данные правила к ним не применялись и государственный учет указанных объектов осуществлялся в ранее установленном порядке, в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного учета жилищного фонда.
В свою очередь, кадастровые инженеры вправе начать проводить кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1 января 2010 г. При этом в период с 1 января 2010 г. до 1 января 2011 г. эти работы наряду с кадастровыми инженерами одновременно вправе также проводить органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.
Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и были выданы в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в соответствии с новыми правилами.

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 20

1. В целях единого учета жилищного фонда в Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.
2. Для осуществления контроля за обеспечением прав и законных интересов граждан при предоставлении жилищных и коммунальных услуг и образована Государственная жилищная инспекция (Положение о ней утверждено Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086).
Государственная жилищная инспекция осуществляет контроль за:
- использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
- техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
- обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
- санитарным состоянием жилых помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
- соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
- наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;
- проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов.
В рамках исполнения своей деятельности государственная жилищная инспекция имеет право:
- проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями;
- давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
3. Приказом Госстроя России от 25 марта 1998 г. N 17-66 создана государственная жилищная инспекция субъектов Российской Федерации (названным Приказом утверждено Типовое положение о государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации).
Главной задачей государственной жилищной инспекции субъекта Федерации является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Основными задачами органов государственной жилищной инспекции субъектов Федерации является контроль за:
- соблюдением требований жилищного законодательства всеми участниками жилищных отношений (гражданами, собственниками жилищного фонда независимо от форм собственности; управляющими организациями; подрядными организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и субъектом Федерации);
- защитой прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов качества и нормативов потребления;
- выявлением и предупреждением нарушений при использовании и содержании жилищного фонда, принятием необходимых мер по выявленным нарушениям.
Органы государственной жилищной инспекции в рамках осуществления своей деятельности наделяются следующими правами:
- проводить инспекционные обследования и проверки любого подконтрольного объекта независимо от его ведомственной подчиненности и формы собственности. Право входа в жилые и нежилые помещения, связанные единым инженерным оборудованием, а также объекты коммунального назначения обеспечивается согласием проживающего. В случае отказа допуск инспектора на объект может быть осуществлен по решению суда, а в случае возникновения угрозы жизни и имуществу граждан - с представителями правоохранительных органов;
- требовать в пределах компетенции госжилинспекции представления необходимой информации и документов в ходе проверки от собственников жилищного фонда, а также организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, независимо от формы их собственности и подчинения;
- давать предписания собственникам жилищного фонда, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и норм, связанных с управлением, использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
- вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с законодательством об административных правонарушениях.
4. Федеральные органы исполнительной власти при осуществлении своих полномочий и функций в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям принимают нормативные правовые акты. С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ Правительством РФ (за период 2005 - 2010 гг.) был принят ряд нормативных актов, регулирующих отношения в сфере контроля за сохранностью и содержанием жилищного фонда.
5. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 были утверждены Правила пользования жилыми помещениями, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
6. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений, в которых установлены порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду. Этим же Постановлением утверждены типовые договоры найма каждого из видов специализированных жилых помещений.
7. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Это Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу.
8. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Эти Правила устанавливают порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе когда собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
9. В соответствии со ст. ст. 39 и 156 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Этим же Постановлением утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, которые определяют основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
10. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.
11. Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" были упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии переданы функции упраздняемых федеральных агентств.
Функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
12. Контроль за надлежащим использованием жилищного фонда осуществляется также органами местного самоуправления (см. комментарий к ст. 14 ЖК).
Органы местного самоуправления дают разрешение на перевод жилых помещений в нежилые и перевод нежилых помещений в жилые (см. комментарий к ст. ст. 22 - 24 ЖК), согласовывают переустройство и перепланировку жилых помещений (см. комментарий к ст. ст. 25 - 29 ЖК).
В случае использования жилого помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интересов граждан либо бесхозяйственного обращения с жильем, допускающего его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы граждан или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).
Гражданский кодекс РФ установил, что истцом по таким делам выступает орган местного самоуправления. В данном случае не видно роли государственной жилищной инспекции, осуществляющей от имени государства контроль за использованием жилищного фонда. Кроме того, в ГК РФ ничего не сказано о случаях ненадлежащего использования жилищного фонда самими органами местного самоуправления.

Статья 21. Страхование жилых помещений

Комментарий к статье 21

1. В настоящее время многие граждане понимают, что процесс страхования - неотъемлемая часть финансовой жизни любой семьи.
В последнее время неоднократно поднимался вопрос о распространении обязательного страхования жилых помещений. Следует отметить, что на сегодняшний день введение обязательности данного вида страхования, на наш взгляд, преждевременно. Связано это с тем, что, конечно, обладание собственностью имеет не только очевидные преимущества, но и неизбежные риски. В то же время стоимость жилого помещения в разы выше, чем стоимость автомобиля, в отношении которого установлено страхование гражданской ответственности, и, естественно, ежегодная страховая премия по обязательному страхованию жилого помещения может оказаться "неподъемной" прежде всего для малообеспеченной части населения.
Кроме того, к данной проблеме необходимо подходить более широко, предусмотрев возможность введения обязательного страхования ответственности организаций, которые занимаются обслуживанием многоквартирных домов, а также рассмотреть вопрос обязательного страхования жилых помещений, предоставленных гражданам по договору социального найма. Данная недвижимость находится в собственности у органов государственной и муниципальной власти, но, к сожалению, в соответствующих бюджетах редко присутствует графа на расходы по страхованию жилых помещений.
В Государственной Думе, к примеру, рассматривался проект ФЗ N 112986-5 "Об обязательном страховании жилых помещений", которым предполагалось введение обязательного страхования жилых помещений всеми собственниками квартир и жилых домов на территории Российской Федерации <1>. Данный законопроект, в большей степени исходя из вышеназванных аргументов, не получил необходимой поддержки и был снят с рассмотрения Государственной Думы.
--------------------------------
<1> В проекте ФЗ "Об обязательном страховании жилых помещений" были отражены следующие основные подходы к системе обязательного страхования жилья:
1) определен круг субъектов, на которых возлагается обязанность по страхованию жилых помещений, определены объекты страхования, страховые случаи (страховые риски), размер страховой суммы, срок действия страхового договора, страховые тарифы и порядок расчета размера страховой премии, порядок и сроки осуществления выплаты страхового возмещения или предоставления в собственность имущества, аналогичного утраченному, выплаты компенсаций в тех случаях, когда страховая организация стала банкротом;
2) страховая сумма (объем ответственности страховщика) привязана к уровню среднерыночной стоимости квартиры или жилого дома в соответствующей местности;
3) по аналогии с системой обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств (ОСАГО) предусмотрено формирование единого гарантийного фонда на случай банкротства страховых компаний, из средств которого выплачивались бы соответствующие компенсации пострадавшим.

2. Институт страхования играет важную роль в обеспечении правовых гарантий охраны интересов собственников жилых помещений и создает необходимые условия для таких собственников с наименьшими для них потерями решать проблемы по восстановлению помещений, подвергшихся повреждению или уничтожению.
Страхование по своей экономической сущности - это инструмент минимизации рисков и распределения имущественных потерь между известным кругом лиц, подверженных некоторой однородной опасности и участвующих в образовании денежного фонда, за счет которого происходят выплаты по возмещению понесенных убытков.
Жилищное страхование выступает в роли финансового гаранта, позволяющего любому собственнику жилого помещения компенсировать возможные убытки, которые могут быть причинены вследствие в том числе случайных событий.
Страхование жилых помещений, гарантируя возмещение убытков при повреждении или утрате жилья, также играет важную социальную роль в обеспечении защищенности человека и стабильности жилища <1>. Жилье, выступая одним из главных условий достойной жизни, служит удовлетворению не только материальных, но и духовных потребностей человека. Поэтому предоставление указанных гарантий служит обеспечением закрепленных в Конституции РФ прав на достойную жизнь и на жилище (ст. ст. 7 и 40) <2>. Комментируемая статья закладывает правовые основы для развития страхования жилых помещений.
--------------------------------
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).
------------------------------------------------------------------
<1> Г.Ф. Шершеневич, рассматривая идею страхования, отмечал, что как бы ни было поставлено хозяйство, примитивно или культурно, оно всегда находится под страхом угрожающих ему тех или иных опасностей. Освободиться от этого страха - значит приобрести новую экономическую силу. Эту задачу с успехом способно выполнить только страхование (см.: Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. М.: Статут, 2003. Т. II: Товар. Торговые сделки. С. 313, 314); В.И. Синайский указывал, что договор страхования направлен на сохранение не только имущественных благ, но и имущественных интересов, поскольку они связаны с личными благами - жизнью человека, его трудоспособностью и т.п. (см.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 445); особенно удачно подчеркивается значимость страхования, сформулированная в свое время экономистом А.Я. Антоновичем: "Задача страхования состоит в том, чтобы физически разрушенное имущество превратить в экономически неразрушаемое, сделать неразрушаемой капитальную ценность, несмотря на разрушаемость ее физических свойств" (см.: Антонович А.Я. Курс политэкономии. Киев, 1886. С. 652 - 653. Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2003. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. С. 498).
<2> Российская газета. 1993. 25 дек. N 237.

3. Понятие страхования содержится в ст. 2 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" <1>, согласно которой под страхованием понимаются отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 56.

4. Правоотношения, возникающие по поводу имущественного страхования, являясь по своей правовой природе разновидностью гражданских правоотношений, регулируются гражданским законодательством, прежде всего гл. 48 ГК РФ.
Согласно ст. 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Имущественное страхование в целом направлено на возмещение причиненных убытков. При этом договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен (п. 2 ст. 930 ГК). Таким образом, наличие страхового интереса является необходимым условием для возникновения и дальнейшего существования страховых правоотношений.
5. Объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Поэтому страхование жилого помещения осуществляется посредством заключения договора имущественного страхования, в соответствии с которым, в частности, могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:
- риск утраты (гибели), недостачи или повреждения как жилого помещения, так и находящегося в нем имущества (ст. 930 ГК);
- риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или жилым помещениям и находящемуся в нем имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст. ст. 931 и 932 ГК).
Как показывает опыт внедрения различных систем страховой защиты жилья, модель такой защиты может основываться на выборе одного или сочетании нескольких видов страхования жилых помещений, к которым относятся:
- страхование жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилого помещения за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом или по поручению собственника осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилья коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами;
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности <1> (в данном случае объектом страхования выступает титул, т.е. право).
--------------------------------
<1> См.: Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденные Приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. N 149 // Бюллетень строительной техники. 2000. N 9.

6. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществить страхование как собственных помещений, так и общего имущества такого дома. В частности, при страховании жилого помещения возможно застраховать не только конструктивные элементы квартиры (голые стены или просто "коробку"), но и ее внутреннюю отделку (сантехнику, двери, паркет, пластиковые окна, дорогие обои и т.п.). Кроме того, по отдельной программе можно страховать обстановку ("начинку" квартиры: мебель, бытовую технику, одежду в шкафу). Вместе с тем на практике страховые организации в большинстве случаев исключают из страхового покрытия следующие виды строений и жилых помещений:
- находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также имеющееся в них имущество;
- расположенные в зоне, угрожающей возникновению обвалов, оползней, наводнений и других стихийных бедствий;
- аварийные дома и жилые помещения, каменные строения с физическим износом более 70%, деревянные постройки с износом свыше 60%.
7. Развитие жилищного страхования является одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований. Регулярность и масштабность событий катастрофического характера, в результате которых наносится существенный ущерб как отдельным жилым помещениям, так и жилищному фонду в целом, приводят к необходимости поиска дополнительных путей их восстановления. Поэтому данная проблема может быть решена только при более активном использовании возможностей страхового рынка.
Следует отметить, что еще в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 <1>, предполагалось завершить до 2003 г. поэтапное включение затрат по обязательному страхованию жилья в себестоимость жилищных услуг (в частности, предполагалось, что в стоимость оплаты жилья в качестве отдельной составляющей следует включать отчисления на страхование жилищного фонда).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.

В настоящее время остро стоит вопрос о создании механизма, гарантирующего гражданам возмещение ущерба при повреждении или уничтожении их жилья в результате чрезвычайных событий, а также создания условий для перехода к обязательному страхованию жилья <1>.
--------------------------------
<1> Не следует считать, что уровень развития страхования за рубежом обусловлен лишь частотой катастроф, высокой сознательностью и финансовыми возможностями владельцев жилья. Необходимость страхования определяют также высокие штрафы за причинение вреда, судебные иски, предъявляемые соседями по поводу произошедших аварий, налоговые льготы, предоставляемые государством, жесткие требования по заключению договоров страхования, налагаемые на жильцов коммунальными службами (см.: Ахвледиани Ю.Т. Жилищное страхование: Учебное пособие. М.: Изд. Рос. экономич. академия, 2003. С. 11).

В Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 <1>, предусмотрена необходимость продолжения работы по разработке мероприятий, направленных на активизацию деятельности страховых компаний на рынке страхования недвижимости, а также снижение рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с жильем.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770.

Кроме того, в Концепции развития страхования, одобренной распоряжением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 1361-р <1>, отмечено, что на состояние экономики влияют значительные расходы, которые связаны с ликвидацией последствий стихийных бедствий, аварий и катастроф и покрываются за счет бюджетных средств и средств граждан и юридических лиц. Из-за недостатка средств компенсация убытков зачастую происходит избирательно, в результате чего имущественные интересы граждан и юридических лиц в большей части ущемляются. В указанной Концепции в целях развития добровольного страхования, в том числе жилых помещений, предлагается в перспективе включить в перечень социальных налоговых вычетов затраты граждан при страховании ими имущественных интересов, связанных с владением, пользованием, распоряжением жилыми помещениями и домашним имуществом.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 39. Ст. 3852.

На региональном уровне также принимаются меры, направленные на обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав, через введение системы льготного страхования жилья.
В настоящее время в г. Москве в целях защиты имущественных интересов собственников жилья и жилищных прав пользователей жилых помещений, нарушаемых вследствие воздействия случайных неблагоприятных обстоятельств, а также для обеспечения сохранности жилищного фонда принято Положение о системе страхования в городе Москве жилых помещений, утвержденное Постановлением Правительства Москвы от 1 октября 2002 г. N 821-ПП <1>. Указанным Положением предоставляются гарантии Правительства Москвы в виде страховых субсидий (целевые бюджетные средства, предназначенные исключительно для оплаты материалов и работ, необходимых для восстановления поврежденного жилого помещения). При этом Правительство Москвы гарантирует (в случае уничтожения в результате страхового случая жилого помещения либо признания жилого помещения непригодным для проживания) предоставление страхователю-собственнику другого жилого помещения взамен утраченного либо возмещение убытков в размере страховой стоимости, а страхователю-нанимателю - другого жилого помещения взамен утраченного.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и Правительства Москвы. 2002. N 47.

В г. Санкт-Петербурге по данному вопросу принят Закон от 27 мая 1999 г. N 110-22 "Об условиях и порядке участия Санкт-Петербурга в страховании жилищного фонда" <1>, которым также предоставляются дополнительные социальных гарантии лицам, страхующим жилые помещения, в том числе собственникам жилых помещений, которые заключили договор страхования с учетом положений названного Закона.
--------------------------------
<1> Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1999. N 7 - 8.

Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Комментарий к статье 22

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.
2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, - это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.
Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.
Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.
В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Комментарий к статье 23

1. Перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое является изменением правового режима использования помещения. Решение о переводе жилого помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или перевода нежилого помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается органом местного самоуправления.
2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе. Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что помещение не обременено правами других лиц.
3. Собственник помещения также представляет документы о техническом состоянии помещения, куда входят план помещения и его техническое описание, а для перевода жилого помещения - технический паспорт жилого помещения. Кроме того, представляются поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие действия необходимы для перевода помещения. Но, как правило, в переводимом помещении для использования его в соответствующих целях после перевода производятся переустройство и перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см. комментарий к ст. 26 ЖК).
В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения. Соответственно орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень которых дан в комментируемой статье. Следует отметить, что в данном перечне нет ни одного согласования с собственниками других помещений в этом доме.
Для выдачи разрешения о переводе помещения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода в качестве нежилого, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.
4. Разрешение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое либо отказ в выдаче такого разрешения должны быть приняты органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых документов. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").
Названное постановление направляется заявителю в течение одного дня со дня его принятия. Кроме того, орган местного самоуправления вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое информирует о принятии указанного решения собственников соседних помещений в многоквартирном доме о принятии решения о переводе помещения. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений в комментируемой статье не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. При этом не установлены и последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников. Думается, что для собственника переведенного помещения особых последствий нет, равно как и для органа местного самоуправления. Отсутствие информации от органа местного самоуправления не повлияет на законность постановления главы муниципального образования.
5. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный нормативный акт является основанием для начала работ, связанных с переводом помещения. После проведения таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт приемочной комиссии подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", после приема помещения приемочной комиссией регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
Государственной регистрации права собственности на переведенное помещение не требуется, поскольку у помещения изменился лишь правовой режим использования. Само помещение не изменилось, и собственник его остался тот же.
6. В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Комментарий к статье 24

1. Орган местного самоуправления вправе отказать собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое и наоборот в случае непредставления указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов (см. комментарий к ст. 23 ЖК). Думается, что в случае, когда собственник не представил всех необходимых документов, орган местного самоуправления не должен рассматривать заявление собственника, поскольку в указанной статье установлено, что решение принимается после представления всех необходимых документов. В настоящем Кодексе дан небольшой список документов, представляемых собственником помещения при переводе, и при подаче им заявления должностное лицо органа местного самоуправления, которое принимает заявление, обязано разъяснить собственнику, что перевод может быть разрешен после подачи заявления и всех необходимых документов. Если заявление было доставлено почтой, то орган местного самоуправления должен известить собственника о представлении необходимых документов.
По смыслу комментируемой нормы видно, что орган местного самоуправления заявление собственника переводимого помещения принимает, но позже просто отказывает, если собственник переводимого помещения не представил все необходимые документы. В ч. 4 ст. 23 настоящего Кодекса можно увидеть, что отказ в переводе помещения должен быть принят по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее 45 календарных дней со дня представления всех указанных в ст. 23 настоящего Кодекса документов в данный орган. А если собственник помещения не представил все документы, то, согласно ст. 23 настоящего Кодекса, срок для отказа не наступил. Орган местного самоуправления в данном случае должен отказать в рассмотрении заявления о переводе.
2. Собственнику переводимого помещения орган местного самоуправления отказывает в переводе в случае представления документов в ненадлежащий орган. Однако остается непонятным, о каком другом органе в принципе может идти речь, если в муниципальном образовании орган местного самоуправления один.
3. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое предусмотрен в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалы, которые будут применяться при переустройстве и перепланировке помещения. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.
4. Орган местного самоуправления отказывает в переводе жилого помещения в нежилое в случае несоблюдения условий перевода помещения. Условия перевода жилого помещения в нежилое установлены в ст. 22 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 22 ЖК).
В данном случае основанием отказа будет являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение либо технической возможности сделать такой вход.
Основанием отказа может быть тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым расположено жилое помещение.
Также основанием отказа может послужить использование общего имущества многоквартирного дома без надлежащего на то разрешения собственников помещения в данном доме.
Кроме того, перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям, а также если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
5. В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано основание отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.
Исходя из смысла ч. 2 комментируемой статьи можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения. Там указано, что орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи.
Однако думается, что это не так. Можно нарушить не только условия и порядок перевода. Переводом, например, могут быть нарушены права иных граждан и юридических лиц.
6. Решение об отказе в переводе помещения направляется заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" граждане вправе обратиться в суд с жалобой на решения органов местного самоуправления в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. В случае пропуска по уважительной причине указанного срока судом может быть восстановлен срок подачи жалобы.

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 25

1. Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в жилом помещении. Это может быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Все такие изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения. Это обязательное требование, и в случае, когда внесение в технический паспорт помещения не требуется в результате изменения технических характеристик помещения, такие действия нельзя отнести к переустройству. Например, замена ванны не является переустройством, если новая ванна устанавливается в том же месте, где находилась и старая. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это повлечет и установку новых труб и соответственно внесение изменения в технический паспорт помещения.
К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения такового в технический паспорт помещения. К перепланировке могут относиться:
- перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок;
- перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов;
- устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок);
- расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.
Это может быть и не исчерпывающий перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет перепланировки. Если, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.
3. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности на помещения, а также на нежилые помещения в многоквартирных домах и на помещения, в отношении которых в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 26

1. Переустройство и перепланировка жилого помещения могут быть произведены собственником этого помещения либо нанимателем, занимающим жилое помещение по договору социального найма, по согласованию с органом местного самоуправления.
2. Для совершения переустройства или перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения представляет в орган местного самоуправления заявление для согласования переустройства или перепланировки.
Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.
Вместе с заявлением собственник помещения для согласования переустройства или перепланировки в орган местного самоуправления представляет нотариально удостоверенную копию документов, подтверждающих его право собственности на данное помещение. Оригиналы названных документов должны находиться у собственника. Собственник жилого помещения представляет также технический паспорт жилого помещения. Помимо этого должен быть представлен оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Проекты на переустройство и перепланировку жилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих нормативных и правовых актов.
2. Наниматель жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, представляет в письменной форме согласие членов его семьи, включая временно отсутствующих. Наниматель жилого помещения не указан в качестве заявителя в ч. 2 комментируемой статьи, однако он может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением, если он уполномочен на эти действия наймодателем. Следует обратить внимание на то, что если наймодателем является орган местного самоуправления, то получается, что орган местного самоуправления уполномочил нанимателя обратиться в тот же орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве и перепланировке. Это парадокс.
Если жилое помещение находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо с заявлением о переустройстве и перепланировке представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
3. В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые должны быть представлены собственником или нанимателем для согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Орган местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в ч. 2 комментируемой статьи.
Заявление о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения должно быть рассмотрено органом местного самоуправления в течение 45 дней со дня представления заявления и всех необходимых документов в данный орган, и в указанный срок орган местного самоуправления должен принять решение о согласовании либо об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.
4. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266. В данном документе устанавливаются срок и режим производства ремонтно-строительных работ, поскольку помещение находится в многоквартирном доме и ремонтно-строительные работы могут производиться с шумом и иными неблагоприятными последствиями. При этом срок и режим производства ремонтно-строительных работ определяются в соответствии с заявлением. В случае если орган, осуществляющий согласование, изменяет указанные в заявлении срок и режим производства ремонтно-строительных работ, в решении излагаются мотивы принятия такого решения.
Указанное решение направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия.
5. Решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по производству переустройства и (или) перепланировки помещения.
6. Все эти правила распространяются и на нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 27

1. Орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в указанных в комментируемой статье случаях.
Собственнику жилого помещения может быть отказано в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в случае непредставления им указанных в ст. 26 настоящего Кодекса документов (см. комментарий к ст. 26 ЖК). В названной статье дан исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Хотя логичнее было бы в этом случае органу местного самоуправления отказать в рассмотрении заявления либо не принимать таковое без надлежащего комплекта документов.
В связи с этим орган местного самоуправления не должен ждать истечения 45 дней, чтобы отказать в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, а сразу указать заявителю, что ему необходимо представить документы, указанные в ст. 26 настоящего Кодекса. В противном случае орган местного самоуправления обязан вернуть документы заявителю и не рассматривать его заявление. По смыслу комментируемой статьи орган местного самоуправления принимает заявление с неполным комплектом документов, а потом отказывает заявителю.
2. Собственнику жилого помещения орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и перепланировки в случае представления документов в ненадлежащий орган. Но в ст. 26 настоящего Кодекса указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки. В другой орган представить документы невозможно.
3. Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения предусмотрен также в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, должно являться основанием для такого отказа, поскольку в этом случае переустройство и перепланировка жилого помещения, особенно в многоквартирном доме, могут иметь отрицательные последствия как для строения, так и для безопасности граждан, например, если в проекте имеют место нарушения, ведущие к ущербу прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям, а также ведущие к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры и ухудшающие условия эксплуатации дома или проживания граждан.
4. Орган местного самоуправления отказывает в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в случае, когда этими действиями будут нарушены права граждан. Например, если в жилом помещении после перепланировки будет уменьшено количество комнат, в результате права проживающих в данном помещении на основании договора найма граждан могут быть нарушены.
5. Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения:
1) должно быть мотивировано с указанием в нем норм права, на которые будет ссылаться орган местного самоуправления при отказе;
2) должно быть направлено заявителю не позднее трех рабочих дней со дня его принятия;
3) может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в соответствии с Законом РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 28

1. Постановление главы муниципального образования о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по переустройству и (или) перепланировке помещения.
Работы по переустройству и перепланировке жилых помещений в жилых домах должны выполняться в соответствии с согласованным проектом организацией, имеющей лицензию на осуществление такого вида работ. Контроль за осуществлением переустройства инженерного оборудования и перепланировки жилых помещений, а также за правильностью выполнения работ возлагается на орган местного самоуправления.
2. После проведения этих работ приемочная комиссия принимает переустроенное и (или) перепланируемое помещение. Приемка выполненных работ по переустройству и перепланировке жилых помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, должна осуществляться комиссией совместно с представителями органа, функцией которого является государственный контроль использования и охрана зданий - памятников архитектуры, истории и культуры.
Акт приемочной комиссии направляется органом местного самоуправления в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Если перепланировка жилого помещения не изменяет его (изменяется лишь конфигурация жилого помещения), то внесение изменений в ЕГРП не является обязательным, поскольку помещение не изменяется, право собственности на него также не изменяется.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Комментарий к статье 29

1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.
В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений - явления нередкие. При этом можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.
2. Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, работы, произведенные без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки.
В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.
Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство и перепланировка будут сохранены.
3. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство и перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.
В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить иск в суд к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем стоимость такого жилого помещения, если бы оно было продано в иных обстоятельствах. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию этих торгов.
Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство и перепланировку, если они не нарушают права граждан и конструкцию здания.
4. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать - на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.
В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.
5. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо это не влияет на конструктивные особенности здания.

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

Комментарий к статье 30

1. Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).
Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае - жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению использовать его для проживания) (см. также п. 7 комментария к ст. 1 ЖК). Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи (п. 3 комментария к рассматриваемой статье).
Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д. (см. также п. п. 6 - 10 комментария к ст. 1 ЖК).
2. В ЖК РФ (ч. 1 комментируемой статьи) говорится о пределах использования жилищного помещения. На самом деле, конечно, правильнее говорить о пределах осуществления права собственности на жилье. Во-первых, понятие "осуществление права" более широкое и, стало быть, в содержание понятия "осуществление права собственности на жилое помещение" в том числе входит возможность использования жилого помещения. Во-вторых, говоря об использовании жилья, следует помнить, что всегда есть риск быть неправильно понятым: идет ли речь только о реализации права пользования или имеется в виду также и осуществление правомочий владения и распоряжения <1>. Ну и, наконец, в-третьих, вряд ли верно заменять устоявшуюся терминологию ("осуществление права", "владение, пользование и распоряжение имуществом"), если на то нет особой необходимости.
--------------------------------
<1> А.В. Венедиктов вместо понятий указанных трех правомочий предлагал применять понятие "использование" (см.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Юрид. лит., 1948. С. 34). Но эта точка зрения не получила широкого распространения.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.
Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 комментируемой статьи, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии Кодекса - "использование жилого помещения") происходит в пределах, очерченных не только Кодексом, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. (Кстати, ст. 10 ГК имеет титул "Пределы осуществления гражданских прав", а право собственности, в том числе на жилое помещение, есть право гражданское.) В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п.
Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 Кодекса предписывается, что при осуществлении гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 ЖК РФ повторяется известное правило о предназначении жилого помещения (для проживания). Здесь же делается некоторое "послабление" для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный "ограничитель": при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.
В комментируемой статье называются такие пределы осуществления права собственности на жилое помещение, как необходимость использовать его только по назначению (ч. 1), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4).
Как уже отмечалось, пределы осуществления права собственности на жилые помещения очерчиваются не только ЖК РФ, но и иными актами, в том числе жилищного законодательства. Так, к компетенции Российской Федерации отнесено установление правил пользования жилыми помещениями (п. 13 ст. 12 ЖК). Они утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 17 ЖК).
При нарушении установленных законодательством пределов осуществления права собственности на жилое помещение к нарушителям применяются различного рода санкции (начиная от штрафа и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение) <1>.
--------------------------------
<1> О пределах осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 - 21.

3. В ч. 2 комментируемой статьи названы некоторые действия, которые может совершать собственник жилого помещения, реализуя принадлежащее ему правомочие распоряжения. Распоряжаясь своим жильем, собственник помимо действий, предусмотренных в ч. 2 ст. 30, может передать принадлежащее ему жилое помещение в залог, передать или подарить его и т.д.
Все действия, перечисленные в ч. 2 комментируемой статьи, объединяет то, что под ними подразумевается распоряжение своим жильем путем предоставления его кому-либо в пользование <1> (для проживания граждан).
--------------------------------
<1> Хотя в законе речь идет о передаче жилого помещения "во владение и (или) в пользование", думается, использование союза "или" неуместно. Никому не нужно жилье во владении, если нет права пользования. Невозможно пользоваться жильем, не владея им. По-видимому, в данном случае (в ч. 2 комментируемой статьи) ошибочно воспроизведено положение п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется ГК РФ (ст. ст. 671, 673 - 688) <1>.
--------------------------------
<1> С легкой руки П.В. Крашенинникова данный договор получил наименование "коммерческий наем". См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 350 - 357.

Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования осуществляется также по правилам, установленным ГК РФ (ст. ст. 689 - 701). Естественно, что при этом "работают" и жилищно-правовые нормы (о назначении жилого помещения (использование только для проживания), недопустимости нарушения прав и охраняемых законом интересов других граждан и т.д.).
Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам "на ином законном основании" можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).
В быту достаточно широко распространено словосочетание "аренда квартиры" в том случае, когда кто-либо "снимает жилье". Если перевести это на язык, понятный юристам, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 - 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо - арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
4. Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Это известное положение гражданского законодательства воспроизведено в ч. 3 комментируемой статьи. При этом, во-первых, осуществлена "привязка" к объекту жилищных прав. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Во-вторых, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Стало быть, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества (см. также ст. 39 ЖК и комментарий к ней). В-третьих, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК). Естественно, на собственников комнат возлагается бремя содержания этих помещений (см. также ст. 43 ЖК и комментарий к ней). В-четвертых, указание ст. 210 ГК о несении собственником бремени содержания своего имущества сопровождается оговоркой: "если иное не предусмотрено законом или договором". В комментируемой статье в соответствующем месте говорится о федеральном законе или договоре. Несмотря на кажущееся отличие, можно утверждать, что в ЖК РФ "дословно" воспроизводится положение ГК РФ. Гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (ст. 71 Конституции). Понятно, что в ГК РФ под законом подразумевается только федеральный законодательный акт (п. 2 ст. 3). Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции). Жилищные отношения регулируются как федеральными законами, так и законами субъектов Федерации (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но поскольку в комментируемой статье воспроизводится гражданско-правовая норма, то логично, что общее правило, в ней содержащееся, может быть изменено только федеральным законом (или договором), но не законом субъекта Федерации.
Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, с тем чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире: он участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире.
Сравнительно редко закон полностью отменяет общее правило о несении бремени содержания имущества его собственником и возлагает такое бремя на иное лицо. Так, если жилые помещения находятся в хозяйственном ведении государственных или муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений, то именно на эти субъекты возлагается обязанность содержать такие помещения. Иногда закон распределяет бремя содержания имущества между различными лицами. Например, наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК). На нанимателя возлагается обязанность проведения текущего ремонта (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК).
Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Так, осуществление капитального ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, возлагается на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК) и не иначе (нельзя изменить данное правило договором).

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

Комментарий к статье 31

1. По ранее действовавшему законодательству к членам семьи собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 127, а также ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР).
В новейшем законодательстве круг членов семьи сужен.
Рассматривая ч. 1 комментируемой статьи, необходимо отметить четкое разделение названных в ней граждан на две группы.
Во-первых, к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. В отличие от ранее действовавшего законодательства к членам семьи не относятся дети супруга (допустим, от предыдущего брака) и его родители.
Юридическое значение имеет только брак, зарегистрированный в установленном порядке.
Для признания названных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется установление лишь одного факта - совместного проживания с собственником. Не имеет значения, ведут ли эти лица общее хозяйство, оказывают ли друг другу взаимную поддержку и т.д.
Во-вторых, членами семьи собственника жилья могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они вселены собственником в качестве членов его семьи. При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
Степень родства значения не имеет (даже "седьмая вода на киселе").
К членам семьи могут быть отнесены иждивенцы собственника, но не те лица, которые содержат собственника, причем только нетрудоспособные иждивенцы. Нетрудоспособными признаются граждане, достигшие пенсионного возраста, являющиеся инвалидами, а также лица в возрасте до 18 лет <1>.
--------------------------------
<1> При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 ФЗ от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию) (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).

Иные лица могут быть признаны членами семьи только в исключительных случаях. Это правило рассчитано на такие ситуации, как, например, вселение в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещения, сожителя и т.п. Названные граждане могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения при наличии двух юридических фактов: а) совместное проживание с собственником жилья; б) они вселены собственником в качестве членов его семьи.
Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
Члены семьи собственника жилого помещения не наделены правом на вселение в данное помещение других лиц. Вместе с тем суд может признать за членами семьи собственника право на вселение ими своих несовершеннолетних детей (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
На взгляд неискушенного читателя, рассматриваемое правило и приведенные рассуждения не имеют какого-либо значения ("раз собственник квартиры (дома) считает кого-либо членом своей семьи, значит, так и есть"). На самом деле определение круга членов семьи собственника жилого помещения имеет чрезвычайно важное значение, и об этом далее.
2. Члены семьи собственника жилья равны с ним в правах пользования жилым помещением. У собственника всегда больше прав (он - Собственник!). Но в пользовании они равны. Это значит, что никто (и даже собственник) не обладает преимуществом в пользовании отдельными помещениями (комнатами, кухней, ванной и т.п.), в условиях доступа к жилому помещению и т.д. Иное может предусматриваться соглашением собственника и членов его семьи (отдельных членов семьи). Так, им может устанавливаться, что член семьи собственника жилого помещения пользуется не всей квартирой (не всем домом), но только отдельными помещениями (комнатами) квартиры (дома). Такое соглашение может быть заключено как при вселении члена семьи, так и впоследствии (в процессе пользования). К таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса РФ о гражданско-правовых сделках (ст. ст. 153 - 181 ГК) (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.) <1>.
--------------------------------
<1> См. об этом: Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.

3. Поскольку жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан (ст. 288 ГК; ст. ст. 17, 30 ЖК), то и на членов семьи собственника жилого помещения возлагается обязанность использовать его по назначению (для проживания).
4. Указание на то, что члены семьи собственника жилого помещения обязаны обеспечивать сохранность жилья, нельзя понимать как возложение на них расходов по ремонту, обслуживанию жилья и пр. Они не должны совершать действия, приводящие (могущие привести) к разрушению жилого помещения, его порче, ухудшению качественных характеристик и т.п.
5. В ч. 3 комментируемой статьи имеются в виду обязательства по оплате коммунальных услуг, хотя формулировка "обязательства, вытекающие из пользования данным жилым помещением" позволяет предположить, что возможно возложение на членов семьи не только обязанности участия в оплате коммунальных услуг.
"Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность..." Это означает, что до тех пор, пока обязательство (по оплате коммунальных услуг) полностью не исполнено, можно требовать его исполнения полностью или в части как от собственника жилья, так и от любого дееспособного члена его семьи.
Кредитор вправе требовать исполнения солидарной обязанности (оплаты коммунальных услуг) как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности (как от собственника жилого помещения и названных членов его семьи совместно, так и от любого из них в отдельности), притом как полностью, так и в части долга.
Исполнение обязательства одним из должников в полном объеме прекращает обязательство перед кредитором. Одновременно возникает обязательство между этим должником и его содолжниками. Должник, исполнивший обязательство, имеет право требовать исполненного от остальных должников (содолжников) в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. Если, предположим, жилым помещением пользуются собственник и три члена семьи и собственник (член его семьи) оплатил коммунальные услуги в размере 1000 рублей, то он (оплативший) может требовать от каждого совместно с ним проживающего по 250 рублей (о солидарных обязательствах см. ст. ст. 322 - 326 ГК).
Солидарную с собственником ответственность несут только дееспособные граждане и граждане, ограниченные в дееспособности.
Дееспособность гражданина возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Если законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, то гражданин, не достигший 18 лет, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак (ст. 21 ГК).
При наличии определенных условий несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным (эмансипирован) (ст. 27 ГК) <1>.
--------------------------------
<1> См. об этом: Правовой статус гражданина в частном праве: Постатейный комментарий главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 111 - 119.

Судом может быть ограничен в дееспособности гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит свою семью в тяжелое материальное положение (ст. 30 ГК).
Соглашением собственника жилого помещения со всеми членами своей семьи или с кем-либо из членов семьи солидарная ответственность может быть устранена. Например, престарелый собственник жилого помещения, вселяя кого-либо из родственников, оговорил, что они будут оплачивать все коммунальные услуги. Подобное (или иное) соглашение может быть достигнуто и в процессе пользования.
Форма соглашения не установлена (действуют нормы ГК РФ).
Допущение соглашения об устранении солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, породит некоторые проблемы. Предположим, собственник не оплачивает коммунальные услуги и при предъявлении к нему иска ссылается на то, что соглашением с одним из членов своей семьи соответствующая обязанность возложена на этого члена семьи. Может быть представлено и письменное соглашение (другое дело, когда оно изготовлено). Как быть? Вряд ли такие ситуации будут возникать часто (в том числе в силу юридической неосведомленности граждан). Но они возможны, и, к сожалению, закон не указывает критериев, которыми следует руководствоваться при разрешении подобного рода конфликтов.
6. Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет прекращение жилищных прав. Теперь уже бывшие члены его семьи обязаны освободить жилое помещение (выселиться из него).
Семейные отношения могут прекратиться по самым разным причинам. Прежде всего, конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с супругом или признания брака недействительным. Но в связи с многочисленными "комментариями" ст. 31 ЖК РФ, извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали <1>.
--------------------------------
<1> Судебная практика на этот счет была достаточно противоречивой. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. разъяснено: прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 14).

Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.
Естественно, что, несмотря на прекращение семейных отношений, собственник жилого помещения может согласиться (не возражать) с тем, чтобы теперь уже бывший член семьи проживал в принадлежащем ему помещении.
7. Суд может (но не обязан) установить определенный срок, в течение которого бывший член семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться данным помещением.
В ч. 4 комментируемой статьи указан примерный перечень критериев, которыми следует руководствоваться суду. Бывший член семьи по решению суда может сохранить право пользования жильем, если:
- отсутствуют основания приобретения права пользования иным жилым помещением. Например, бывший член семьи готов приобрести в собственность другое жилье, но не может сделать этого вследствие отсутствия предложений;
- отсутствуют основания осуществления права пользования иным жилым помещением (бывший член семьи не имеет другого жилья в собственности, не сохранил право пользования жилым помещением, в котором он проживал ранее на условиях социального найма, и т.п.);
- имущественное положение бывшего члена семьи не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением (нет денежных средств).
Этот примерный перечень носит скорее иллюстративный характер, поскольку он "перекрывается" более общим указанием: суд может учесть другие заслуживающие внимания обстоятельства, вследствие которых бывшему члену семьи негде жить.
Суд может принять решение о сохранении права пользования только на определенный срок (например, на один год). Недопустимо сохранение права с указанием на то, что оно существует "бессрочно", "до приобретения жилья" бывшим членом семьи и т.п. Нельзя установить, что "срок определяется соглашением сторон". Понятно, что такое соглашение, может быть, и будет учитываться судом. Но срок должен быть указан в решении суда.
По общему правилу сам по себе факт прекращения семейных отношений влечет за собой прекращение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи. Соглашением собственника с бывшим членом его семьи может устанавливаться иное. Соглашение в данном случае понимается предельно широко. Это может быть договор (в письменной или устной форме) о том, что бывший член семьи будет проживать в жилом помещении определенный или неопределенный срок, безвозмездно или за плату, будет пользоваться только определенной частью жилого помещения и т.д. и т.п. Строго говоря, если бывший член семьи продолжает пользоваться жильем и собственник не возражает, то это тоже свидетельствует о наличии соглашения.
8. Бывший член семьи собственника жилого помещения, за которым судом сохранено право пользования жильем на определенный срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением, должен использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность. Он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением.
9. В период течения определенного судом срока или после его истечения собственник жилого помещения и бывший член его семьи могут заключить соглашение, предусматривающее сохранение за бывшим членом семьи права пользования (на определенный срок, неопределенный срок и пр.; см. п. 7 комментария к ст. 31 ЖК). Но по общему правилу по окончании установленного срока право пользования прекращается. Бывший член семьи собственника жилого помещения обязан освободить помещение.
Кроме того, право пользования прекращается в случае прекращения права собственности (существование права пользования зависит от права собственности).
Право пользования может быть прекращено по решению суда, если отпали обстоятельства, явившиеся основанием для сохранения права пользования. Например, бывший член семьи приобрел жилье в собственность.
Хотя на это не указывается в комментируемой статье, несомненно, что бывший член семьи, за которым решением суда сохранено право пользования на определенный срок, может в любое время отказаться от этого права (освободить жилое помещение). Прекращение права пользования в течение определенного судом срока возможно по соглашению сторон.
10. Суд может (но не обязан) возложить на собственника жилого помещения обязанность обеспечить бывших членов его семьи другим жилым помещением, но только в том случае, если собственник несет перед этими лицами алиментные обязательства.
Рассматривая это заключительное положение ч. 4 комментируемой статьи, необходимо обратить внимание на следующее.
Во-первых, это правило рассчитано прежде всего на бывшего супруга и детей собственника жилого помещения. Не случайно в комментируемой статье говорится о бывших членах семьи, а в данном случае - об обеспечении жильем "бывшего супруга и других членов его семьи". Но дети не могут стать бывшими членами семьи, если они проживают совместно с собственником, точно так же, как и родители.
Независимо от того, какой смысл вкладывался в анализируемую норму при ее формулировании, из текста закона следует, что она распространяется на всех бывших членов семьи. А если речь идет об обеспечении жильем бывшего супруга и несовершеннолетние дети будут проживать с этим бывшим супругом, то суд может обязать обеспечить жильем и детей (хотя они не "бывшие члены семьи").
Во-вторых, правила об алиментных обязательствах сосредоточены в СК РФ (ст. ст. 80 - 120).
Родители обязаны содержать своих несовершеннолетних, а также нетрудоспособных совершеннолетних детей. Трудоспособные совершеннолетние дети обязаны содержать своих нетрудоспособных, нуждающихся в помощи родителей.
Требовать выплаты алиментов с другого супруга может нетрудоспособный нуждающийся супруг, жена в период беременности и в течение трех лет со дня рождения общего ребенка, нуждающийся супруг, осуществляющий уход за общим ребенком-инвалидом до достижения ребенком 18 лет или за общим ребенком-инвалидом с детства I группы. В некоторых случаях бывший супруг имеет право на получение алиментов после расторжения брака. В предусмотренных законом случаях алиментные обязательства несут братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки, воспитанники в отношении своих фактических воспитателей, пасынки и падчерицы.
На собственника может быть возложена обязанность обеспечить жильем бывших членов своей семьи, если он несет алиментные обязательства в отношении этих лиц.
В-третьих, решение суда, устанавливающее обязанность собственника жилья обеспечить бывших членов семьи другим жилым помещением, может предусматривать предоставление этим бывшим членам семьи жилья по договорам коммерческого найма или безвозмездного пользования. Причем это может быть жилье, принадлежащее как собственнику (выселяющему бывших членов семьи), так и третьим лицам. Суд может обязать собственника жилого помещения приобрести для бывших членов семьи другое жилье в их общую собственность и т.д.
В-четвертых, при принятии решения суд должен учитывать конкретные обстоятельства. Решение должно быть исполнимым. Так, если у собственника нет достаточных денежных средств и нет возможности получить их, то, сколько бы решений ни выносилось (о покупке жилья для бывших членов семьи и т.д.), они не будут исполняться.
В-пятых, суд может принять такое решение, только если заявлено соответствующее требование.
В-шестых, рассматриваемые правила могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение, а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь (п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
11. Очень важное правило о применении норм, включенных в ч. 4 ст. 31, содержится в ст. 19 Вводного закона. Эти нормы не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Стало быть, прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.
Правда, собственник жилого помещения может его продать, подарить или распорядиться им иным образом, влекущим прекращение права собственности. В таких ситуациях бывшие члены семьи беззащитны. Их право пользования прекращается.
Это следует из "буквы" закона. Пленум Верховного Суда РФ по этому поводу сформулировал новые нормы: к названным лицам не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ ("Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом"); указанные лица сохраняют право пользования и при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование); аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.). Такие решения представляются справедливыми.
12. Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 7 комментируемой статьи, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником помещения, имеет права, несет обязанности и может быть привлечен к ответственности не только в соответствии с условиями соглашения. На него распространяются также многочисленные требования закона о необходимости использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность, о недопустимости нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и пр.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 32

1. Положения комментируемой статьи базируются на правилах, сформулированных в ст. 239 ГК РФ. В этой статье Кодекса сосредоточены нормы, регламентирующие отношения, возникающие в связи с отчуждением недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится.
В ЖК РФ эти нормы, во-первых, даются "в привязке" к жилому помещению, т.е. ст. 32 регулируются отношения, возникающие по поводу выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Во-вторых, если соответствующие нормы ГК РФ весьма лаконичны, то нормы комментируемой статьи достаточно детализированы. В-третьих, ГК РФ предусматривает, что при изъятии земельного участка находящаяся на нем недвижимость выкупается государством или продается с публичных торгов. В ЖК РФ предусматривается только выкуп жилого помещения и допускается предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого (см. п. п. 8, 11 - 13 настоящего комментария).
2. Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение (обычно - весь дом). Теоретически мыслима ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения (часть жилого дома). Без согласия собственника жилого помещения это недопустимо. Принудить собственника в этом случае невозможно.
3. Земельный участок может находиться у собственника выкупаемого жилого помещения на различных правовых основаниях. Он может быть в его собственности, принадлежать ему на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования либо использоваться на основании договора аренды. Для применения норм комментируемой статьи правовое основание пользования земельным участком значения не имеет. Неважно, какое право на земельный участок имеется у собственника находящегося на нем жилого помещения. Важно то, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд и такое изъятие невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение.
В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).
4. Необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд базируется на неких веских основаниях. Такие основания в самом общем виде предусмотрены в ЗК РФ. В соответствии со ст. 49 данного Кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации <1>.
--------------------------------
<1> В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. в качестве одного из примеров того, что следует понимать под государственными или муниципальными нуждами, названа "застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений" (п. 20).

Этими указаниями даны некоторые ориентиры, позволяющие понять, что представляет собой понятие "государственные или муниципальные нужды". Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких нужд. Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом (см. также ст. ст. 279 - 283 ГК; ст. ст. 49, 55 ЗК).
5. Среди полномочий Российской Федерации и субъектов Федерации в области земельных отношений ЗК РФ (ст. ст. 9 - 10) называет и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, соответственно для нужд Российской Федерации и субъектов Федерации. От имени Российской Федерации и субъектов Федерации решения об изъятии земельных участков, в том числе путем выкупа, принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК). Решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд принимается органами местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 11 ЗК; п. 2 ст. 125 ГК).
Эти же органы принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 комментируемой статьи).
Обычно решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости (в том числе жилых помещений), т.е. одним документом оформляется два решения.
Решение, принятое неуполномоченным органом, не имеет юридической силы.
6. Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения (ч. 3 комментируемой статьи) на практике производится как регистрация ограничения (обременения). Строго говоря, это несколько неточно. В силу ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ограничениями (обременениями) понимаются установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении своих прав. Решение об изъятии жилого помещения не стесняет собственника данного жилого помещения (см. п. 9 настоящего комментария). Следовательно, оно не есть ограничение (обременение) прав собственника.
Регистрация решения производится с целью обеспечения прав третьих лиц. Как известно, государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу. Поэтому если, предположим, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, решил произвести отчуждение такого жилого помещения, то его приобретателю будет известно, что он получает жилье, которое вскоре будет (может быть) изъято.
Кроме того, государственная регистрация имеет целью проверку законности решения об изъятии жилого помещения. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, установит, что решение об изъятии жилого помещения принято неуполномоченным органом или налицо факт нарушения порядка подготовки и принятия решения, то в регистрации должно быть отказано.
7. Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему жилого помещения направляется после государственной регистрации решения об изъятии жилья (в уведомлении должна быть указана дата регистрации). Конечно, и до такой регистрации собственник может быть извещен о вероятном изъятии жилого помещения, с ним могут вестись переговоры об условиях изъятия, но эти действия не имеют правового значения. Юридически значимым обстоятельством является не только факт направления компетентным органом указанного уведомления собственнику жилого помещения, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
8. Требование о том, что собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии этого помещения не позднее чем за год до изъятия, установлено для того, чтобы не допустить нарушения его прав и охраняемых законом интересов. В этот год (или больший период времени) собственник жилья может обжаловать в судебном порядке решение об изъятии жилого помещения (впрочем, он не лишается такого права и по истечении указанного срока). Собственник может определиться с тем, сколько, по его мнению, ему должно быть выплачено денег за изымаемое жилое помещение, подготовиться к переезду в другое жилое помещение (в том числе в предоставленное взамен изымаемого жилья) и т.д.
Естественно, если собственник согласен на выкуп жилого помещения или на предоставление другого жилья взамен изымаемого, то соответствующие действия могут быть совершены и до истечения годичного срока. Однако понуждение собственника (в том числе в судебном порядке) до истечения данного срока не допускается (см. также п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
На первый взгляд соглашение о выкупе жилого помещения или предоставлении другого жилья взамен изымаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть достигнуто и до государственной регистрации решения и письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Как представляется, такого рода соглашения заключать не следует. Поскольку в законе императивно установлена процедура, предшествующая выкупу или предоставлению другого жилья (решение - регистрация - уведомление), то такие сделки могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст. 168 ГК). Сказанное, впрочем, не означает недопустимость заключения обычного гражданско-правового договора купли-продажи или договора мены (иного договора) Российской Федерацией, субъектом Федерации или муниципальным образованием с собственником жилого помещения.
9. Содержание ч. 5 комментируемой статьи может ввести в заблуждение.
Во-первых, в ней сказано, что собственник "с момента государственной регистрации решения об изъятии... помещения... может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению...". Но разве до регистрации решения у собственника не было названных правомочий? Или, может быть, собственник осуществлял их не по своему усмотрению?
На самом деле имеется в виду, что регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет права собственника этого помещения. Он по-прежнему владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением своей волей и в своем интересе (по своему усмотрению) (ст. ст. 1, 209 ГК; ст. 30 ЖК).
Во-вторых, предусмотрено, что собственник жилого помещения "до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению...". Создается впечатление, что достижение соглашения или принятие судом решения о выкупе прекращает право собственности на жилое помещение. Для перехода права собственности к Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию требуется еще передача жилого помещения и, кроме того, государственная регистрация перехода права собственности. Только с момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, у которого изымается жилое помещение, и возникает право собственности на данное помещение у Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования.
Таким образом, государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения, достижение соглашения и даже принятие судом решения о выкупе жилого помещения не означают прекращения права собственности.
В-третьих, указывается, что "собственник жилого помещения... с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения... может... производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". Но разве до регистрации собственник не вправе был нести такие затраты? Более того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения (ст. 210 ГК; ч. 3 ст. 30 ЖК), обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 4 ст. 30 ЖК). Поэтому и в этой части регистрация решения ничего не меняет.
И наконец, в-четвертых, устанавливается, что "собственник... до достижения соглашения или принятия судом решения... может... производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". На самом деле собственник может и должен нести такие затраты и после наступления указанных обстоятельств.
Суть правил, сформулированных в ч. 5 комментируемой статьи, в следующем:
1) государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет правомочий собственника;
2) если вложения в изымаемое жилое помещение значительно увеличат стоимость данного помещения и соответствующие затраты не будут признаны необходимыми, то в компенсации таких затрат собственнику может быть отказано (они могут быть не включены в выкупную цену).
10. Выкуп жилого помещения осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (ч. 6 ст. 32 ЖК). Поэтому указания на то, что следует включать в выкупную цену (ч. 7 ст. 32 ЖК), в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства (ч. 9 ст. 32 ЖК). Одновременно с определением состава выкупной цены (п. 7 ст. 32 ЖК) собственнику изымаемого жилого помещения указывается на то, на что он имеет право (что он может требовать). В том числе и при заключении соглашения.
Соглашением может предусматриваться, что собственник жилого помещения сохраняет право пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения в силу ч. 7 комментируемой статьи слагается из двух частей.
Во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. В случае спора стоимость жилого помещения определяется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, может быть назначена экспертиза.
Во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены:
1) расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, когда новое место жительства находится в отдалении от места работы, и потому возросла стоимость проезда к месту работы;
2) расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма ("снимать квартиру"). Естественно, учитываться должны разумные траты, при этом возможно установление разумного срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;
3) расходы, связанные с переездом, например оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей и т.п.;
4) расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность, например оплата риелторских услуг. Понятно, что и здесь будут учитываться только разумно понесенные затраты;
5) расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, например суммы, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;
6) потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора. Но в первую очередь имеются в виду суммы, которые собственник получил бы в виде платы за наем, если бы вследствие изъятия жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода).
11. В ч. 8 комментируемой статьи предусматривается, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут только договариваться. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке, переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены.
В данном случае, судя по формулировкам, содержащимся в ч. 8 комментируемой статьи, речь идет о передаче в собственность жилого помещения лицу, у которого изымается жилье. Однако нельзя исключать и предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилья на иных правовых основаниях. Если, например, собственник изымаемого жилого помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг, то по желанию такого собственника ему может быть предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения (см. ст. 96 ЖК и комментарий к ней).
12. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику изымаемого жилья выплачивается разница между стоимостью старого и нового жилья.
Если стоимость нового жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то соглашением сторон может быть предусмотрена выплата собственником изымаемого жилого помещения соответствующей разницы (в законе на этот счет нет никаких указаний) (см. также п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
13. Учитывая предшествующую практику, социально-экономические реалии, менталитет и пр., можно прогнозировать, что более или менее длительное время предоставление другого жилья взамен изымаемого жилого помещения будет иметь более широкое распространение, нежели выплата выкупной цены. Хотя закон (ст. 239 ГК; ст. 32 ЖК) предусматривает как раз выплату выкупной цены собственнику изымаемого жилого помещения, а предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого допускается лишь как факультативное последствие изъятия жилого помещения, возможное только по соглашению сторон (см. также п. 8 настоящего комментария).
14. Споры, возникающие по поводу изъятия жилого помещения, определения выкупной цены и иных условий выкупа, подведомственны суду. Причем в суд может обратиться не только орган государственной власти или орган местного самоуправления (как это указано в ч. 9 комментируемой статьи), но и собственник изымаемого жилого помещения.
В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. предусмотрено, что при рассмотрении таких споров к участию в деле должен быть привлечен прокурор, кроме того, разъяснено, что если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства. Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (п. 20).
15. Установление срока (два года), в течение которого орган государственной власти или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе жилого помещения, призвано внести правовую определенность. Если бы не было такого указания, собственник жилого помещения неизвестно сколь продолжительный период времени был бы "не уверен в завтрашнем дне".
16. В ч. 10 комментируемой статьи содержится достаточно разумное правило, хотя форма его подачи оставляет желать лучшего.
Рассматривая содержание ч. 10, можно констатировать следующее.
Во-первых, Правительство РФ устанавливает порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (см. п. п. 5 - 11 комментария к ст. 15 ЖК).
Во-вторых, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предъявляет собственникам помещений в этом доме требование о сносе дома и устанавливает срок, в течение которого дом следует снести. Срок должен быть разумным.
В-третьих, если данное требование не будет выполнено (дом не снесен), земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Как следствие, подлежат изъятию помещения этого дома.
Понятно, что в данном случае о муниципальных нуждах говорится совершенно в ином значении, нежели в ч. 1 комментируемой статьи (см. п. 4 настоящего комментария). Более того, в этом случае у муниципального образования вообще нет интереса (потребности) в изъятии земельного участка (нет здесь никаких муниципальных нужд в изъятии земельного участка). Интерес муниципального образования состоит в том, чтобы не было аварийного дома.
Практически речь идет о том, что на отношения, возникающие в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (кроме правила, установленного в ч. 4 настоящей статьи). Более всего такой прием юридической техники напоминает аналогию закона (предусматриваемую самим законом). (К сожалению, в данном случае этот прием использован не лучшим образом.)
17. Думается, правило, предусмотренное в ч. 10 комментируемой статьи, будет работать следующим образом.
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, является особо ценным, то собственники помещений в таком доме снесут его с тем, чтобы здесь же построить другой дом или продать земельный участок <1> и на вырученные деньги приобрести другие жилые помещения.
--------------------------------
<1> Возможна также продажа жилых помещений такого жилого дома (вместе с земельным участком).

Если же земельный участок не представляет собой особой ценности, то собственники жилых помещений будут ждать, когда будет принято решение об изъятии земельного участка будто бы для муниципальных нужд и соответственно решение об изъятии жилых помещений. Правда, если земельный участок не очень привлекателен с коммерческой точки зрения, то орган местного самоуправления не будет спешить с принятием решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу.
18. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. разъяснено следующее: Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 22).
19. Части 11 и 12 комментируемой статьи введены ФЗ от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5498.

Этим же Законом в ГрК РФ были включены ст. 46.1 "Развитие застроенных территорий", 46.2 "Договор о развитии застроенной территории", 46.3 "Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории".
В силу ст. 46.1 решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Суть правил, содержащихся в ч. ч. 11, 12 комментируемой статьи, сводится к следующему:
1) многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с законодательством РФ (так же, как в ситуации, изложенной в ч. 10 комментируемой статьи);
2) в отношении территории, на которой расположен указанный многоквартирный дом, принимается решение о развитии застроенной территории (ст. 46.1 ГрК). Соответствующее решение может быть принято как до признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, так и после такого признания;
3) орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений требование о сносе или реконструкции дома (в ч. 10 комментируемой статьи говорится о том, что признание дома аварийным является основанием для предъявления требования о сносе или реконструкции, т.е. требование может быть заявлено, а может быть и не заявлено (см. п. 17 настоящего комментария);
4) одновременно должен быть установлен срок подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома. Этот срок должен составлять минимум шесть месяцев (по правилам ч. 10 заявляется требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок);
5) если в установленный срок такое заявление не подано, то действуют общие правила об изъятии жилых помещений, предусмотренные ч. 10 комментируемой статьи (которые, в свою очередь, отсылают к ч. ч. 1 - 3, 5 - 9);
6) с согласия собственника жилого помещения изъятие помещения возможно до истечения установленного срока.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Комментарий к статье 33

1. В соответствии с принципом свободы завещания наследодатель вправе оставить на случай смерти любое распоряжение, не выходящее за рамки требований закона и здравого смысла. К числу таких распоряжений относится и завещательный отказ, предусмотренный ст. 1137 ГК РФ. В отличие от других видов завещательных распоряжений специфика завещательного отказа заключается в том, что, во-первых, завещательный отказ может быть установлен только в завещании; во-вторых, исполнителем воли наследодателя может быть только его наследник (при этом возложение может быть как на наследника по завещанию, так и на наследника по закону <1>).
--------------------------------
<1> По ранее действовавшему законодательству (ст. 538 ГК 1964 г.) завещательным отказом мог быть обременен только наследник по завещанию.

Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или на нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у которых возникает право требовать от наследника исполнения этой обязанности.
2. При определении предмета завещательного отказа законодателем в абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ специально выделено правило о том, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
3. Комментируемая статья в развитие положений ГК РФ определяет права и обязанности отказополучателя, вытекающие из пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу. Так, отказополучатель обладает равными с наследником правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Вместе с тем положения п. 2 указанной статьи допускают возможность заключения между собственником помещения и отказополучателем соглашения, предусматривающего иной порядок ответственности по обязательствам. Закон не запрещает наследнику и отказополучателю своим соглашением установить и иной порядок пользования помещением. Однако при возникновении спора суд должен исходить из равенства прав наследника и отказополучателя.
Право пользования отказополучателя жилым помещением является срочным и может быть предоставлено как на период жизни отказополучателя, так и на иной срок, указанный наследодателем в завещании. По истечении указанных сроков право пользования жилым помещением прекращается. Однако по сравнению с положениями ст. 1137 ГК РФ ч. 1 комментируемой статьи указывает на возможность сохранения права пользования жилым помещением и после истечения сроков, но только в том случае, если возникли иные законные основания пользования помещением у лица, которому оно предоставлялось по завещательному отказу.
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ смена собственника жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу, не влечет прекращение права пользования отказополучателя помещением.
4. На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. В случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, регистрации подлежат и иные права. К числу последних относится и право пользования, возникающее из завещательного отказа. Так, согласно ч. 3 комментируемой статьи гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Порядок государственной регистрации определяется ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данный Закон не содержит специальных положений, регулирующих порядок совершения именно таких регистрационных действий. Следовательно, в данном случае применяются общие правила. Поскольку право пользования отказополучателя является обременением права собственности наследника, регистрация должна производиться в рамках государственной регистрации права собственности наследника как обременения путем отражения соответствующей записи в подразд. III ЕГРП. Вместе с тем в отличие от других случаев перехода права собственности (купля-продажа, мена и др.) возникновение права собственности у наследника не обусловлено государственной регистрацией. Право собственности в указанном случае возникает у наследника с момента открытия наследства, и при этом государственная регистрация носит лишь правоподтверждающий характер. Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой наследник, став собственником наследуемого жилого помещения, не обратится в орган, осуществляющий регистрацию. Отказополучатель может воспользоваться своим правом требовать осуществления государственной регистрации своего права.
5. Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В соответствии с Приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 <1> при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.
--------------------------------
<1> БНА РФ. 2002. N 20.

6. Следует учитывать, что в соответствии с положениями ГК РФ возможны ситуации, при которых, несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения о завещательном отказе, право пользования жилым помещением может и не возникнуть.
К таким случаям относятся:
- применение к отказополучателю, в соответствии с п. 5 ст. 1117 ГК, правил о недостойных наследниках;
- смерть отказополучателя до открытия наследства (п. 3 ст. 1138 ГК);
- отказ от получения завещательного отказа (ст. 1160 ГК);
- истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа (п. 4 ст. 1137, п. 3 ст. 1138 ГК).
При наличии указанных обстоятельств наследник, право которого обременено завещательным отказом, освобождается от этой обязанности, за исключением случаев, когда отказополучателю самим наследодателем подназначен другой отказополучатель.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Комментарий к статье 34

1. Институт пожизненного содержания с иждивением не является новым для отечественного законодательства. Вместе с тем в соответствии с положениями ГК 1964 г. он имел ряд особенностей, обусловленных самими основами советского законодательства. Так, прежде всего следует отметить, что договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, предусматривавшийся ст. ст. 253 и 254 ГК РСФСР, регулировал отношения по передаче на указанных условиях именно жилого дома, находящегося в личной собственности получателя ренты. Данный договор не предусматривал возможность передачи на таких условиях квартир в многоквартирных домах, которые на тот момент практически были исключены из гражданского оборота, поскольку основанием пользования гражданами квартирами в многоквартирных домах являлся договор социального найма. Кроме того, договор купли-продажи дома с условием пожизненного содержания с иждивением выполнял функции социальной поддержки лишь отдельных категорий граждан, к каковым относились нетрудоспособные по возрасту или по состоянию здоровья граждане. При этом восстановление трудоспособности получателя ренты являлось основанием для прекращения договора.
2. Ныне действующее законодательство определило место данному виду договора в системе обязательственных правоотношений как разновидности пожизненной ренты. Регламентация такой сделки осуществляется нормами § 4 гл. 33 ГК РФ. В соответствии со ст. 601 по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им лица (лиц).
3. Особенностью данного вида договора является то, что рента предоставляется не в денежной форме, а в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде или уходе. Денежная оплата в соответствии со ст. 602 ГК РФ допускается только в части расходов на ритуальные услуги в связи со смертью получателя ренты.
4. Срок действия обязательства пожизненного содержания иждивенца определяется ст. 605 ГК РФ, в соответствии с которой указанное обязательство прекращается со смертью получателя ренты.
К основаниям прекращения пожизненного содержания с иждивением относится также существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты. Согласно ч. 2 ст. 605 ГК РФ в этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного им в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
5. Гражданский кодекс РФ содержит ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщиком ренты в обеспечение пожизненного содержания. Так, в соответствии со ст. 604 Кодекса плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты.
6. Комментируемая статья распространяет правила, установленные ст. 33 ЖК РФ в части условий пользования отказополучателем жилым помещением, и на получателя ренты. Таким образом, получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.
Вместе с тем, так же как и в случае завещательного отказа, закон предоставляет возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования жилым помещением.
7. Право пользования помещением получателем ренты обременяет право собственности плательщика ренты. При этом обременение в данном случае возникает в силу закона. Такое право подлежит дополнительной защите посредством законодательного установления требования о государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрация обременения, возникающего в силу закона, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на жилое помещение плательщика ренты. В соответствии с п. 30 Инструкции "О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора", утвержденной Министерством юстиции РФ <1>, при государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. При этом такая регистрация производится без оплаты.
--------------------------------
<1> Приказ Минюста России N 289, Госстроя России N 235, ФКЦБ России N 290 от 16 октября 2000 г. (ред. от 7 февраля 2003 г.).

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Комментарий к статье 35

1. Действие комментируемой статьи распространяется на граждан, имеющих право пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являющихся собственниками этих жилых помещений. Это могут быть члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, члены семьи прежнего собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа.
В случае прекращения права пользования жилым помещением названных выше граждан они могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения.
2. К членам семьи собственника жилого помещения согласно ст. 31 ЖК РФ относятся проживающие совместно с этим собственником его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Право пользования жилым помещением у них прекращается в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, например прекращения брака. Если бывшие члены семьи собственника жилого помещения в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождают указанное жилое помещение, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК).
3. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено федеральным законом. Члены семьи собственника жилого помещения не имеют права распоряжения этим помещением. При отчуждении жилого помещения его собственником у членов его семьи прекращается право пользования этим помещением.
Смена собственника жилого помещения происходит и в случае смерти собственника помещения. В этом случае право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращается.
В случае отказа освободить жилое помещение члены семьи прежнего собственника жилого помещения подлежат выселению из этого помещения в судебном порядке на основании заявления его собственника.
4. Граждане могут приобрести право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. На наследника, которому переходит по завещанию жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставить лицу, указанному в завещании, право пользования этим жилым помещением или отдельной его частью на период жизни этого лица либо на иной срок (ст. 1137 ГК). Если в завещании установлен иной срок (не пожизненно), на который наследник обязан предоставить право пользования жилым помещением гражданину, то истечение этого срока является основанием для прекращения права пользования жилым помещением гражданином, которому это право было предоставлено завещательным отказом. Данный гражданин может быть выселен собственником жилого помещения (см. комментарий к ст. 33 ЖК).
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Однако при выкупе жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд право пользования гражданином, которому это право предоставлено завещательным отказом, прекращается.
Указанные лица подлежат выселению из выкупленного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
5. В случае, когда члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника, пользование жилым помещением которых производится на основании решения суда, или граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить их об устранении этих нарушений и назначить разумный срок для проведения ремонта в жилом помещении либо для устранения нарушения.
Если названные граждане после предупреждения собственника жилого помещения продолжают нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, то по иску собственника жилого помещения эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
После выселения указанных выше граждан обязанность в проведении ремонта лежит на собственнике этого жилого помещения.
6. Если члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника, пользование жилым помещением которых производится на основании решения суда, или граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, самовольно произвели переустройство или перепланировку занимаемого помещения, то орган местного самоуправления направляет собственнику жилого помещения уведомление о приведении их жилого помещения в разумный срок в первоначальное состояние. Собственник жилого помещения вправе уведомить лиц, имеющих право пользования этим помещением и самовольно произведших переустройство и перепланировку, о приведении жилого помещения в прежнее состояние. Но при этом ответственность за действия этих лиц несет собственник. Приведение жилого помещения его собственником в прежнее состояние является основанием для взыскания с лиц, самовольно произведших переустройство и перепланировку, возмещения ущерба. Думается, что такие действия лиц, имеющих право пользования помещением, могут служить основанием для выселения их из жилого помещения по требованию его собственника.

Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 36

1. В комментируемой статье регулируются отношения общей собственности в многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации.
2. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, говорится, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, здание, в котором находится две и более квартиры, считается многоквартирным домом и на него распространяются все правила эксплуатации многоквартирного дома.
В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, в том числе помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).
В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
3. В п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме говорится, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в т.ч. сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят объекты, расположенные на этой территории, которые предназначены для обслуживания дома. Но если трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, входят в состав общего имущества, то сети электро- и теплоснабжения, выходящие из этих объектов, также входят в состав общего имущества, несмотря на то что расположены до внешней стены дома.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
4. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Однако границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, установлены не всегда.
В ч. 2 ст. 36 ЗК РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В свою очередь, в ст. 16 Вводного закона установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если на момент вступления в силу ЖК РФ границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу этого Кодекса.
В случае, когда границы земельного участка не установлены, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В этом случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.
Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то право собственности на земельный участок включается в состав многоквартирного дома и переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту формирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.
Земельным кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом РФ (ст. 36), Вводным законом (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.
5. В п. 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.
Таким образом, установлена обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.
6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).
Обременения, существовавшие до введения в силу комментируемого Кодекса, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Если стороны не достигли соглашения об обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.
7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее - собственники помещений) данного дома.
В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых - жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома - общее имущество - находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и т.д. в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.
Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.
8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.
Некоторые части общего имущества могут быть приращены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект - квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 46 - 48 ЖК). После получения такого согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 46 - 48 ЖК). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.
В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал).
Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности. В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.
Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.
При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступает от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
10. В случае разрушения или сноса многоквартирного дома земельный участок остается в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, который ранее находился на этом участке. Доли в праве собственности на земельный участок участников долевой собственности остаются те же, которые были на общее имущество в многоквартирном доме.
Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Однако согласно ч. ч. 10 - 12 ст. 32 ЖК РФ собственники такого земельного участка существенно ограничены в распоряжении этим земельным участком (см. комментарий к указанной статье).

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Комментарий к статье 37

1. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений. Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.
Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другое имущество самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК РФ), то она не может быть отчуждена отдельно.
В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

Комментарий к статье 38

1. При совершении сделки с помещением в многоквартирном доме государственной регистрации подлежит переход права собственности на помещение в данном доме. Право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение. Законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В ч. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, в силу прямого указания закона доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома считается зарегистрированной одновременно с государственной регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество.
2. Есть случаи, когда право на долю в общей собственности при отчуждении помещения в многоквартирном доме у нового собственника возникает впервые. Так, например, в муниципальной собственности в многоквартирном доме находятся, предположим, 10 квартир. При приватизации жилого помещения новый собственник приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональную площади этого помещения. Но до приватизации жилого помещения этой доли не было, поскольку доля в праве общей собственности у муниципального образования была пропорциональной общей площади 10 квартир, а не каждой квартиры в отдельности. В данном случае новый собственник приобрел долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную площади своей квартиры. При этом доля в праве общей собственности у муниципального образования уменьшилась на размер доли в праве общей собственности, пропорциональной переданному в собственность граждан помещению.
По окончании строительства многоквартирного дома возникает право собственности у лиц, участвующих в строительстве дома своими средствами в порядке долевого участия. Соответственно с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме возникает и право на долю в общей собственности на общее имущество данного дома.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда возникает с момента возникновения права собственности на помещение в данном доме независимо от воли предыдущего собственника или лица, приобретающего помещение в доме. При этом соглашением лица, производящего отчуждение помещения, и лица, приобретающего помещение, нельзя установить иное, нельзя уменьшить размер этой доли. Такое соглашение является ничтожным. Но это не означает, что договор, на основании которого производится отчуждение помещения, является также ничтожным. В данном случае ничтожным является только соглашение о доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Комментарий к статье 39

1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).
4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица - собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 40

1. Собственник вправе произвести реконструкцию помещения, выделив часть его в другое самостоятельное помещение, или объединить два помещения в одно. Однако при разделе жилого помещения на два других должны быть соблюдены требования, предъявляемые к жилым помещениям, т.е. каждое из них должно быть изолировано, иметь отдельный вход, санузел, кухню и т.д. В противном случае разделенное помещение не может использоваться в качестве самостоятельного жилого помещения.
Кроме того, собственник вправе увеличить одно помещение за счет площади другого смежного помещения.
В случае приобретения в собственность помещения, имеющего общие границы с другим помещением, собственник вправе их объединить и в результате такой реконструкции появится новый объект (квартира большей площади).
Если по общему правилу для проведения реконструкции в многоквартирном доме требуется согласие собственников помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК), то для проведения указанной выше реконструкции согласие собственников других помещений не нужно, поскольку это не затрагивает объекты общего имущества.
2. Очень часто реконструкция (объединение) помещений в многоквартирном доме начинается с присоединения части подъезда, коридора или лестничных клеток. Как известно, в многоквартирном доме эти объекты являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Для проведения такого рода реконструкции необходимо получить согласие названных собственников (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
3. Реконструкция, переустройство и перепланировка допускаются только с соблюдением нормативных и технических требований. Это обусловлено тем, что при реконструкции помещений производится комплекс работ, связанных с изменением объектов недвижимости и появлением новых объектов недвижимости в многоквартирном доме, их состава и, возможно, функционального назначения, а также систем инженерного оборудования. Все это не должно нарушать установленных технических и санитарно-гигиенических требований, а также нормативы по эксплуатации жилищного фонда. При проведении реконструкции, переустройства и перепланировки собственники обязаны получить соответствующее разрешение на производство такого рода работ (см. комментарий к ст. ст. 25 - 29 ЖК).

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Комментарий к статье 41

1. В комментируемой статье регулируются отношения права собственности на общее имущество в коммунальной квартире. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, ванная комната, коридор и т.д. Собственнику изолированного жилого помещения в коммунальной квартире наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.
2. В коммунальной квартире изолированные жилые помещения являются объектами права собственности, которое подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в данной квартире. Государственную регистрацию права общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры законодатель не предусмотрел. Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения на праве собственности жилого помещения в коммунальной квартире.
3. Коммунальная квартира не является объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в ней, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников изолированных жилых помещений (комнат). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире у собственников комнат возникает в момент возникновения права собственности на приобретенные ими комнаты в квартире.
4. В связи с назначением общего имущества коммунальной квартиры, а также тем, что общее имущество не является самостоятельным объектом права, объекты общего имущества в коммунальной квартире не могут быть отчуждены отдельно от жилых помещений в квартире. Общее имущество в коммунальной квартире не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они также не могут являться самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права. Некоторые части общего имущества коммунальной квартиры могут быть приращены к жилым комнатам. Такого рода действия могут быть совершены путем перепланировки и (или) реконструкции. Таким образом, размер общего имущества в коммунальной квартире может уменьшиться. Поскольку подобная перепланировка или реконструкция производится в отношении общего имущества коммунальной квартиры, которое находится в общей долевой собственности, для этих действий необходимо получить согласие всех собственников других комнат в данной квартире.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Комментарий к статье 42

1. Доля каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве на общее имущество в данной квартире пропорциональна размеру принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в квартире. Исходя из размера доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире, собственники жилых помещений в такой квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (см. комментарий к ст. 43 ЖК).
Собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире также имеет долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме у собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размеру общего имущества коммунальной квартиры в соответствии с его долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
2. Настоящий Кодекс соответственно устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе жилого помещения. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
3. Аналогично правилам об общем имуществе многоквартирного дома и доле в праве общей собственности на него должны применяться правила и об общем имуществе коммунальной квартиры и доле в праве общей собственности на нее. Это обусловлено назначением и специфической особенностью объектов, являющихся общими для коммунальной квартиры.
Во-первых, коммунальную квартиру нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в коммунальной квартире являются жилые помещения в ней. Коммунальная квартира должна рассматриваться как совокупность жилых помещений. Общее имущество коммунальной квартиры тесно связано назначением с помещениями и следует их судьбе, и соответственно собственники жилых помещений в коммунальной квартире не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество квартиры между собой.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не является самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, то и не может быть отчуждена отдельно. Доля собственности каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры следует судьбе права собственности на жилое помещение в квартире.
4. При продаже изолированного жилого помещения в коммунальной квартире остальные собственники жилых помещений в этой квартире имеют право преимущественной покупки в порядке и на условиях, которые предусмотрены Гражданским кодексом РФ, который устанавливает только один случай права преимущественной покупки - приобретение доли в праве общей собственности другими участниками долевой собственности (ст. 250). Но в данном случае было бы лучше, если бы в комментируемой статье ЖК РФ порядок и условия продажи изолированных жилых помещений в коммунальной квартире были расписаны.
5. Применяя аналогию ст. 250 ГК РФ, собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников изолированных жилых помещений в этой квартире о своем намерении продать принадлежащее ему на праве собственности помещение с указанием цены и других условий продажи. Если остальные собственники жилых помещений в квартире откажутся от покупки или не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, то собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире вправе продать его любому лицу.
При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник жилого помещения в данной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По аналогии со ст. 255 ГК РФ в случае наложения взыскания на изолированное жилое помещение в коммунальной квартире кредитор вправе требовать продажи должником этого жилого помещения остальным собственникам жилых помещений в этой квартире по цене, соразмерной рыночной стоимости этого жилого помещения, с обращением вырученных от продажи средств в счет погашения долга.
В случае отказа остальных собственников жилых помещений в коммунальной квартире от приобретения жилого помещения должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на жилое помещение должника путем продажи этой доли с публичных торгов.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Комментарий к статье 43

1. Собственнику изолированного жилого помещения (комнаты или комнат) в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 41 ЖК).
Доля собственника изолированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры пропорциональна размеру площади принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в данной квартире (см. комментарий к ст. 42 ЖК).
2. Собственники изолированных жилых помещений в коммунальной квартире несут бремя содержания принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в коммунальной квартире и самой квартиры. Бремя содержания жилого помещения в коммунальной квартире выражается в обязанности оплаты собственниками услуг по содержанию жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры.
Размер обязательных платежей каждого собственника жилого помещения в коммунальной квартире на содержание и ремонт принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
3. В данном случае следует обратить внимание на то, что имеется отличие случаев содержания жилого помещения собственниками жилых помещений в коммунальной квартире от тех случаев, когда квартира находится в общей долевой собственности. Если в первом случае все участники долевой собственности являются собственниками квартиры и вместе участвуют в содержании квартиры, то в случае с коммунальной квартирой каждый собственник изолированного жилого помещения в коммунальной квартире является собственником самостоятельного объекта (жилого помещения) и самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Если квартира находится в общей долевой собственности, то каждый участник долевой собственности отвечает по обязательствам соразмерно своей доле в праве общей собственности на квартиру. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире несет бремя содержания своего жилого помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Если, например, в двухкомнатной коммунальной квартире одна комната размером 20 кв. м, а другая - 10 кв. м, то доля собственника первой составляет 2/3, а доля собственника второй - 1/3. Каждый собственник производит оплату содержания общего имущества квартиры исходя из своей доли.
4. Оплата коммунальных услуг производится по разным основаниям. Например, критерием оплаты отопления квартиры является площадь всей квартиры. Соответственно, оплату отопления собственник жилого помещения в коммунальной квартире производит пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры. В тех случаях, когда критерием оплаты коммунальных услуг является количество проживающих в квартире (например, водоснабжение), то и оплата производится по этому критерию, без учета доли в праве общей собственности в коммунальной квартире.
5. Собственнику жилого помещения в коммунальной квартире также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, и, соответственно, он несет еще бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей доле (см. комментарий к ст. 39 ЖК).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 44

1. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воль (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК; ч. ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК). Когда количество таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воль и принятия решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее немногочисленному составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия специального органа, осуществляющего такое управление.
2. Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда большинство многоквартирных домов не имеют одного собственника. Такие дома, как правило, состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, что существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного обстоятельства комментируемая статья устанавливает указанную специальную форму согласования и принятия решений в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также определяет такое общее собрание в качестве органа управления многоквартирным домом.
3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного - пока имеется правовая связь между собственниками помещений в данном доме по поводу общего имущества в нем. Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (см. комментарий к ст. 46 ЖК).
4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу.
До революции 1917 г. жилищный фонд в основном находился на праве собственности у домовладельцев, т.е. дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между которыми не возникали устойчивые правовые связи, основанные на праве общей собственности. На 80% жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находящихся в собственности граждан <1>. Поэтому управление домами осуществляли их собственники самостоятельно либо через своих управляющих, и общее собрание собственников как орган управления домами не был востребован.
--------------------------------
<1> См.: Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973. С. 71.

После 1917 г. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" <1> основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако местные Советы, к которым перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать его в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в тот период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы советской власти в г. Москве оказались разрушенными или пришли в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывавших 41000 квартир. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 г. Постановление "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" <2>. Согласно этому Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений должны были привлекаться проживающие в доме жильцы.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.
<2> СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.

Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от правовой природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях, не возникала на основе права общей собственности, а основывалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).
Положение об управлении домами <1> в конечном счете было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 г. и предусматривало возложение на общее собрание жильцов решения ряда вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе; общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочным отстранением заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и решением многих других проблем.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.

5. За последние десятилетия условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирных домах по существу были отстранены от управления их домами, что привело к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались жилищно-эксплуатационными организациями без учета законных интересов собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу монополизации) сферы управления многоквартирными домами; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами.
Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. ст. 16, 17 ЖК РСФСР), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного фонда" (ст. ст. 22, 129, 141, 144, 148 ЖК РСФСР и др.). Продолжавшая применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система управления многоквартирными домами была не способна учесть того, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой прежде всего Конституцией РФ.
6. Заложенный в комментируемой статье принцип управления многоквартирным домом, когда основным и единственным органом такого управления названо общее собрание собственников помещений в этом доме, призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления многоквартирными домами.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции опять же связана с режимом права собственности собственников на общее имущество в многоквартирном доме. При этом составляющие элементы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые.
К организационным следует отнести определение основных направлений управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления, управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких собственников и т.п.
Имущественно-правовые составляющие компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включают принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах - о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, об установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, о содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления многоквартирным домом и т.п.
8. Жилищный кодекс РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 ст. 147 Кодекса.
Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и др.).
Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом, к примеру общим собранием членов товарищества как высшим органом управления такого товарищества в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа управления многоквартирным домом и создание товарищества собственников жилья, могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, - фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке.
9. Комментируемая статья непосредственно определяет перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данный перечень по существу является закрытым, поскольку, несмотря на то что в нем названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ.
10. Пункт 1 ч. 2 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
11. В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по названным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным до проведения данного общего собрания получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию (см. комментарий к ст. ст. 36 и 40 ЖК).
Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других проводит перестройку общего имущества в многоквартирном доме, в особенности если это приводит к уменьшению данного имущества. Другие сособственники вправе требовать приведения общего имущества в прежнее состояние. Соответствующее требование может быть заявлено в порядке ст. 304 ГК РФ.
Если же кто-либо из собственников помещений в многоквартирном доме лишен возможности использования какой-то части общего имущества, в том числе доступа к ней (например, к чердаку дома), т.е. лишен владения, то он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК). Такой иск может быть предъявлен как к любому из собственников помещений в данном доме, если он владеет этой частью имущества, так и к третьим лицам. При этом если виндикационный иск заявляется третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех собственников помещений в таком доме. Удовлетворение данного иска не предрешает вопрос о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например дает право прохода на чердак.
12. Достаточно неоднозначно сформулирована в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относительно возможности принятия решений о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений и сооружений. Неоднозначность проявляется в том, что, во-первых, одновременно не уточняется, на каком земельном участке будет проводиться такое строительство, и, во-вторых, не указывается предназначение названных объектов.
На первый взгляд может показаться, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение, к примеру, о строительстве на земельном участке, который не относится к общему имуществу в таком доме, офисного здания либо другого многоквартирного дома.
Однако не следует забывать, что в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является его органом управления - формой согласования их воль и принятия решений по управлению общим имуществом в данном доме, а природа компетенции указанного собрания основана на режиме права собственности данных собственников на названное имущество.
Соответственно, в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений только в рамках формирования и улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Поэтому принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в части рассматриваемой компетенции этого собрания может быть обусловлено строительством только в установленных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в указанном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
13. Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены вопросы, связанные с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования этим участком.
Данная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловливается тем, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, ЖК РФ отнес земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 36 ЖК). При этом в соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, данная статья регулирует два случая: когда земельный участок уже сформирован на момент введения в действие ЖК РФ и когда требуется его формирование.
В первом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу указания закона.
Во втором случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Названные собственники вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством, в том числе ЖК РФ, в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
14. Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
В отношении земельных участков в установленном ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> порядке проводится государственный кадастровый учет. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства) (ст. 1).
Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36).
15. Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств.
Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме являются прежде всего возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, а также установление ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п. В частности, часто возникает ситуация, когда одна группа собственников в многоквартирном доме заинтересована в размещении стоянки для своих автотранспортных средств, другая - в выделении большей площади под детские площадки, третья - в посадке древесно-кустарниковых насаждений, четвертая - в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц. Решить все эти и другие вопросы, связанные с пределами использования земельного участка, можно путем принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
16. Пунктом 3 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющих содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Затрагивая вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках своей компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам как из числа собственников этого общего имущества, так и из числа любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения за предоставленное в пользование имущество. Соответственно, если какое-либо имущество из состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей собственности, то может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при установлении указанного размера возмещения.
17. Достаточно очевидно, что, хотя п. 3 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность передачи в пользование "общего имущества в многоквартирном доме", это не означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку данная передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме - жилых и нежилых помещений. При этом ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реализуя предусмотренную п. 3 ч. 2 комментируемой статьи компетенцию, решает вопросы, связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Одновременно следует учитывать, что не все части общего имущества в силу их функционального предназначения могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не могут быть предоставлены в пользование. Иные объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и другие, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.
18. Практика свидетельствует, что, несмотря на то что еще до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества данного дома, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников указанных объектов.
Достаточно широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов. Действовавший до 1 июля 2006 г. ФЗ от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" <1> предусматривал, что размещение рекламы, в том числе на зданиях, сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на указанные объекты, при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" <2> также предусматривает, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2864.
<2> СЗ РФ. 2006. N 12. Ст. 1232.

Вместе с тем органы местного самоуправления и органы государственной власти таких субъектов Федерации, как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, не только выдавали разрешения, но и заключали договоры на размещение наружной рекламы без учета положений как ранее действовавшего, так и более нового из названных федеральных законов и ГК РФ (ст. 247), т.е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы <1>.
--------------------------------
<1> Так, в некоторых городах уполномоченные органы принимали решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которые используются для размещения рекламы, а с городским уполномоченным органом либо с созданным им для этих целей унитарным предприятием. При этом они ввели такие неправовые понятия, как "рекламное пространство" "рекламные площади", которые принадлежат им на праве собственности.
К примеру, Постановлением правительства г. Москвы от 22 января 2002 г. N 41-ПП "О перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и оформления города" было предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы, договора с Комитетом рекламы, информации и оформления г. Москвы, если сумма оплаты по договору превышает 2 млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г. Москвы "Городская реклама и информация", если сумма оплаты по договору не превышает 2 млн. рублей в год. При этом, когда встает вопрос о необходимости согласования размещения наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает согласовывать такое размещение только с дирекцией единого заказчика, подменяя решение собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в пользование решением этой организации как балансодержателя. Тем самым данный Комитет неправомерно рассматривает т.н. балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве единственного собственника многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, оборудования связи и т.п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.
Вместе с тем продолжавшиеся многочисленные и повсеместные нарушения прав собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу размещения рекламы послужили основанием для внесения дополнительных изменений в законодательство, в том числе в комментируемую статью <1>. Теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно отнесено принятие решений о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Одновременно п. 3.1 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции названного собрания отнесен вопрос об определении круга лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. Документом, подтверждающим согласие указанных собственников на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, является протокол общего собрания таких собственников <2>.
--------------------------------
<1> Изменения, уточняющие компетенцию общего собрания в вопросах принятия собственниками помещений в многоквартирных домах решений о размещении рекламы, вступили в силу с 29 сентября 2009 г.
<2> См. п. 2 ч. 11 ст. 19 ФЗ от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе".

19. Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией (см. комментарий к статьям разд. VIII ЖК).
Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. Часть 1 ст. 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.
20. В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом.
При выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы указанных правомочий.
В данном случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК; ст. 37 ЖК), то, как уже указывалось, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание указанных собственников, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные лица, такие как товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, получают возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основании решения общего собрания собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме, выбирая способ управления своим домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению им, по существу принимают на себя обязательство воздерживаться от активных действий, препятствующих исполнению указанных правомочий.
21. Пункт 5 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других вопросов, прямо отнесенных ЖК РФ к компетенции названного органа управления многоквартирным домом. В частности, ЖК РФ к таким вопросам относит:
- установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления этих собственников о принятых им решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК);
- принятие решений о создании товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (см. комментарий к ст. 136 ЖК), о его преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. комментарий к ст. 140 ЖК), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК);
- определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (см. комментарий к ст. 156 ЖК);
- решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 164 ЖК).
Кроме того, Вводный закон (ч. 3 ст. 16) относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопрос, связанный с принятием решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 45

1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник - владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.
Согласно ч. 1 комментируемой статьи собственники самостоятельно должны решать указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания. В частности, вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.
В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование комментируемой статье "Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме", тем самым очертил круг связанных с данным вопросом отношений, часть которых стала предметом регулирования названной статьи, - это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосования, проведения собрания в форме заочного голосования и отраженные в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.
Данный вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решений, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления, наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядка уведомления о принятых таким собранием решений. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).
Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 Кодекса.
3. Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно, вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.
Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не называет конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 141 ЖК).
Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как "чрезвычайные собрания". Данный термин очень точно определяет статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.
5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания, в отличие от годового собрания, состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть определен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, когда может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом и т.п.
6. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума - минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.
Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: "Нет кворума - нельзя принимать решения!").
7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в много квартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку, как уже указывалось в приведенных примерах, это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума <1>.
--------------------------------
<1> Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50%, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь "под рукой", поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.
В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:
- количество помещений в многоквартирном доме;
- общая площадь таких помещений;
- описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);
- режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);
- фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, конкретному субъекту Федерации или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;
- данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);
- фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);
- данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;
- количество голосов, принадлежащих собственнику помещения;
- почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).
9. Для годового общего собрания комментируемой статьей установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.
10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 Кодекса, могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, по существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 комментируемой статьи правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания по существу лишит его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Это правило связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.
К примеру, согласно ч. 2 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Статья 2 ФЗ от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" <1> определяет информацию как сведения (сообщения, данные) независимо от формы их представления.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3448.

Основной объем прав на информацию содержится в ч. 4 ст. 29 Конституции РФ: "Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом...".
Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленных законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.
12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме.
В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно, в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственника о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.
Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).
13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.
Соответственно, по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:
1) путем направления сообщения заказным письмом;
2) путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;
3) путем размещения сообщения в помещении дома.
Как первый, так и второй способ предусматривает такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.
В частности, согласно подп. "б" п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 <1>, заказным отправлением является регистрируемое почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемое адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. При этом в соответствии с указанным пунктом регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. В случае отсутствия адресата (его законного представителя) по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении пяти дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение месяца адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю (п. 35 названных Правил).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, например, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК; ст. 124 АПК).
Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).
Комментируемая статья допускает возможность установления по решению собрания любого иного способа направления в письменной форме сообщения о проведении общего собрания. Поскольку ЖК РФ прямо не перечисляет иные возможные способы, собственники по своему усмотрению вправе определить такой способ. Так, по решению общего собрания способом уведомления в отношении собственников квартир может стать распространение сообщений по почтовым ящикам в многоквартирном доме без участия отделений почтовой связи.
В ЖК РФ предусмотрен и третий способ уведомления о планируемом проведении собрания, который по сравнению с вышеназванными является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрании и наличия у всех собственников свободного доступа в это помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.
14. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В частности, в таком сообщении должны быть отражены: информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; какое помещение в доме принадлежит ему на праве собственности), форма проведения данного собрания (см. комментарий к ст. 47 ЖК), дата, место, время проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (см. комментарий к ст. 47 ЖК), повестка дня данного собрания (см. комментарий к ст. 46 ЖК), порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Лицо, имеющее право на участие в общем собрании собственников, должно получить информацию о том, где и когда состоится собрание, какие вопросы включены в повестку дня, с какими материалами и в каком порядке можно ознакомиться. Неполная и недостоверная информация о месте проведения собрания существенно нарушает интересы собственников и может явиться основанием для признания в судебном порядке недействительным решения этого собрания. При этом ЖК РФ не устанавливает требований к определению места проведения собрания, что может привести к косвенному нарушению прав собственников присутствовать на собрании, проводимом в форме очного голосования. Такие нарушения могут проявиться в том, что некоторые недобросовестные собственники могут определить место проведения собрания, удаленное до такой степени от места нахождения самого дома, что многие собственники не смогут себе позволить оплатить проезд к месту собрания и обратно. Поэтому представляется, что общее собрание собственников должно проводиться в поселении (городе, поселке, селе), являющемся местом нахождения дома, если иное место его проведения не будет установлено решением общего собрания собственников. При этом в сообщении об общем собрании должна содержаться информация именно о конкретном месте (адрес конкретного помещения или двор дома перед конкретным подъездом и т.п.), которая позволила бы собственнику однозначно определить место сбора собственников для проведения их общего собрания. Конечно же, недопустимо, чтобы место проведения собрания определялось в общих чертах - таким образом, чтобы "неугодный" собственник при всем своем желании не смог его обнаружить (к примеру, Российская Федерация, г. Москва).
Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 46

1. Собственник помещения в многоквартирном доме сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом - принимает решение о совершении действия и совершает действие. При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется. В отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает "психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций" <1>.
--------------------------------
<1> Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.

Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью лиц, владеющих имуществом на праве общей собственности, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки "общей воли" таких субъектов как воли, сформированной через согласование их воль <1>. При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством голосов, если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между сособственниками.
--------------------------------
<1> Понятия "общая воля субъектов права общей собственности" и "формирование воли субъектов права общей собственности" условны, поскольку воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов - участников общей собственности.

2. В п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует.
Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности.
В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом. Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности. Поэтому наличие отношений общей долевой собственности в многоквартирном доме обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством голосов <1>.
--------------------------------
<1> К.П. Змирлов в своей статье "О недостатках наших гражданских законов", опубликованной еще в 1883 г. в журнале "Журнал гражданского и уголовного права", отмечал: "Закон наш не указывает определенного пути при разрешении несогласия между совладельцами относительно способа и порядка эксплуатации общего имущества; по этому вопросу надлежит указать, что постановления большинства обязательны для меньшинства, судебная власть может указать порядок распоряжения только по жалобе этого последнего или при отсутствии наличности большинства" (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. вторая. М.: Статут, 2004. С. 270). В эпоху римского частного права каждый из сособственников общей вещи мог управлять данной вещью в целом, даже эффективно отчуждать ее и вносить в нее изменения, будучи ограничен правом воспрещения со стороны других сособственников, причем большинство не имело преимущества над меньшинством и запрещение одного могло пресечь любое нововведение, задуманное остальными (D.8.5.11) (Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 313). Подобный порядок взаимоотношений сособственников при владении, пользовании и распоряжении общей вещью приводил к определенным трудностям в имущественном обороте. Поэтому многие объединения собственников, основанные на совместной собственности, распадались. В силу потребности объединения имущества для достижения экономического эффекта Юстиниан принял jus prohibendi и ввел принцип большинства, когда большинство совладельцев составляли те из них, которые располагали более 50% доли собственности на вещь. Однако участники общей собственности, оставшиеся в меньшинстве, чьи интересы были ущемлены решением о так сформулированном множестве, могли потребовать выдела или раздела имущества (см.: Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Под ред. проф. В.А. Томсинова. М., 1999. С. 220, 221). В первом советском Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904) было установлено, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должны производиться по общему согласию всех ее участников. Однако законодатель допустил и исключение (ст. 62), поскольку при недостижении согласия реализация таких правомочий могла осуществляться по большинству голосов (такое исключение по существу было взято из положения ст. 818 проекта Гражданского уложения Российской империи (Ред. ком. 1905 г.): "Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех соучастников, а в случае разногласия - по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей" (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. С. 269).

Возможность использования принципа "большинства голосов" следует из того, что в данном случае принадлежащие сособственнику правомочия имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях реализации права общей долевой собственности, во-первых, в силу вышеуказанной специфики назначения объекта, а во-вторых, из-за большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что само по себе предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.
Данная позиция прослеживается и в отдельных решениях Конституционного Суда РФ. В частности, в Постановлении от 17 декабря 1996 г. N 20-П <1> КС РФ указал на то, что право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии с Конституцией РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, следовательно, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. В другом решении КС РФ отметил возможность отхода от принципа равенства лиц одной категории при наличии различных правовых и фактических обстоятельств <2>.
--------------------------------
<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 17 декабря 1996 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности пунктов 2 и 3 части первой статьи 11 Закона Российской Федерации от 24 июня 1993 г. "О федеральных органах налоговой полиции" // Вестник КС РФ. 1996. N 5.
<2> В Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" (Вестник КС РФ. 2004. N 5) указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав... для собственников и... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества".

3. Правовой механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, основанный на принципе "большинства голосов", нашел соответствующее отражение в комментируемой статье.
В частности, несмотря на требования ст. ст. 246 и 247 ГК РФ, комментируемая статья непосредственно допускает осуществление владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме по решению большинства собственников такого имущества <1>. При этом предварительное достижение всеми собственниками согласия по указанному порядку принятия решения не требуется.
--------------------------------
<1> Жилищный кодекс РФ в этой части по существу, с одной стороны, идет по пути законодательства ряда зарубежных стран (к примеру, Гражданское уложение Германии, § 745, также распространяет принцип "большинства голосов" на порядок принятия собственниками решений при управлении и пользовании имуществом, находящимся в их общей долевой собственности (см.: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 224)), а с другой стороны, возвращается к ранее действовавшим положениям законодательства нашего государства (ст. 62 ГК РСФСР 1922 г.).

Так, согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае большинство голосов определяется даже не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из этого порядка представляют только случаи принятия решений, предусмотренных п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. К таким решениям относятся решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Эти решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3). При этом, в отличие от вышеприведенного порядка принятия решений, в данном случае указанное большинство голосов определяется от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ связывает только с рассмотрением вопроса об уменьшении размера общего имущества в таком доме. Например, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.
5. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые в соответствии с ч. 4 данной статьи по существу относятся к документам постоянного хранения (в течение всей "жизни" дома как многоквартирного, т.е. пока он существует, орган управления таким домом - общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется хранение документов, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.
6. Жилищный кодекс РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола. Вместе с тем достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, которые указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщениях о проведении собраний, направлявшихся собственникам, объявлении о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, - также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер.
Также во вводной части протокола необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором обобщена информация о площади принадлежащего каждому собственнику помещения в соответствующем доме и с учетом этого - о количестве принадлежащих ему голосов) и подтверждать, что собрание имело кворум, т.е. было правомочно принимать решения (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Кроме того, во вводной части должны быть указаны имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае проведения внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении, а годового собрания - лицо, ставшее ведущим по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола.
Следующая часть протокола - повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщениям о проведении собраний, направлявшимся собственникам, объявлению о проведении собрания).
Далее в протоколе могут быть изложены основные положения выступлений, должны быть отражены вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины "поставили на голосование", "голосовали", "приняли решение". При этом главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в содержание этого вопроса по результатам его обсуждения на собрании, даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении повестки дня собрания.
Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).
7. Оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо размещается для хранения в специально отведенном для этого месте. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, т.е. без присутствия собственников, путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то принятые решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом, как следует из содержания ч. 4 комментируемой статьи, такие решения хранятся вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу.
Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования этих документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу.
8. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает специальные требования относительно повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания.
Данная повестка формируется до начала проведения собрания, и согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения собрания) направляется каждому собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.
Повестка дня собрания играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию (см. комментарий к ст. 45 ЖК), поскольку предварительно позволяет каждому из них оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, определить, насколько данные вопросы затрагивают их интересы.
Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками, с учетом наличия группового интереса, позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом собственник помещения в многоквартирном доме, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в общем собрании либо выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. Поэтому ЖК РФ в этой части категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается формулировка "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит 2/3 голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании.
9. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Такое требование, установленное ч. 3 комментируемой статьи, как элемент правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 45 ЖК), играет важную роль в процессе формирования общей воли собственников (принятии общим собранием решения).
Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых общим собранием решениях и об итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников потребовать прежде всего пересмотра принятого общим собранием решения и, в крайнем случае, признания в судебном порядке такого решения недействительным.
Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении указанного требования.
10. По поводу вышеизложенного возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением 10-дневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными?
Очевидно, что невыполнение указанного требования является нарушением законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает.
Вместе с тем требование о доведении указанной информации до ее потребителя в некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и о последствиях нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат.
В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, которые не принимали участие в голосовании. Поэтому возникает вопрос: правомерно ли считать обязательными и, соответственно, подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без обнародования его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по каким вопросам приняты положительные решения и, соответственно, какие из данных решений являются для них обязательными.
Все сказанное подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с таким заявлением, узнал или должен был узнать о принятом собранием решении.
Однако не следует забывать и о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, не принимавших участия в собрании и не знающих о принятых решениях, часть которых может нарушить их права. С другой - существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования. В любом случае решение данного вопроса целиком относится к компетенции суда, поскольку четкие юридические критерии - основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению - в ЖК РФ отсутствуют.
11. Установленное ЖК РФ право каждого собственника помещения в многоквартирном доме на участие в общем собрании собственников с правом голоса по всем вопросам компетенции данного собрания является неотъемлемой частью прав такого собственника на управление многоквартирным домом. Право на обжалование принятых на общих собраниях решений также включается в право собственников жилых помещений на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц, как собственников общего имущества.
В ч. 6 комментируемой статьи содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.
Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
12. Комментируемая статья устанавливает, что заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Возникает вопрос: является ли этот срок сокращенным сроком исковой давности и поэтому к нему должны применяться все предусмотренные ст. ст. 195 - 207 ГК РФ правила об исковой давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо это срок особого вида - пресекательный, восстановление которого не допускается?
Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что поставило бы в неравное положение собственников - физических и юридических лиц (ст. 205 ГК предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории).
Тем не менее представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока - срока на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько неразработанна, что активное обращение к подобным срокам ни к чему, кроме правовой неопределенности и даже ошибок, привести не может. Аргумент же в пользу того, что физические лица поставлены в неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была воля законодателя при принятии ГК РФ. Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска указанного срока собственником - физическим лицом по обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т.п.), этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ. Вместе с тем окончательную позицию по этому вопросу должна будет сформировать судебная практика.
13. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает, что суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.
Диспозиция этой нормы, не допуская никакой доли усмотрения, точно и ясно формулирует правило, согласно которому суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в силе, если перечисленные условия присутствуют одновременно.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не расшифровывает понятие "существенные нарушения". Таким образом, он оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение.
Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительным, следует отнести, в частности, несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством голосов вместо квалифицированного).
14. В многоквартирном доме все помещения могут принадлежать одному собственнику. Особенности же такого "единоличного" режима собственности очевидны: здесь не может быть такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников помещений в этом доме. Все решения, связанные с управлением многоквартирным домом, принимаются самим собственником. Соответственно, в таком многоквартирном доме не могут применяться и требования ЖК РФ о созыве собраний, уведомлении сособственников, порядке проведения, установлении кворума и т.д. Единственный собственник должен по своему усмотрению принимать решения, не беря в расчет ни дату их вынесения, ни повестку дня. Поэтому ч. 7 комментируемой статьи прямо предусматривает, что решения по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и положения гл. 6 ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются. При этом ЖК РФ также устанавливает требование о необходимости оформления таких решений в письменной форме. Очевидно, что это требование подразумевает обязанности собственника по обеспечению их хранения, хотя ЖК РФ на этот счет не содержит прямого указания (место и адрес такого хранения собственник, конечно же, определяет самостоятельно).
Кроме того, можно обозначить несколько условий, выполнение которых необходимо для того, чтобы такие решения были правильными и действительными. Прежде всего это дата принятия решения. Как правило, должен указываться и порядковый номер, хотя его отсутствие на юридической силе решения не скажется. Затем должны быть указаны сведения, идентифицирующие такого собственника (Ф.И.О. или наименование юридического лица), со ссылкой на количество принадлежащих ему голосов (должно быть 100%). Далее в документе формулируется содержание принятого решения. И наконец, решение должно быть подписано таким собственником. Если единственным собственником является юридическое лицо, решение удостоверяется его печатью и подписью лица, которое в силу закона или учредительных документов такого юридического лица вправе выступать от его имени без доверенности.
Собственник всех помещений в многоквартирном доме связан только требованиями ЖК РФ о сроке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. ежегодно в самостоятельно определенные им сроки такой единственный собственник должен рассматривать вопросы управления многоквартирным домом, требующие ежегодного его внимания. Эти вопросы прежде всего связаны с поддержанием в надлежащем состоянии многоквартирного дома и его инфраструктуры, поскольку такой объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием).

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

Комментарий к статье 47

1. Слово "собрание" у большинства ассоциируется с залом, президиумом, графиком, подсчетом поднятых рук. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного партийно-профсоюзного и по существу, и по форме. В частности, его можно провести и без совместного личного присутствия сособственников, поскольку ЖК РФ предусматривает несколько способов проведения такого собрания.
2. Общее собрание, проводимое в форме очного голосования, предполагает личное совместное присутствие сособственников для обсуждения и принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня. Такая форма основывается на самом содержании слова "собрание": "обсуждение каких-нибудь вопросов собравшимися где-нибудь людьми" <1>. Поэтому законодатель прямо не выделяет в ЖК РФ такую форму проведения собрания (в форме очного голосования), предполагая, что она заложена в самом содержании слова "собрание". Соответственно, все положения гл. 6 ЖК РФ, касающиеся вопросов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, полностью распространяются на случаи проведения общих собраний в очной форме.
--------------------------------
<1> Малый толковый словарь русского языка. М.: Русский язык, 1993. С. 551.

3. Комментируемая статья в качестве специального предмета правового регулирования выделяет отношения, возникающие в связи с проведением общих собраний без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме - в форме заочного голосования. Такой предмет правового регулирования имеет свою специфику, которая основывается на фактическом отсутствии собравшихся где-либо людей. Общее собрание в форме заочного голосования не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает в целях выявления воли сособственников по тому или иному вопросу повестки дня использование только письменной формы голосования.
Поскольку собственники не собираются для обсуждения вопросов повестки дня, эти вопросы должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог, основываясь на их содержании, выразить свою позицию либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня (к примеру, если вопросы повестки дня сформулированы следующим образом: 1) определение пределов использования земельного участка перед подъездами N 2 и 3; 2) определение места размещения детской площадки; 3) определение периодичности проведения ремонта подъездов и т.п., - то понятно, что решить их однозначно невозможно, поскольку подобные вопросы требуют дополнительного обсуждения собственниками для определения конкретных вариантов их решения, которые уже будут ставиться на голосование).
Иных способов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ не допускает. В частности, не допускается проведение общих собраний в смешанной форме, т.е. с одновременным использованием очной и заочной форм голосования (когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а другие - путем представления до начала такого собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде) (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
4. Форму проведения годового общего собрания определяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а вне очередного - собственники - инициаторы его созыва.
Такой вывод можно сделать, проведя комплексный анализ ч. ч. 1 и 5 ст. 45 ЖК РФ, которые предусматривают проведение годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием, и внеочередного - в зависимости от того, какая форма указана собственником-инициатором в сообщении о его проведении.
5. На общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени распространяются все положения гл. 6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 45, 46, 48 ЖК), с учетом установленных комментируемой статьей отдельных особенностей, связанных с порядком признания собственников принявшими участие в собрании лицами и оформления решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В частности, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме, оформленные в письменном виде решения которых по вопросам, поставленным на голосование, были получены до даты окончания приема этих решений. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ такая дата должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее чем за 10 дней) доводится до сведения всех сособственников. При этом в соответствии с ч. 5 ст. 45 и ч. 1 комментируемой статьи в таком сообщении также должны быть указаны место или адрес, где можно ознакомиться с названными решениями собственников.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может проводиться в форме заочного голосования без предварительного уведомления всех сособственников о его проведении.
Это означает, что если собственники помещений в многоквартирном доме установили порядок проведения годового общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК), не предусматривающий предварительного уведомления собственников о его проведении (к примеру, определили конкретные дату, время и место его ежегодного проведения, постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня такого собрания), то данное собрание не может проводиться в форме заочного голосования.
6. Следует иметь в виду, что решение собственника может быть признано поступившим до установленной даты окончания приема решений только с учетом даты фактического поступления такого решения. В данном случае ЖК РФ четко устанавливает, что принявшими участие в общем собрании считаются собственники (чьи голоса учитываются при определении кворума и результатов голосования), решения которых получены не позднее установленной даты окончания приема таких решений. Поэтому в случае направления собственником решения по почте основную роль при признании его принявшим участие в собрании будет играть дата фактического поступления решения, а не дата, указанная на штемпеле почтового отправления.
Жилищный кодекс РФ при рассматриваемых обстоятельствах выступает не в пользу такого собственника: последний не признается принявшим участие в собрании, если решение он отправил своевременно, но поступило оно с опозданием, пусть и не по вине собственника. При этом необходимо также учитывать, что если установленная дата окончания срока приема решений приходится на нерабочий день, то в соответствии со ст. 193 ГК РФ днем окончания срока приема решений будет считаться ближайший следующий за таким нерабочим днем рабочий день.
7. Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, содержит ч. 3 комментируемой статьи, согласно которой в указанном решении должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании (о собственнике помещения в соответствующем доме <1>: Ф.И.О. и паспортные данные, если таким собственником является физическое лицо, или наименование юридического лица и данные о его государственной регистрации, если таким собственником является юридическое лицо);
--------------------------------
<1> То, что должны быть указаны сведения о собственнике помещения в соответствующем доме, подтверждает п. 2 ч. 3 комментируемой статьи.

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (таким документом могут быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, если право зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации квартиры, либо иной документ, являющийся основанием возникновения права собственности на помещение);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (варианты голосования по вопросам повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался", указываются один раз по отношению к каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано недействительным) (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
Понятно, что любое решение, оформленное в письменном виде, может быть признано решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом. Поэтому, хотя ЖК РФ прямо не устанавливает требование о совершении удостоверительной подписи лицом, оформившим решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на проводимом в форме заочного голосования общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, достаточно очевидно, что такое решение должно быть подписано этим лицом. Причем, как следует из п. п. 1 и 2 ч. 3 комментируемой статьи, лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник помещения в соответствующем доме.
Такой вывод следует из ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, согласно которой только собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом голосования на общем собрании собственников помещений в этом доме. Поэтому только такой собственник вправе выступать в качестве лица, участвующего в голосовании.
Однако это не означает, что в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе осуществлять голосование (в данном случае - оформить решение в письменном виде) как лично, так и через своего представителя. Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, могут быть оформлены его представителем. В этом случае каждое решение подписывается представителем и согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (к примеру, доверенность на осуществление голосования либо, если собственником является Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование, акт уполномоченного государственного органа или акт органа местного самоуправления).

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 48

1. Права собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с реализацией их правомочий в отношении общего имущества в таком доме и в целом с управлением этим домом, реализуются через их участие в принятии решений органом управления многоквартирным домом - общим собранием данных собственников, на котором вырабатывается их общая воля как собственников (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не только предполагает право присутствия на собрании, но, подобно праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требования созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса.
Несомненно, что основным правомочием, входящим в право на участие в принятии решений указанным общим собранием, является право голоса, поскольку любое решение может быть принято только путем голосования. Акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрены для этого ЖК РФ. Поэтому ч. 1 комментируемой статьи прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.
2. Голосование - активный волевой акт, и кроме того, что сособственник вынужден "мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собранием (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.
3. В определенных обстоятельствах (занятость, болезнь, командировка и др.) собственник помещения в многоквартирном доме (лицо, имеющее право действовать от имени юридического лица без доверенности в случае, если таким собственником является юридическое лицо) не может участвовать в принятии решений общим собранием собственников помещений в таком доме путем голосования. Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме может не обладать дееспособностью в полном объеме, что, с одной стороны, не лишает его права голоса на общем собрании собственников помещений в таком доме, но, с другой стороны, ограничивает его в реализации его права (в осуществлении голосования).
Для указанных обстоятельств ЖК РФ предусматривает возможность осуществления голосования на общем собрании представителем собственника. При этом собственник не передает свое право голоса, а осуществляет реализацию этого права через своего представителя, на что прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи: "Голосование... осуществляется собственником... как лично, так и через своего представителя".
Право голоса принадлежит только собственнику (в силу его правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме), и именно он признается участвовавшим в голосовании, даже если за него голосование осуществлял его представитель.
4. Правовые отношения между представителем и представляемым, а также оформление их полномочий регламентируются гл. 10 ГК РФ.
Полномочия представителя могут иметь различные правовые основания. Часть 2 комментируемой статьи, регулируя связанные с представительством на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме отношения, к таким основаниям относит:
- составленную в письменной форме доверенность на голосование;
- указание федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления.
5. Полномочия, основанные на доверенности на голосование, предполагают, что любое лицо, имеющее такую доверенность, выданную собственником помещения в многоквартирном доме, вправе осуществлять необходимые действия по голосованию на общем собрании собственников помещений в этом доме.
Гражданский кодекс РФ определяет доверенность как письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185). Поэтому доверенность оформляется обязательно в письменной форме. Устную форму доверенности не допускают ни ЖК РФ, ни ГК РФ.
6. По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется представитель, различаются три вида доверенности:
- генеральные (общие) доверенности - для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного периода времени;
- специальные доверенности - для совершения ряда однородных сделок или иных юридических действий;
- разовые доверенности - для совершения строго определенной сделки или иного юридического действия.
Соответственно, доверенность на голосование, выдаваемая собственником помещения в многоквартирном доме, может использоваться в качестве специальной доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование на всех общих собраниях) или разовой доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование только на одном конкретном собрании).
7. Срок действия доверенности не может превышать три года. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. При этом доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ст. 186 ГК).
8. Необходимое условие для совершения действий - выполнение уполномоченным лицом, которому выдана доверенность, тех действий, на которые оно уполномочено (ст. 187 ГК). Поэтому в выданной собственником помещения в многоквартирном доме доверенности на голосование должны быть прямо указаны полномочия представителя на осуществление голосования от имени такого собственника на общем собрании собственников помещений этого дома.
9. Часть 2 комментируемой статьи также определяет некоторые требования о надлежащем оформлении доверенности на голосование.
В частности, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ <1> или удостоверена нотариально <2>.
--------------------------------
<1> Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 4 ст. 185 ГК). В случае если собственником помещений в многоквартирном доме является юридическое лицо, доверенность от имени такого лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, и скрепляется оттиском печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК).
<2> Следует учитывать, что п. 3 ст. 185 ГК РФ содержит нормы, позволяющие отнести доверенность, оформленную определенными должностными лицами, к нотариально удостоверенным доверенностям.

10. С учетом п. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому собственником помещения в многоквартирном доме выдана доверенность на голосование:
- должно лично осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственника помещения в этом доме, который выдал данному лицу доверенность;
- может передоверить осуществление голосования на указанном собрании другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность собственника помещения в многоквартирном доме.
При этом в ГК РФ установлено, что передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия (п. 2 ст. 187).
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.
Доверенность на голосование, выданную в порядке передоверия, необходимо нотариально удостоверить (п. 3 ст. 187 ГК) <1>. При этом совершение нотариального действия может быть произведено только по представлению на голосование основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлению доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.
--------------------------------
<1> Пункт 3 ст. 187 ГК РФ указывает на исключения, когда нотариальное удостоверение при передоверии не требуется. Исключения составляют только случаи получения заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получения вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках, получения корреспонденции, в том числе денежной и посылочной (п. 4 ст. 185 ГК).

Доверенность на голосование, выданная в порядке передоверия, не может содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.
11. С учетом ст. 188 ГК РФ полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме по осуществлению голосования, основанные на соответствующей доверенности, прекращаются вследствие:
- истечения срока доверенности;
- отмены доверенности указанным собственником;
- его отказа от осуществления своих полномочий;
- прекращения юридического лица, которое, выступая в качестве указанного собственника, выдало ему доверенность на голосование;
- прекращения юридического лица, действующего в качестве представителя;
- смерти указанного собственника, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- смерти представителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
12. Полномочия, основанные на указании федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления, предполагают, что конкретное лицо в силу указания названных актов вправе выступать в качестве представителя собственника помещения в многоквартирном доме и от его имени осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в этом доме.
Таким образом, ЖК РФ выделяет представительство для осуществления голосования по закону (например, родители являются законными представителями своих несовершеннолетних детей без необходимости оформления специальных полномочий) и в силу акта уполномоченного органа (к примеру, акта, которым лицу разрешается действовать в качестве представителя, - назначение (принятие) на должность, требующую исполнения представительских функций).
13. Законное представительство возникает в силу прямого указания закона и не зависит от воли представляемого. Оно направлено прежде всего на защиту интересов несовершеннолетних и лиц, страдающих психическими недостатками.
В частности, родители являются законными представителями своего несовершеннолетнего ребенка. При этом представительство и полномочие возникают, как правило, с момента рождения ребенка и прекращаются по достижении ребенком 18 лет или по иным основаниям, предусмотренным гражданским и семейным законодательством (вступление в брак несовершеннолетнего, эмансипация, лишение родительских прав).
Правовое основание законного представительства родителя - подтверждение родства, регистрация рождения в органах загса, свидетельство о рождении ребенка. Если ребенок родился вне брака, представительство может осуществлять только мать или отец, если он добровольно признал свое отцовство или если отцовство установлено в судебном порядке. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей.
В случае установления в отношении несовершеннолетнего опеки или попечительства его законным представителем становится опекун (у несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет) или попечитель (у несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет).
14. Опекун или попечитель может быть назначен и взрослому человеку.
Полномочия представителя начинаются в силу нормативного акта со дня вступления в законную силу решения суда, например о признании гражданина ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления алкоголем или наркотиками, и вынесения соответствующего решения о назначении опекуна или попечителя в течение месяца со дня вступления в законную силу данного решения.
15. Законное представительство имеет место и при представительстве юридических лиц. В частности, от имени юридического лица на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять голосование его законный представитель, действия которого также основаны на законе и не требуют специального полномочия. Законными представителями юридического лица являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (ст. 53 ГК).
16. Права собственника в отношении помещений в многоквартирном доме, входящих в состав государственной или муниципальной собственности, от имени Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования осуществляют уполномоченные государственные органы соответственно Российской Федерации и субъекта Федерации или органы местного самоуправления. Правовую основу полномочий таких органов по вопросам государственной и муниципальной собственности определяет ГК РФ.
В частности, в соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При этом в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Таким образом, от имени таких собственников помещений в многоквартирном доме, как Российская Федерация, субъект Федерации и муниципальное образование, в отношениях собственности на общее имущество в данном доме выступают органы, уполномоченные на это соответствующими актами. По общему правилу уполномоченные должностные лица таких органов вправе осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от имени указанных публично-правовых образований <1>.
--------------------------------
<1> См., к примеру: Положение об условиях и порядке представления интересов муниципального образования "Город Бийск" на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденное постановлением администрации г. Бийска от 4 июля 2005 г. N 1298 // Бийский рабочий. 2005. N 124; постановление администрации г. Костромы от 8 сентября 2005 г. N 2661 "Об участии представителей муниципального образования в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме" // Деловое обозрение. 2005. N 467; Положение о представителе муниципального образования "Северодвинск" на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, утвержденное постановлением мэра г. Северодвинска от 30 июня 2005 г. N 72 // Северный рабочий. 2005. N 145.

17. На практике может возникнуть вопрос, связанный с участием в собрании собственников помещений в многоквартирном доме нескольких представителей одного из собственников помещений в этом доме. В частности, может ли такой собственник назначить нескольких своих представителей, поручив каждому из них голосование по определенной части принадлежащих ему голосов либо участвовать в обсуждении и голосовании по отдельным вопросам повестки дня общего собрания?
Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть однозначно отрицательным.
Во-первых, следует исходить из ч. 1 комментируемой статьи, где прямо говорится, что голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником лично или через своего представителя (но не представителей).
Во-вторых, в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования оформляется в письменном виде одно решение собственника, содержащее в том числе решения по всем вопросам, поставленным на голосование (ч. 3 ст. 47 ЖК), и нельзя допустить, чтобы по тому или иному вопросу повестки дня часть принадлежащих одному собственнику голосов была подана "за" принятие решения, а часть - "против". Это противоречило бы ряду норм ЖК РФ, применение которых увязывается с тем, как голосовал собственник по принятому собранием решению (см., например, ч. 6 ст. 46 ЖК). Неприемлемой является и ситуация, связанная с "раздачей" голосов по отдельным вопросам разным представителям. Поэтому если на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме пришел представитель одного из указанных собственников с доверенностью на голосование только в рамках отдельной части принадлежащих этому собственнику голосов, то эту доверенность следует считать оформленной ненадлежащим образом и иные собственники помещений в данном доме не вправе рассматривать названное лицо в качестве надлежащего представителя указанного собственника и должны отказать ему в осуществлении голосования на общем собрании.
18. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 40 ЖК РФ (см. комментарий к этим статьям).
19. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает возможность осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом ч. 5 комментируемой статьи устанавливает в качестве обязательного требования необходимость такого оформления при проведении указанного собрания в форме заочного голосования.
Несмотря на то что ЖК РФ допускает при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме осуществление голосования путем оформления в письменном виде решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, это не означает возможность проведения общего собрания в смешанной форме, когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а другие - путем представления до начала собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде. На этот счет ЖК РФ категоричен.
В частности, применение ряда норм ЖК РФ непосредственно увязывается с обязательным предварительным выбором формы проведения собрания (см., например, требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания, когда наряду с иными вопросами должен быть решен вопрос о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование), в ч. 5 ст. 45 ЖК). При этом тщательный анализ нормы ч. 1 ст. 47 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель выделил только две альтернативные возможности принятия решения общим собранием: с проведением собрания и без проведения собрания (без совместного присутствия собственников). Именно вторая возможность позволяет собственнику или его представителю осуществить в установленном порядке голосование по вопросам, включенным в повестку дня, не присутствуя на собрании. Иных случаев осуществления собственниками или их представителями голосования без присутствия на собрании ЖК РФ не предусматривает. Поэтому осуществлять голосование собственник или его представитель на собрании, проводимом в форме очного голосования, вправе только в том случае, если кто-либо из них явится в место проведения такого собрания. Кворум будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания.
Возможность же оформления на собрании решений собственников в письменной форме (к примеру, собственники могут по соглашению между собой предусмотреть обязательность оформления своих решений только в письменном виде) позволяет сделать их отношения более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. При этом законодатель, предоставляя собственникам право самостоятельно выбрать способ голосования, не стал вводить обязательное оформление решений собственников в письменной форме на собрании, проводимом в форме очного голосования, поскольку это заведомо привело бы к осложнению и замедлению процедуры голосования.
Таким образом, норма ч. 4 комментируемой статьи имеет диспозитивный характер, что предполагает возможность выбора явившимися на собрание собственниками либо их представителями способа осуществления голосования: путем выражения каждым из них своего решения по вопросам, поставленным на голосование, в устной форме (к примеру, путем подсчета голосов, принадлежащих собственникам, на основе подсчета поднятых ими рук) либо в письменной (одновременно подсчитываются голоса, принадлежащие собственникам, которые по результатам обсуждения вопросов, включенных в повестку дня собрания, оформили свои решения в письменном виде) <1>.
--------------------------------
<1> При этом вряд ли оправдан такой подход к последовательности рассмотрения вопросов и принятию решений по ним, когда только после завершения обсуждения последнего вопроса повестки дня общего собрания проводится общее голосование по каждому из рассмотренных вопросов. С учетом сложившейся и оправдавшей себя практики в иных правоотношениях, касающихся проведения собраний, заседаний, обсуждение каждого вопроса должно завершаться принятием решения по нему (голосованием), после чего собрание может перейти к обсуждению следующего вопроса повестки дня.

20. В ч. 6 комментируемой статьи содержатся положения процедурного характера относительно порядка подсчета голосов при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменном виде решений собственников.
В частности, согласно названной части в оформленном в письменном виде решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в данном доме, должен быть оставлен лишь один из возможных вариантов голосования по каждому вопросу. Такими вариантами согласно п. 3 ч. 3 ст. 47 ЖК являются формулировки: "за", "против" и "воздержался". При нарушении этого правила решение собрания признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются. Если голосование проводится по нескольким вопросам, а нарушение указанного порядка допущено лишь по некоторым из них, данное решение признается недействительным частично (в отношении вопросов, по которым не выражено однозначное мнение собственника), а в остальной части учитывается при подсчете голосов.
21. Не исключена ситуация, когда при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме очного голосования, выяснится, что решение какого-либо собственника, осуществившего голосование письменным способом (предоставившего свое письменное решение по вопросу, поставленному на голосование), в силу требования ч. 6 комментируемой статьи следует признать недействительным.
Может сложиться и другая ситуация, когда при проведении общего собрания в форме заочного голосования до окончания срока приема решений собственников выяснится, что одно из поступивших решений собственников должно быть признано в соответствии с указанными требованиями недействительным.
Возникает вопрос о возможности переголосования таким собственником до окончания собрания (если оно проводится в форме очного голосования) и до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования).
В рассматриваемом случае следует руководствоваться нормой, устанавливающей основное право собственника помещения в многоквартирном доме в отношениях по поводу общего имущества такого дома, - голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК). Недействительные решения не выявляют волю собственников по тому или иному вопросу повестки дня, поэтому такие собственники считаются непроголосовавшими (их голоса не подсчитываются по всем позициям формулировок "за", "против" и "воздержался"). Поэтому представляется, что, если недействительность решений выяснится до окончания собрания (если собрание проводится в форме очного голосования) или до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования), собственник, узнавший об этом, вправе осуществить повторное голосование до окончания собрания или истечения срока приема решений.

Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 49

1. Жилые помещения частного жилищного фонда (см. ст. 19 ЖК и комментарий к ней) в социальный наем не предоставляются.
Государственный и муниципальный жилищные фонды, напротив, только для того и предназначены, чтобы входящие в их состав жилые помещения передавались гражданам по договорам социального найма. Теоретически мыслима ситуация, когда жилье государственного и муниципального жилищных фондов передается в коммерческих целях, т.е. предоставляется в пользование граждан на основании договоров коммерческого найма или иных подобных договоров (с целью "заработать"). Допустимость такого использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов следует и из закона (ч. 3 ст. 19 ЖК). Однако, как представляется, в принципе такого быть не должно. Данный вывод с учетом степени остроты жилищной проблемы надлежит сделать исходя из содержания ст. ст. 7, 40 Конституции РФ, ч. 1 ст. 1, ст. ст. 2, 12 - 14 ЖК РФ (см. п. 4 комментария к ст. 1, а также комментарий к другим названным статьям ЖК).
По-видимому, принимая во внимание обостренность жилищной проблемы и число граждан, состоящих на учете, было бы попросту безнравственным более или менее широкое распространение коммерческого найма жилья государственного и муниципального жилищных фондов.
2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Данное конституционное положение кроме прочего свидетельствует о несостоятельности прежних подходов к решению жилищной проблемы. Ранее государство "принимало на себя" "все и вся" в жилищной сфере. Однако многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом. Иначе и быть не могло.
Осознание невозможности сделать жилищную сферу процветающей, обеспечить комфортным жильем всех желающих (в том числе нуждающихся в жилье) только силами и за счет государства послужило основанием жилищной реформы.
Итак, в Конституции РФ гарантируется предоставление жилья из государственного или муниципального жилищных фондов <1> не всем гражданам, но только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Когда речь идет о том, что указанным лицам жилые помещения предоставляются бесплатно или за доступную плату, то, конечно, не предполагается безвозмездность или весьма умеренная возмездность пользования жильем <2>. Гражданин не платит или вносит доступную плату за сам факт предоставления жилого помещения. За пользование жильем и коммунальными услугами должна вноситься плата (см. ст. ст. 153 - 160 ЖК и комментарий к ним).
--------------------------------
<1> Как представляется, упоминание в Конституции РФ "других жилищных фондов" сделано "на всякий случай".
<2> В ГК РСФСР 1964 г. указывалось: "Впредь до установления бесплатного пользования жилыми помещениями наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату" (ст. 303). Иллюзии вскоре рассеялись. В Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (ст. 27), а затем и в ЖК РСФСР (ст. ст. 55 - 57) об обязанности вносить плату за пользование жилым помещением и плату за коммунальные услуги говорится без каких-либо оговорок. Правда, некоторые категории граждан имели право бесплатного пользования жилым помещением с отоплением и освещением (ст. 28 Основ; ст. 59 ЖК РСФСР).

Указанное конституционное положение в весьма детализированном виде воспроизводится в ЖК РФ.
3. В социальный наем жилье предоставляется гражданам, которые являются нуждающимися в жилых помещениях (см. ст. 51 ЖК и комментарий к ней), но не всем, а только тем, которые признаются малоимущими.
Жилищный кодекс, конечно, не мог установить, кого считать малоимущим. Прежде всего потому, что уровень жизни в разных "городах и весях" России существенно различается. Вместе с тем в ЖК РФ называются два критерия, которыми нужно руководствоваться при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим.
Во-первых, это граждане, имеющие невысокий доход в расчете на каждого члена семьи. Предельный размер дохода, обеспеченность ниже которого дает возможность считать гражданина малоимущим, устанавливается органами местного самоуправления.
Во-вторых, у граждан, имеющих невысокий доход, нет имущества, подлежащего налогообложению, выше определенной стоимости. Если, например, в семье весьма низкий доход на каждого члена семьи, но у кого-либо из них имеется дорогостоящий загородный дом, то такие граждане не будут считаться малоимущими.
4. "Отталкиваясь" от приведенных положений ЖК РФ, законами субъектов Федерации должен устанавливаться порядок признания граждан малоимущими. Понятно, что в этих законах воспроизводятся два установленных ЖК РФ критерия. Но главное, они определяют, каким образом граждане подтверждают, что они являются малоимущими: какими документами подтверждается состав семьи, доход каждого члена семьи; как производить расчет дохода, приходящегося на каждого члена семьи; как учитывать, допустим, то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи временно отсутствует, например, в связи с призывом на военную службу; учитывается ли то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи имеет какие-либо льготы; какие документы должны быть представлены об имеющемся имуществе, подлежащем налогообложению, и как определяется его стоимость и т.д.
По-видимому, законом субъекта Федерации должно устанавливаться, что учету подлежит все имущество, подлежащее налогообложению, принадлежащее отдельным членам семьи, находящееся в общей собственности всех членов семьи или некоторых из них. Вероятно, может предусматриваться, что малоимущими признаются граждане, имеющие невысокий доход, а принадлежащее им имущество, подлежащее налогообложению, по стоимости не превышает определенной (устанавливаемой органом местного самоуправления) суммы в расчете на каждого члена семьи и т.д.
Руководствуясь ЖК РФ и указанным законом субъекта Федерации, каждый орган местного самоуправления должен назвать конкретные суммы. Предположим, установить, что малоимущими признаются проживающие в данном муниципальном образовании граждане, имеющие доход на каждого члена семьи не более чем... рублей, а стоимость принадлежащего членам этой семьи имущества, подлежащего налогообложению, не превышает... рублей либо его нет вовсе.
Итак, схематично решение вопроса о том, кто считается малоимущим, выглядит следующим образом:
1) ЖК РФ назвал два критерия, которыми следует руководствоваться;
2) закон субъекта Федерации устанавливает порядок признания граждан малоимущими;
3) орган местного самоуправления признает граждан малоимущими <1>.
--------------------------------
<1> Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

5. Порядок предоставления малоимущим гражданам жилых помещений в социальный наем устанавливается ЖК РФ.
6. Как уже отмечалось, по договору социального найма жилье может предоставляться не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам (например, участникам Великой Отечественной войны, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.д.).
Соответствующие указания могут содержаться как в федеральных законах, так и в законах субъектов Российской Федерации и, кроме того, в указах Президента РФ.
Для предоставления жилья в социальный наем этим категориям граждан неважно, каков их доход, есть ли у них имущество, подлежащее налогообложению, и какова его стоимость. Важно то, что они считаются нуждающимися в жилых помещениях. Причем если малоимущие граждане признаются нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ (ст. 51), то нормативный акт, предусматривающий возможность передачи жилья в социальный наем иным категориям граждан, может одновременно установить и другие критерии нуждаемости. Например, ввести такое основание признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, как проживание в коммунальной квартире, иные учетные нормы (см. ч. 6 ст. 50 ЖК) и т.д.
По общему правилу жилые помещения предоставляются "иным указанным в законе категориям граждан" в порядке, установленном ЖК РФ. Однако федеральный закон, указ Президента РФ или закон субъекта Федерации, определяя, что та или иная категория граждан может получать жилье в социальный наем, вводя дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений. Несомненно, что эта возможность достаточно часто будет реализована. А если учесть, что само понятие "порядок предоставления жилого помещения" в действующем ЖК РФ (в отличие от ЖК РСФСР) четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, в течение которых должны предоставляться жилые помещения, может устанавливаться количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи, и т.д. Норма предоставления жилья (общая) также может отличаться от нормы предоставления, установленной для малоимущих граждан (ч. 3 ст. 50 ЖК) (это естественно, поскольку норма предоставления жилья для малоимущих граждан устанавливается органом местного самоуправления, а для иных указанных в законе граждан может определяться в федеральном законе, указе Президента РФ или законе субъекта Федерации).
Иным указанным в законе категориям граждан может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен соответствующими полномочиями. Это указание, содержащееся в ч. 4 ст. 49 ЖК РФ, базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ). И в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ, если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.
7. В ч. 5 ст. 49 ЖК РФ установлено исключение из общего правила, предусмотренного ч. 3 ст. 4 Кодекса. Учитывая назначение жилищного фонда социального использования и существо отношений, складывающихся по поводу использования жилых помещений, входящих в состав этого фонда, введение такой нормы в ч. 5 комментируемой статьи представляется вполне оправданным.

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

Комментарий к статье 50

1. Государство не может отказаться от нормирования жилых помещений, предоставляемых в пользование, как в силу дефицита жилья, так и потому, что речь идет о социальном найме, т.е. о предоставлении жилья на условиях, гораздо более благоприятных, нежели обычно существующие. Жилье должно предоставляться из расчета: на каждого пользователя (нанимателя и членов его семьи) - площадь не менее размера, устанавливаемого органом местного самоуправления. Этот минимальный размер и есть норма предоставления. Если, предположим, органом местного самоуправления норма предоставления установлена в размере 15 кв. м общей площади на одного человека, то при предоставлении жилого помещения семье из трех человек площадь такого помещения должна быть не менее 45 (15 x 3) кв. м общей площади.
Как следует из ч. 2 комментируемой статьи, при определении нормы предоставления орган местного самоуправления должен исходить не из общего уровня обеспеченности в данном муниципальном образовании, но только из уровня обеспеченности жильем жилищного фонда социального использования <1>.
--------------------------------
<1> Норму предоставления жилья в юридической литературе, а нередко и в нормативных актах именовали "нормой средней обеспеченности".

Кроме того, при установлении нормы предоставления следует учитывать структуру и состояние жилищного фонда социального использования, существующего в данном муниципальном образовании, темпы жилищного строительства муниципального жилья, количество жилых помещений, поступающих в муниципальный жилищный фонд из других источников, и т.д.
2. Если перевести достаточно сложно сконструированную норму ч. 4 ст. 50 ЖК РФ на язык, понятный людям, не искушенным в юриспруденции, то получится следующее.
Нуждающимися в жилых помещениях в первую очередь нужно считать граждан, проживающих в переуплотненных жилых помещениях, или, иными словами, тех, у кого на каждого пользователя приходится незначительное количество квадратных метров. Уровень этой незначительности определяется органом местного самоуправления (ч. 5 ст. 50 ЖК). По ЖК РСФСР он определялся субъектами Российской Федерации (ст. 29). Предположим, установлено, что нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане, являющиеся нанимателями (членами семьи нанимателя) по договору социального найма либо собственниками (членами семьи собственника) жилого помещения, имеющие обеспеченность жильем не более 15 кв. м общей площади на одного человека. В этом случае 15 кв. м и есть учетная норма (ранее в литературе и актах некоторых субъектов Российской Федерации она иногда именовалась учетно-постановочной нормой). Обеспеченность на каждого пользователя менее учетной нормы означает, что граждане являются нуждающимися в жилье. Если, например, в квартире общей площадью 44 кв. м проживают три человека, а учетная норма в данном муниципальном образовании равна 15 кв. м, то такие граждане считаются нуждающимися в жилье, поскольку на каждого пользователя приходится менее чем по 15 кв. м.
Таким образом, вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 4 ст. 50 ЖК РФ (учетная норма - минимальный размер), учетная норма - это максимальный размер площади, приходящейся на каждого пользователя, "перешагнув" который граждане не считаются нуждающимися в жилье.
3. При установлении учетной нормы органам местного самоуправления следует принимать во внимание те же обстоятельства, которые учитываются при определении нормы предоставления, в том числе степень остроты жилищной проблемы, состояние и структуру имеющегося жилищного фонда, темпы жилищного строительства и т.д.
4. На учет принимаются граждане, обеспеченные жильем менее учетной нормы. Естественно, что норма предоставления должна быть выше учетной нормы. Иначе (если вдруг учетная норма выше нормы предоставления) получится замкнутый круг: гражданам, нуждающимся в жилом помещении, предоставляется жилье, но они продолжают оставаться нуждающимися.
Случается, что устанавливаются примерно такие правила: на учет принимаются граждане, обеспеченные не более чем по 15 кв. м общей площади на одного человека (учетная норма); жилые помещения предоставляются таким образом, чтобы на одного человека приходилось не менее чем по 15 кв. м общей площади (норма предоставления).
Как представляется, между нормой предоставления и учетной нормой всегда должен быть некий "разрыв". Такого рода правила весьма упречны, а с точки зрения житейской в ряде случаев их нельзя воспринимать без иронии. Предположим, семья обеспечена жильем по 14,9 кв. м на одного человека. Им предоставляется жилье из расчета по 15,5 кв. м на каждого. Есть ли смысл?
5. См. также п. 6 комментария к ст. 49 ЖК РФ.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Комментарий к статье 51

1. Как отмечалось (см. ст. 49 ЖК и комментарий к ней) на учет нуждающихся в жилых помещениях принимаются малоимущие и иные указанные в законе граждане.
В комментируемой статье названы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях жилищного фонда социального использования. Соответствующие правила распространяются как на малоимущих, так и на иных указанных в законе граждан (см. комментарий к ст. 49 ЖК). Но в отношении последних в федеральном законе или законе субъекта Федерации могут быть установлены и иные основания признания их нуждающимися в жилых помещениях (дополнительно к тому, что установлено в ст. 51 ЖК).
2. Среди нуждающихся в жилище в первую очередь (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК) названы граждане, которые не имеют своего жилья по договору социального найма или в собственности, а также члены семьи таких граждан. Это те, кто "снимает квартиру" (или "угол"), т.е. пользуются жильем по договорам коммерческого найма или поднайма, проживают в качестве временных жильцов, занимают жилые помещения специализированного жилищного фонда.
3. Нуждающимися являются граждане, обеспеченные общей площадью на одного человека менее учетной нормы (см. п. п. 2, 3 комментария к ст. 50 ЖК). Естественно, что по указанному основанию могут быть приняты на учет только наниматели по договорам социального найма и собственники жилых помещений, а также члены семей этих субъектов. Все остальные лица принимаются на учет независимо от того, сколько квадратных метров общей площади жилого помещения приходится на одного человека (п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК).
При определении уровня обеспеченности общей площадью на одного человека учитывается площадь всех имеющихся у заявителей жилых помещений на основании договоров социального найма и (или) находящихся в их собственности (или собственности одного либо нескольких членов семьи) (ч. 2 ст. 51 ЖК). Например, семья из пяти человек проживает в квартире площадью 35 кв. м, предоставленной по договору социального найма. Один из членов семьи является собственником квартиры площадью 28,9 кв. м. При определении того, являются ли такие граждане нуждающимися в жилых помещениях, нужно учитывать площадь обеих квартир (35 + 28,9). Если, предположим, в данном муниципальном образовании учетная норма составляет 15 кв. м, то такие граждане признаются нуждающимися в жилье, поскольку на одного человека приходится менее чем по 15 кв. м.
4. Жилое помещение не отвечает установленным требованиям, если оно темное, сырое, в нем шум свыше установленных норм и т.д. Соответствующие обстоятельства могут подтверждаться заключениями санитарно-эпидемиологической службы, органов здравоохранения, противопожарной службы и т.д. (см. также п. п. п. 5 - 11 комментария к ст. 15 ЖК).
5. При рассмотрении такого основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, как невозможность совместного проживания в одной квартире с больными, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 комментируемой статьи), надо иметь в виду следующее. Для признания таких граждан нуждающимися в улучшении жилья не имеет значения, идет ли речь о коммунальной (густонаселенной) квартире, в которой проживает несколько семей, или об отдельной квартире, где две или более семьи проживают по одному договору. Не имеет значения также и то, что граждане (все или их часть) являются собственниками всей квартиры (жилого дома) или собственниками отдельных комнат и т.д. Не принимается во внимание и размер занимаемого жилого помещения, как и факт наличия (или отсутствия) родственных отношений между семьями.
Важны лишь следующие обстоятельства:
а) в квартире проживают несколько семей;
б) в составе одной из них имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
в) проживание с этими больными в одной квартире невозможно;
г) у граждан нет иного помещения в собственности или занимаемого по договору социального найма.
Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 <1>. В этом Перечне указываются такие болезни, как активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей и некоторые другие заболевания.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736.

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Комментарий к статье 52

1. В социальный наем жилье предоставляется только тем гражданам, которые состоят на учете. Представляет некоторую сложность установление случаев, когда допустимо отступление от этого правила (ч. 1 комментируемой статьи).
Гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях, по договору социального найма могут предоставляться жилые помещения, освободившиеся в коммунальной квартире (см. ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК и соответствующий комментарий).
Гражданам, которые имеют право получить жилье вне очереди (ч. 2 ст. 57 ЖК), могут предоставляться жилые помещения и в случае, если они не состояли на учете.
2. На учет для получения жилых помещений в социальный наем принимаются нуждающиеся в жилых помещениях:
- малоимущие граждане;
- иные граждане, указанные в законе (федеральном, субъекта Федерации) или указе Президента РФ.
Учет ведется раздельно по каждой из этих категорий граждан. Если нуждающийся в жилом помещении гражданин является малоимущим и в то же время относится к иной категории граждан, которые в соответствии с законом имеют право получить жилье в социальный наем, то он может встать на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям (ч. 2 ст. 52 ЖК).
3. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, осуществляется органами местного самоуправления. Причем эти органы ведут как учет малоимущих граждан, нуждающихся в жилье, которым будут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда, так и учет других нуждающихся в жилье граждан, которые в соответствии с законом могут получить в социальный наем жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или субъекта Федерации.
Федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Федерации может быть предусмотрено, что учет тех граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на жилье жилищного фонда социального использования, осуществляется в ином порядке (не органами местного самоуправления), например органами юридических лиц (по месту работы таких граждан).
4. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, осуществляется органами местного самоуправления по месту жительства граждан <1>. Если это допускается законодательством, граждане могут встать на учет и не по месту своего жительства. Так, работникам, высвобождаемым при ликвидации организаций по добыче (переработке) угля, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, имеющим стаж подземной работы не менее 10 лет и достигшим пенсионного возраста, предоставляется жилье по новому месту жительства <2>.
--------------------------------
<1> Несомненно, что немало затруднений вызывает существующий в законодательстве понятийный и терминологический разнобой. Местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК). В ЖК РФ понятия "место жительства гражданина" и "населенный пункт, в котором проживает гражданин" отождествляются. Между тем территория муниципального образования далеко не всегда ограничивается территорией населенного пункта. Так, муниципальным образованием может быть и сельский район, включающий в себя ряд населенных пунктов. По-видимому, в таких случаях орган местного самоуправления будет вести учет граждан раздельно по различным населенным пунктам, входящим в данное муниципальное образование.
<2> См.: ФЗ от 20 июня 1996 г. N 81-ФЗ "О государственном регулировании в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников организаций угольной промышленности" // СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3033.

Как представляется, и в этих случаях ничего не мешает гражданину состоять на учете по месту жительства и одновременно в органе местного самоуправления по предполагаемому месту жительства.
5. Несовершеннолетних граждан (ими считаются лица, не достигшие 18 лет) в жилищных отношениях по общему правилу <1> представляют их законные представители - родители, опекуны или попечители <2>.
--------------------------------
<1> Исключение из этого правила составляет, например, указание, содержащееся в ч. 1 ст. 111 ЖК РФ, в силу которого членом кооператива может быть гражданин, достигший 16-летнего возраста.
<2> Над малолетними (гражданами, не достигшими 14 лет) устанавливается опека (ст. 32 ГК). Над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет устанавливается попечительство (ст. 33 ГК).

При постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях несовершеннолетних граждан от их имени действуют (подают заявление и т.д.) родители, усыновители, опекуны или попечители.
Постановка на учет граждан, ограниченных в дееспособности, осуществляется по заявлению их попечителей.
При постановке на учет граждан, признанных недееспособными, от их имени действуют опекуны.
В большинстве случаев гражданин, обращаясь с заявлением о постановке на учет, действует от собственного имени (и в своих интересах), а также от имени других граждан (членов своей семьи, в том числе несовершеннолетних граждан, граждан, ограниченных в дееспособности или признанных недееспособными).
6. Граждане принимаются на учет на основании их заявлений. Естественно, к заявлению должны прилагаться документы, подтверждающие право состоять на учете, в частности документы, подтверждающие состав семьи, свидетельствующие о том, что граждане, обратившиеся с заявлением, являются малоимущими, подтверждающие их право быть признанными нуждающимися в жилом помещении.
7. С целью максимально обеспечить права граждан в ЖК РФ включено большое число весьма детализированных норм инструктивного характера, в том числе регламентирующих отношения, возникающие по поводу принятия граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях. К ним относятся указания о выдаче расписки в получении заявления и прилагаемых к нему документов (с перечнем документов и указанием даты их получения), о том, что заявление должно быть рассмотрено и принято решение в течение 30 рабочих дней, о необходимости извещения гражданина о принятом решении в течение трех рабочих дней.
В случае отказа в принятии на учет соответствующее решение должно быть мотивировано (см. ст. 54 ЖК и комментарий к ней).
8. При установлении порядка ведения учета обычно воспроизводятся нормы ЖК РФ и, кроме того, вводится большое число норм процедурного характера (о ведении книги учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, учетных дел и т.д.) <1>.
--------------------------------
<1> Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. N 18 утверждены Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма.

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Комментарий к статье 53

1. Правило, аналогичное тому, которое содержится в комментируемой статье, в законодательных актах Российской Федерации (и ранее - в законодательных актах РСФСР) не содержалось. Но уже несколько десятилетий подобные правила включаются в нормативные акты субъектов Российской Федерации (ранее - в акты областей, краев и т.п.).
2. Обычно считается, что жилищные условия ухудшаются "с намерением приобретения права состоять на учете", если граждане стали нуждающимися в результате обмена жилыми помещениями, вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, переселения в специализированное жилое помещение либо на жилую площадь на условиях поднайма или в качестве члена семьи собственника, вследствие отчуждения пригодного для проживания жилого помещения, принадлежавшего гражданину на праве собственности, и т.д.
Ранее чем через пять лет после совершения названных и подобных им действий граждане на учет не принимаются. Правда, если гражданин обратится в суд, органу местного самоуправления доставит немало труда доказать, что эти действия совершены с намерением приобретения права состоять на учете.

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Комментарий к статье 54

1. Перечень оснований для отказа в принятии граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях, содержащийся в комментируемой статье, является исчерпывающим. Он не может быть дополнен (и (или) изменен) ни иными федеральными законами, ни иными актами федеральных органов государственной власти либо субъектов Российской Федерации и уж тем более актами органов местного самоуправления. Правда, если речь идет не о малоимущих гражданах, а об "иных определенных федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориях граждан" (см. ч. 3 ст. 49 ЖК и комментарий к ней), то, по-видимому, другие основания отказа в принятии таких граждан на учет могут устанавливаться федеральным законом или законом субъекта Федерации.
2. В ч. 4 ст. 52 ЖК РФ не содержится указания о том, какие именно документы должны прилагаться к заявлению о принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях <1>. Да и невозможно дать в законе такой перечень, пригодный для всех случаев. Поэтому орган местного самоуправления в каждом конкретном случае должен будет решать, подтверждают ли прилагаемые к заявлению документы право состоять на учете.
--------------------------------
<1> В упоминавшихся Методических рекомендациях Минрегиона России (см. п. 8 комментария к ст. 52) названы, в частности, документы, подтверждающие состав семьи (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака и т.п.), необходимые для признания гражданина малоимущим, подтверждающие право быть признанным нуждающимся, и др.

3. О п. 3 ч. 1 комментируемой статьи см. п. 2 комментария к ст. 53 ЖК РФ.
4. Отказ в принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях должен быть мотивирован с указанием нарушений, допущенных заявителем. В том числе должны быть названы факты, препятствующие принятию на учет, нормы права, которые оказались бы нарушены в случае принятия на учет, и т.п. Подобное правило содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Оно обоснованно воспроизведено в ЖК РФ. Соответствующие требования сформулированы для того, чтобы в случае несогласия с отказом в принятии на учет гражданин, обращаясь к суду, мог аргументировать свою позицию.
5. Следуя общей тенденции устанавливать в том числе и процедурные (инструктивные) нормы, в ЖК РФ (ч. 3 ст. 54) установлен срок, в течение которого гражданин извещается об отказе в принятии на учет, - три рабочих дня.

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Комментарий к статье 55

1. В процессе обеспечения отдельных категорий граждан жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, является важной стадией и преследует цель обеспечить реализацию прав данных граждан на удовлетворение их потребности в жилье путем улучшения их жилищных условий (см. комментарий к ст. 52 ЖК). Поэтому положения комментируемой статьи направлены против необоснованного лишения данных граждан этого права и предусматривают пребывание последних на учете до тех пор, пока они не реализуют его, т.е. до получения жилого помещения.
Вместе с тем указанные граждане могут отказаться от реализации данного права (к примеру, обратившись с заявлением о снятии их с учета), утратить его (к примеру, в связи с утратой ими оснований признания их малоимущими или нуждающимися) либо реализовать это право путем улучшения своих жилищных условий с помощью государства или муниципального образования, не получая непосредственно жилое помещение в пользование по договору социального найма (к примеру, путем получения от органа государственной власти или органа местного самоуправления финансовых средств или земельного участка для приобретения или строительства жилого помещения). Кроме того, учитывая конституционный принцип свободы передвижения и выбора места жительства, гражданин, вставший на учет в конкретном муниципальном образовании в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма в населенном пункте, расположенном на территории данного образования, может выехать на место жительства в другое муниципальное образование, в связи с чем удовлетворение его потребности в жилье уже будет связано с его новым местом жительства. Для таких случаев комментируемая статья не предусматривает сохранения права соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилье. При этом закрытый перечень оснований снятия с такого учета, включающих указанные случаи, предусмотрен ст. 56 ЖК РФ (см. комментарий к этой статье). В частности, в соответствии с названной статьей граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
2. Таким образом, комментируемая статья исходит из следующей предпосылки: снятие с учета носит исключительный характер, а принятый на учет сохраняет право состоять на учете впредь до получения жилого помещения или удовлетворения иным путем его жилищных потребностей либо возникновения прямо указанных в ЖК РФ обстоятельств, являющихся основанием для снятия его с учета.
3. Принцип сохранения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, служащий гарантией против необоснованного лишения граждан этого права и в конечном счете права на получение жилых помещений по договорам социального найма, действует не только в отношении граждан, принятых на указанный учет после даты введения в действие ЖК РФ, т.е. после 1 марта 2005 г., но и в отношении граждан, которые были приняты на данный учет до этой даты.
В частности, необходимо иметь в виду, что согласно ч. 2 ст. 6 Вводного закона граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. При этом указанные граждане могут быть сняты с данного учета только по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие этого Кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Комментарий к статье 56

1. Комментируемая статья устанавливает исчерпывающий перечень оснований, по которым граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
2. Правоотношение, возникающее между гражданином и компетентным органом по поводу предоставления первому конкретного жилого помещения по договору социального найма, характеризуется юридическим равенством сторон: никто не может обязать гражданина встать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. При постановке на такой учет граждане вправе самостоятельно решить, вставать им на учет или нет. Исходя из этого они по своему усмотрению могут и отказаться от своего права состоять на учете. Поэтому п. 1 ч. 1 комментируемой статьи предусматривает в качестве основания для снятия с учета случай подачи гражданами заявления о снятии их с учета.
Жилищный кодекс РФ не предъявляет специальных требований к такому заявлению, поэтому оно может быть составлено в свободной форме. При этом достаточно очевидно, что указанное заявление должно быть представлено в орган, где гражданин, обращающийся с просьбой о снятии его с учета в качестве нуждающегося, состоит на учете, и подписано данным гражданином, орган, осуществляющий учет, обязан удостовериться в том, что заявление подает надлежащее лицо.
3. Следует обратить внимание на то, что в отличие от ч. 3 ст. 52 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принятия на учет недееспособных граждан на основании заявлений о принятии их на учет, поданных их законными представителями, комментируемая статья не определяет заявительного порядка снятия таких граждан с учета. Поэтому законный представитель недееспособного гражданина, однажды подав заявление о постановке на учет такого гражданина, уже не сможет в дальнейшем по своему усмотрению снять его с учета, подав соответствующее заявление. Недееспособный гражданин может быть снят с учета только по инициативе органа, осуществляющего учет, в случае утраты таким гражданином оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, либо выявления иных обстоятельств, служащих в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи основанием для снятия с учета.
4. В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся.
Согласно ч. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, имеют право малоимущие граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта, и иные отдельные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта Федерации, при условии, что такие граждане по основаниям, установленным ст. 51 ЖК РФ, являются нуждающимися в жилых помещениях (см. комментарий к ст. ст. 49, 51, 52 и 57 ЖК).
Пункт 2 ч. 1 комментируемой статьи предусматривает основание для снятия с учета граждан в случае утраты ими права состоять на данном учете, т.е. когда граждане утрачивают свой статус, связанный с признанием их малоимущими или относящимися к особой названной в законе категории граждан либо нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
Таким образом, основаниями для снятия граждан с учета могут стать следующие обстоятельства:
1) увеличение доходов, приходящихся на каждого члена семьи, состоящего на учете (к примеру, доходов, связанных с получаемых членами семьи по трудовым договорам выплат, предусмотренных системой оплаты труда, компенсаций, выплачиваемых государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей, выходных пособий, выплачиваемых при увольнении, компенсаций при выходе в отставку, заработной платы, сохраняемой на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников, социальных выплат из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников (пенсий, стипендий, пособий по безработице и т.п.)); увеличение доходов от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным ее членам), в том числе доходов от реализации и сдачи в аренду (наем) недвижимого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств, средств переработки и хранения продуктов, плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних насаждений, огородной продукции, продукционных и демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы); увеличение других доходов, связанных, к примеру, с оплатой работ по договорам, заключенным в соответствии с гражданским законодательством РФ, материальной помощью, оказываемой работодателями своим работникам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту, авторскими вознаграждениями, получаемыми в соответствии с законодательством РФ об авторском праве и смежных правах, в том числе по авторским договорам наследования, занятием предпринимательской деятельностью, включая увеличение доходов, полученных в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, доходов по акциям, принадлежащим членам семьи, и других доходов от их участия в управлении собственностью организации, увеличением процентов по их банковским вкладам, получением ими наследуемых и подаренных денежных средств и др.;
2) увеличение стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, состоящих на учете, и подлежащего налогообложению (к примеру, в связи с изменением соотношения спроса и предложения на рынке стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности у членов семьи, получением в порядке наследования нового имущества и т.п.);
3) улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете: возникновение у них (т.е. у граждан, не являвшихся на момент постановки на учет членами семьи собственника жилого помещения или нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в последующем вселившихся в жилое помещение как члены семьи указанного собственника или нанимателя) права самостоятельного пользования жилым помещением; увеличение размера общей площади жилого помещения, приходящегося на каждого члена семьи (к примеру, в связи с получением членом семьи другого жилого помещения в порядке наследования либо в связи с выездом на другое место жительства или со смертью одного из членов семьи, в том числе больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, а также если приходящийся на каждого члена семьи, состоящего на учете, размер общей площади жилого помещения, которым он пользуется в качестве нанимателя такого помещения по договору социального найма либо члена семьи нанимателя такого помещения или в качестве собственника такого помещения либо члена семьи собственника, увеличился и превысил установленный в соответствующем муниципальном образовании размер учетной нормы площади жилого помещения).
5. Поскольку необходимым условием для принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом в конкретном населенном пункте по договору социального найма, является проживание гражданина в муниципальном образовании, на территории которого расположен данный населенный пункт (см. комментарий к ст. ст. 52 и 57 ЖК), то его выезд на место жительства в другое муниципальное образование влечет снятие его с учета. Такое основание для снятия с учета содержит п. 3 ч. 1 комментируемой статьи. Исключение составляют случаи изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, учитывая особенности организации местного самоуправления в этих городах.
6. В целях определения оснований для снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, место жительства должно определяться бесспорно и однозначно по формальному признаку. Иначе на практике доказывание места фактического постоянного или преимущественного проживания как от граждан, так и от органов, осуществляющих такой учет, потребует немало времени и сил, увеличится документооборот, не удастся избежать ошибок, связанных с необоснованным снятием с учета, и т.п. Поэтому в правоприменительной практике сам по себе факт изменения места постоянного или преимущественного проживания гражданина, когда он не исполнил обязанность по уведомлению государства о своем новом месте жительства (не зарегистрировался по новому месту жительства), не дает основания к определению его места жительства в целях снятия его с учета в качестве нуждающегося. Формально у органа, осуществляющего учет, есть информация только о регистрации гражданина по предыдущему месту жительства, и данный орган не вправе по своему усмотрению, к примеру, исходя из сведений, полученных от соседей этого гражданина, снять его с учета. Основным доказательством места жительства гражданина для органа, осуществляющего учет, остается регистрация гражданина.
Учитывая сказанное, возникает вопрос: что считать местом жительства, когда гражданин имеет на праве собственности квартиру в городе, которой не пользуется, но зарегистрирован по ее адресу, и дом в сельской местности, где фактически проживает? На практике окажется, что факт проживания в сельском доме не будет иметь юридического значения (если только он не будет установлен в судебном порядке), причем даже в том случае, если гражданин зарегистрирован в этом доме по месту пребывания.
Кроме того, фактическое отсутствие гражданина в жилом помещении, по которому он зарегистрирован как по месту жительства (даже и достаточно продолжительный период), не обязательно означает изменение им места своего жительства. Это может быть связано с условиями и характером его работы, лечением, обучением, отдыхом и т.п. <1>. В свою очередь, орган, осуществляющий учет, не имеет достаточных правомочий, чтобы оценить все обстоятельства отсутствия гражданина. Это может сделать только суд, поскольку только в судебном порядке могут быть объективно исследованы все обстоятельства, свидетельствующие о фактическом изменении места жительства гражданина. Поэтому в случае фактического изменения места жительства гражданина, когда он не регистрируется по новому месту жительства и сохраняется его регистрация по предыдущему месту жительства, данный гражданин может быть снят с регистрационного учета только на основании решения суда, подтверждающего фактическое изменение гражданином своего места жительства.
--------------------------------
<1> Даже в советский период существования института прописки по месту постоянного жительства для таких случаев в правоприменительной практике были выработаны специальные исключения. В частности, согласно п. п. 1 и 2 Постановления СМ СССР от 16 апреля 1988 г. N 477 "О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы" (СПП СССР. 1988. N 18. Ст. 54) граждане, временно отсутствовавшие в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы, не подлежали снятию с учета по мотивам их выезда и обеспечивались жилой площадью независимо от наличия у этих граждан прописки в населенном пункте, где сохранялось за ними жилое помещение в течение всего времени выполнения данной работы. Согласно п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (Бюллетень ВС СССР. 1987. N 3. С. 8) при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан был истребовать доказательства, свидетельствующие о поселении нанимателя в другом населенном пункте или в другом жилом помещении (документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.).

Таким образом, основным юридическим фактом, позволяющим установить изменение места жительства гражданина в целях снятия его с учета нуждающихся, является формальный признак - снятие с регистрационного учета по месту жительства в муниципальном образовании, в котором он состоял на учете в качестве нуждающегося, и его регистрация по новому месту жительства в другом муниципальном образовании (регистрация по месту пребывания в этом смысле значения не имеет).
Данная позиция находит свое подтверждение и в Определении Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002 г. N 123-О <1>. В частности, Конституционный Суд РФ отметил, что, регламентируя условия реализации конституционного права на жилище, включая порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, законодатель в целях исключения злоупотребления правом может предусмотреть в нормативных правовых актах определенные организационно-учетные правила. По мнению Конституционного Суда РФ, введение условия о наличии у гражданина регистрации по месту жительства, поскольку оно направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет в целях улучшения жилищных условий, и органов управления муниципальным жильем, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилого фонда, иных граждан, не может рассматриваться как не согласующееся с предписаниями ст. ст. 17, 19, 27 и 40 Конституции РФ. При этом место жительства гражданина, как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 5 октября 2000 г. по жалобе гражданина А.М. Кушнарева на нарушение его конституционных прав положениями ст. 40.1 КЗоТ РФ и ст. 12 Закона РФ "О занятости населения", может быть установлено судом общей юрисдикции на основе юридических фактов, необязательно связанных с видом регистрации.
--------------------------------
<1> Определение Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002 г. N 123-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Аванова Александра Яковлевича на нарушение его конституционных прав положениями части 2 статьи 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики г. Москвы" // СЗ РФ. 2002. N 31. Ст. 3159.

7. Пункт 4 ч. 1 комментируемой статьи в виде основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях предусматривает случай получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения.
Учитывая высокую стоимость жилых помещений и незначительных доходов большинства граждан, нуждающихся в жилье, в современных условиях такая финансовая помощь играет важную роль в обеспечении условий для решения жилищной проблемы данных граждан.
Основания, порядок и условия предоставления субсидий на приобретение и строительство жилья, а также категории граждан, которые имеют право на получение субсидий за счет бюджетов субъектов Российской Федерации, конкретизированы нормативными актами субъектов Федерации <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Постановление правительства Москвы от 26 октября 2004 г. N 729-ПП "О предоставлении жителям города Москвы субсидий на строительство или приобретение жилища" // Вестник мэра и правительства Москвы. 2004. N 63.

8. Отдельным категориям граждан в решении их жилищной проблемы может быть оказана государством или муниципальным образованием помощь не только в виде предоставления им бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения, но и в виде предоставления земельного участка для строительства жилого дома. Например, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы наделены правом бесплатного получения в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Федерации, но не менее 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности <1>. Право на аналогичную льготу имеют также Герои Социалистического Труда и полные кавалеры ордена Трудовой Славы, с той лишь разницей, что размер площади предоставляемых бесплатно в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов составляет 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности <2>.
--------------------------------
<1> См.: п. 4 ст. 5 Закона РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 7. Ст. 247.
<2> См.: п. 4 ст. 3 ФЗ от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" // СЗ РФ. 1997. N 3. Ст. 349.

Пункт 5 ч. 1 комментируемой статьи предусматривает в качестве одного из оснований для снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, получение гражданами от органов государственной власти или органов местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома.
9. Согласно п. 6 ч. 1 комментируемой статьи граждане снимаются с учета нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, при выявлении в представленных ими документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.
В данном пункте предусмотрены два самостоятельных основания для снятия с учета.
Во-первых, снятие с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, производится в случае, если основанием для принятия на учет послужили не соответствующие действительности сведения, содержащиеся в представленных гражданами в орган, осуществляющий учет, документах. Имеются в виду не всякие сведения, а лишь такие, которые касаются существенных обстоятельств и были определяющими при принятии решения о постановке на такой учет, например, относительно численности членов семьи, размера и пригодности для проживания занимаемого жилого помещения, состояния здоровья граждан, получаемых доходов и т.п. При этом не имеет значения, явились ли неправильные сведения результатом ошибки или намеренного действия, есть ли в этом вина заявителя. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что граждане снимаются по такому основанию с учета только в том случае, если будет установлено, что действительно отсутствует состав всех необходимых условий для признания их права состоять на учете (к примеру, в представленных органу, осуществляющему учет, документах сведения об общей площади занимаемого жилого помещения не соответствуют действительной площади такого помещения, но это несоответствие не приводит к утрате какого-либо основания, по которому соответствующий гражданин был принят на учет).
Во-вторых, основанием для снятия с учета является случай, когда при отсутствии необходимых для этого оснований и условий гражданин был принят на учет вследствие неправомерных действий должностного лица (которое, например, неправильно оценило фактические обстоятельства при рассмотрении его заявления о постановке на учет).
10. Снятие с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, возможно лишь в случаях, предусмотренных ч. 1 комментируемой статьи. Поэтому неправомерным является снятие с учета, например, по мотивам зачисления гражданина на учет желающих получить жилое помещение по договору коммерческого найма, безосновательного неоднократного отказа такого гражданина от предоставляемого ему жилого помещения в порядке очередности, отказа от получения земельного участка под строительство жилого дома и т.п.
11. Естественным основанием снятия с учета, не указанным в комментируемой статье, является смерть гражданина, состоящего на учете, так как с этим обстоятельством связано прекращение его правоспособности (ст. 17 ГК). При этом в случае смерти гражданина, состоящего на учете, члены его семьи, если они были приняты на учет как члены семьи данного гражданина, не могут быть сняты с учета по указанному мотиву. За ними в силу ст. 55 ЖК РФ сохраняется право состоять на учете, и они могут быть сняты с учета только по основаниям, указанным в ч. 1 комментируемой статьи.
12. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, осуществляется органом, на основании решения которого такие граждане были приняты на данный учет (см. комментарий к ст. 52 ЖК). При этом ЖК РФ устанавливает требование для указанного органа относительно сроков принятия им решений о снятии с учета. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи данный орган должен принимать решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня выявления случаев, послуживших основанием для снятия с учета. Поэтому решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи. Указанные решения выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня <1> со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы этими гражданами в судебном порядке.
--------------------------------
<1> Следует обратить внимание на то, что рассматриваемые сроки исчисляются не календарными, а рабочими днями, т.е. течение срока приостанавливается на выходные и праздничные дни.

13. С учетом положений ст. 247 ГПК РФ обращение в суд гражданина, оспаривающего решение о снятии его с учета, осуществляется путем подачи заявления об оспаривании действий (решений), нарушающих права гражданина. В заявлении должно быть указано, какое решение и какого именно органа должно быть признано незаконным, какие права и свободы лица нарушены этим решением. К заявлению необходимо приложить копии представляемых документов, так как в силу ст. 257 ГПК РФ заявление рассматривается с участием должностного лица (руководителя органа) либо его представителя.
Заявление подается гражданином в районный суд общей юрисдикции. Оно может подаваться как самим гражданином, так и его представителем (чьи полномочия должны быть оформлены в соответствии с законом (ст. 53 ГПК)). Гражданин вправе подать заявление как в суд общей юрисдикции по месту нахождения органа, осуществляющего учет, чье решение обжалуется, так и по месту своего жительства (ст. 254 ГПК).
Срок для обращения в суд с заявлением установлен ст. 256 ГПК РФ и составляет три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права (в данном случае - со дня получения гражданином решения о снятии его с учета). Следует учитывать, что пропуск срока не является основанием для отказа в принятии судом заявления, а причины пропуска срока подлежат выяснению в судебном заседании. При этом срок, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом. Уважительными причинами могут быть любые обстоятельства, в том числе болезнь гражданина.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Комментарий к статье 57

1. Рассматривая достаточно лаконичное правило, включенное в ч. 1 комментируемой статьи, следует обратить внимание на следующее.
Во-первых, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете.
Граждане, имеющие право на получение жилья вне очереди, могут получать жилые помещения в социальный наем и в том случае, если они не состоят на учете. Точно так же вне зависимости от того, состоят ли граждане на учете, может производиться предоставление жилых помещений, освободившихся в коммунальной квартире (ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК).
Во-вторых, жилые помещения предоставляются в порядке очередности. Очередность определяется временем принятия граждан на учет и, соответственно, временем включения их в списки нуждающихся в жилье.
Граждане считаются принятыми на учет со дня принятия соответствующего решения (органом местного самоуправления или, в соответствующем случае, иным субъектом) (см. п. 3 комментария к ст. 52 ЖК).
При одновременном рассмотрении заявлений нескольких граждан их очередность следует определять по датам подачи ими заявлений с необходимыми документами.
В-третьих, все граждане, принятые на учет, включаются в единый список. Если гражданам, имеющим право на внеочередное получение жилья, оно не предоставляется немедленно после обращения, то они должны включаться в указанный единый список и одновременно в список граждан, имеющих право на внеочередное получение жилых помещений.
2. Основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. ч. 4 ст. 15 ЖК и соответствующий комментарий). Но одного факта признания жилья непригодным для проживания недостаточно для того, чтобы жилье предоставлялось в социальный наем вне очереди. Как указано в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, должно быть установлено, что такое жилое помещение "ремонту или реконструкции не подлежит".
При применении названного правила возможны два варианта развития социальных связей. В одних случаях для того, чтобы принять решение о необходимости внеочередного предоставления жилья в социальный наем, достаточно констатации факта непригодности жилого помещения для проживания. Например, если выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья людей, то вряд ли уместно рассматривать вопрос о ремонте или реконструкции жилого помещения. Гражданам, проживающим в таком жилье, должно предоставляться другое жилье вне очереди (немедленно). Точно так же следует обеспечивать жилыми помещениями граждан, жилище которых в результате стихийного бедствия разрушено, и т.д.
По-видимому, можно утверждать, что в таких случаях существует объективная необходимость внеочередного предоставления жилья в связи с уничтожением жилого помещения, неустранимостью дефектов жилища либо экономической (или иной) нецелесообразностью работ по их устранению.
В других случаях, когда жилье признано непригодным для проживания, но установлено, что в результате проведения ремонта или реконструкции можно привести жилое помещение в соответствие с установленными требованиями, предоставление другого жилья вне очереди не производится.
3. Дети считаются оставшимися без родительского попечения <1> в случаях:
--------------------------------
<1> В законодательстве, в том числе в жилищном (п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ; ранее - ст. 37 ЖК РСФСР), традиционно говорится о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей, хотя, конечно же, понятие "дети, оставшиеся без попечения родителей" является родовым, которым охватывается в том числе и понятие "дети-сироты".

- смерти родителей;
- лишения их родительских прав;
- ограничения их в родительских правах;
- признания родителей недееспособными;
- болезни родителей;
- длительного отсутствия родителей;
- уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений;
- отсутствия родительского попечения по иным причинам (ст. 121 СК; см. также ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" <1>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.

Дети-сироты - это лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель.
Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - это граждане в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей (ст. 1 ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей").
Дети, оставшиеся без попечения родителей, передаются <1> под опеку (попечительство) в приемную семью, а при отсутствии такой возможности - в организации для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, всех типов (воспитательные организации, в том числе детские дома семейного типа, лечебные учреждения, организации социальной защиты населения и другие аналогичные учреждения).
--------------------------------
<1> Приоритетной формой устройства детей, оставшихся без попечения родителей, является усыновление или удочерение (ст. 124 СК). В этом случае дети не приобретают право на внеочередное получение жилья.

Над несовершеннолетними устанавливаются опека или попечительство, когда они остались без родительского попечения, для защиты прав и интересов несовершеннолетних, а также для их воспитания. Опека устанавливается над малолетними (гражданами, не достигшими 14 лет). Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
Приемная семья образуется на основании договора о приемной семье, который заключается между органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими принять ребенка или детей на воспитание) (ст. ст. 152 - 153.2 СК).
Под организациями для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, понимаются образовательные организации, в которых содержатся (обучаются и (или) воспитываются) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; организации социального обслуживания населения (детские дома-интернаты для детей-инвалидов с умственной отсталостью и физическими недостатками, социально-реабилитационные центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей, социальные приюты); учреждения здравоохранения (дома ребенка) и т.д.
Основаниями возникновения права на внеочередное получение жилья у детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающихся в жилых помещениях, являются следующие юридические факты:
- окончание пребывания названных граждан в образовательных и иных организациях, детских домах семейного типа, приемных семьях;
- прекращение опеки (попечительства);
- окончание службы в Вооруженных Силах РФ;
- освобождение из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
4. Многие десятилетия единственным основанием для вселения в жилое помещение был ордер (см., например, ст. 47 ЖК РСФСР). Принято считать, что ордер является пережитком административно-командной системы и потому ему не нашлось места в действующем ЖК РФ.
Жилые помещения предоставляются на основании решений органов местного самоуправления. К сожалению, характеристика таких решений в ЖК РФ свелась к следующему:
- они выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия;
- в них должен устанавливаться срок, в течение которого с гражданином заключается договор социального найма.
Как представляется, в связи с отказом от ордера и столь краткой характеристикой решения о предоставлении жилья стала невозможной унификация. В различных муниципальных образованиях будут самые разные решения о предоставлении жилых помещений. В одних решениях будет назван гражданин, которому предоставляется жилье, и указано место нахождения (адрес) жилого помещения. В других решениях, кроме того, обозначена площадь предоставляемого жилого помещения, может быть, будет указание о количестве комнат в предоставляемом помещении, перечисление членов семьи гражданина и т.д. и т.п.
Как известно, порядок ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 7 ст. 13, ч. 7 ст. 52 ЖК).
Думается, этим же законом следует определять то, каким требованиям должно отвечать решение о предоставлении жилого помещения. В нем должны содержаться данные, характеризующие предоставляемое жилое помещение (жилой дом, квартира, комнаты, общая площадь, место нахождения (адрес)), а также назван будущий наниматель по договору социального найма и члены его семьи и т.д.
Хотя об этом умалчивается в комментируемой статье, следует помнить, что во многих случаях решения о предоставлении жилья будут принимать не органы местного самоуправления, а иные уполномоченные органы. Речь идет об обеспечении жильем иных указанных в законе граждан (не малоимущих). Соответствующими федеральными законами или законами субъектов Федерации может устанавливаться иной порядок предоставления жилья (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. ч. 3, 4 ст. 49 ЖК).
Решение о предоставлении жилья и заключенный на его основании договор социального найма могут быть признаны недействительными в судебном порядке. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. (п. 23) разъяснено, что при рассмотрении таких дел следует применять по аналогии правила ст. 168 ГК РФ о несоответствии сделки закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающего трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК; абз. 5 ст. 12, п. 2 ст. 166 ГК), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК).
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК).
5. В ч. ч. 5 - 9 комментируемой статьи (а также в ст. 58 ЖК) названы требования, которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.
Во-первых, жилое помещение предоставляется по месту жительства граждан (в черте соответствующего населенного пункта) (см. п. 4 комментария к ст. 52 ЖК).
Существуют исключения из этого правила. Если гражданин может встать на учет не по месту жительства (ч. 3 ст. 52 ЖК), то ему и предоставляется жилье не в том населенном пункте, в котором гражданин проживает, но в том, где он состоял на учете. Жилье может предоставляться в другом населенном пункте (с согласия граждан) при внеочередном обеспечении жилыми помещениями граждан, лишившихся своего жилья в результате стихийного бедствия. Как представляется, в случае, когда муниципальное образование объединяет несколько населенных пунктов, с согласия гражданина (а может быть, по его просьбе) ему может быть предоставлено жилое помещение в одном из населенных пунктов, входящих в данное муниципальное образование. Категорическое указание, включенное в ч. 5 комментируемой статьи, адресовано органам местного самоуправления в целях защиты прав граждан. По воле граждан от этого указания могут быть отступления.
Во-вторых, жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры (жилого дома) на семью. Отступление от принципа посемейного заселения квартир допускается только для случаев заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах, да и то далеко не всегда (см. ст. 59 ЖК и комментарий к ней).
В-третьих, минимальный размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления и числа членов семьи. Если, предположим, норма предоставления составляет 18 кв. м, а семья состоит из трех человек, то предоставляемое жилое помещение должно быть не менее 54 (18 x 3) кв. м общей площади. Из этого правила также сделаны исключения. Если, допустим, кому-либо из членов семьи принадлежит квартира на праве собственности общей площадью 32 кв. м, то в приведенном примере граждане могут получить жилое помещение площадью не менее 22 (54 - 32) кв. м (ч. 7 комментируемой статьи). Кроме того, законодательством субъектов Российской Федерации должно устанавливаться, как определяется размер предоставляемого жилья, если в определенный период времени (не менее пяти лет), предшествовавший решению о предоставлении жилого помещения, гражданин совершил действия по отчуждению принадлежавшего ему жилья либо повлекших уменьшение размера занимаемого жилого помещения. Законодательством субъекта Федерации может быть установлено примерно следующее:
1) перечень действий, которые следует учитывать при определении общей площади предоставляемого жилого помещения (отчуждение жилья по договорам купли-продажи, дарения, мены и др.; осуществление перепланировки, результатом которой стало в том числе уменьшение размера жилого помещения).
Следуя "букве закона" (ч. 8 ст. 57 ЖК), к числу таких действий не может быть отнесено вселение новых членов семьи в занимаемое жилое помещение, а также умышленное уничтожение (снос) пригодного для проживания жилого помещения (хотя, учитывая "генетическую" связь правила, предусмотренного ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, с нормой, установленной в ст. 53 Кодекса, можно констатировать, что при конструировании комментируемой нормы предполагалась необходимость учета и таких (и подобных им) действий);
2) срок, предшествующий предоставлению жилья, с тем, что действия, приведшие к уменьшению занимаемого жилого помещения или его отчуждению, совершенные в этот период, учитывались при определении размера предоставляемого жилого помещения. Этот срок не может быть менее пяти лет;
3) порядок того, как учитывается факт совершения указанных действий в названный срок. Например, может быть установлено, что в случае отчуждения жилого помещения в определенный период времени, предшествующий предоставлению жилья, размер предоставляемого жилого помещения, рассчитанный по общим правилам, уменьшается на число квадратных метров, равное площади отчужденного жилья. Предположим, на учете состоит семья из пяти человек; норма предоставления в данном муниципальном образовании составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Значит, такой семье должно быть предоставлено жилое помещение общей площадью 90 (18 x 5) кв. м. Но, учитывая, что за два года до принятия решения о предоставлении жилья один из членов семьи продал принадлежавшую ему квартиру площадью 35 кв. м, размер предоставляемого жилого помещения составит 55 (90 - 35) кв. м.
Такие правила введены в ЖК РФ с целью не допустить того, чтобы граждане своими действиями создавали условия, при которых им предоставлялось бы больше жилья, чем требуется в действительности. Как представляется, соответствующие нормы сформулированы излишне категорично. Нормы императивные, которые, с одной стороны, не могут быть изменены другим актом, в том числе законодательством субъекта Российской Федерации при реализации полномочия, предусмотренного ч. 9 комментируемой статьи, с другой стороны, не позволяют учесть конкретные обстоятельства. Применение этих норм, несомненно, породит социально-политические и юридические проблемы. Так, нуждающимся в жилых помещениях может быть предоставлено жилье меньше, чем по норме предоставления. Отсюда вопрос: они по-прежнему остаются нуждающимися? Следуя логике, граждане, получившие жилые помещения в социальный наем, снимаются с учета (ст. 55 ЖК), но в данном случае они вновь могут встать на учет. В чем же смысл предоставления жилья, если граждане по-прежнему остаются нуждающимися в жилых помещениях? (О максимальном размере предоставляемого жилого помещения см. ч. 2 ст. 58 ЖК и соответствующий комментарий.)

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

Комментарий к статье 58

1. Согласие, о котором идет речь в ч. 1 комментируемой статьи, должно быть свободно выраженным. Понуждение лиц разного пола, кроме супругов, к поселению в одну комнату недопустимо.
2. В прежнем законодательстве максимальный размер предоставляемого жилого помещения определяется с помощью нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека). Жилое помещение предоставлялось в пределах этой нормы (не более чем по 12 кв. м жилой площади на одного человека) (ст. ст. 38, 40 ЖК РСФСР).
В ЖК РФ принципиально иной подход. Нет нормы жилой площади. Правовое значение придается не жилой площади, но общей площади жилого помещения. По-иному определен и максимальный размер предоставляемого жилья: при наличии указанных в ч. 2 комментируемой статьи условий допускается превышение нормы предоставления, но не более чем в два раза. Если, например, предоставляется жилое помещение одинокому гражданину, а норма предоставления в данном муниципальном образовании составляет 18 кв. м общей площади, то такому гражданину может быть предоставлена однокомнатная квартира общей площадью не более 36 (18 x 2) кв. м.
Таким образом, в ЖК РФ предусмотрена возможность значительного превышения нормы предоставления, указана мера этой значительности (не более чем в два раза) и названы случаи, когда это допустимо. К сожалению, в Кодексе не нашлось места для определения общего правила о максимальном размере предоставляемого жилого помещения. Нам известно, каким должен быть его минимальный размер ("на одного человека не менее нормы предоставления" - ч. 5 ст. 57 ЖК). Но неизвестен максимум. По-видимому, учитывая положение ч. 2 комментируемой статьи, определяющее "верхнюю границу" для исключительных случаев, следует сделать вывод, что по общему правилу допускается только незначительное превышение нормы предоставления.
3. К сожалению, в ЖК РФ, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства (см., например, ст. 41 ЖК РСФСР), не указывается на то, что жилые помещения должны предоставляться с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Как представляется, такого ряда обстоятельства по-прежнему должны учитываться при предоставлении жилья. На практике обычно так и делается. Да и как иначе? Можно ли, к примеру, поселить человека, у которого ампутированы ноги, на четвертый этаж дома без лифта? Конечно, нет. И на этот счет есть прямое указание в ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" <1>: жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Но как быть в тех случаях, когда жилье предоставляется не инвалидам, а иным категориям граждан (учитывать ли состояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства)? Как представляется, при предоставлении жилых помещений всегда должно учитываться состояние здоровья граждан, которым предоставляется жилье, и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563.

В качестве формально-юридического обоснования правильности такой практики, в частности, можно указать следующее. В соответствии со ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается кроме прочего на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав. Может ли указанный в приведенном примере гражданин беспрепятственно реализовать свои жилищные права? Нет, конечно.
Думается, отсутствие в ЖК РФ норм, предписывающих учитывать при предоставлении жилья состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, можно квалифицировать как пробел в правовом регулировании жилищных отношений. Как известно, при наличии пробела используется аналогия закона или аналогия права (см. ст. 7 ЖК и комментарий к ней). Поскольку нет актов жилищного законодательства, регулирующих отношения, сходные с рассматриваемыми, то требуется аналогия права: права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК). Необходимость учитывать состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении им жилья следует из упоминавшихся основных начал жилищного законодательства (оно ориентировано на обеспечение конституционного права на жилище).
И еще, игнорирование состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств чаще всего негуманно, неразумно и несправедливо.

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

Комментарий к статье 59

1. Ранее действовавшее законодательство установило, что жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Это указание не имело практического содержания. Оно могло бы работать, если бы в законодательстве были определены случаи допустимости отступления от принципа посемейного заселения квартир. Перечень таких случаев не устанавливался. Поэтому решение вопроса о том, будет ли гражданину (гражданам) предоставлена отдельная квартира или только комната (комнаты) в квартире, всякий раз зависело от ничем не ограниченного усмотрения субъекта, принимавшего решение о предоставлении жилья в социальный наем <1>.
--------------------------------
<1> В законодательстве субъектов Российской Федерации иногда устанавливались более категоричные правила. Так, Законом Свердловской области от 4 мая 1995 г. N 14-03 "О предоставлении жилища в Свердловской области" предусматривалось, что жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры на семью, за исключением предоставления жилья в дополнение к имеющемуся.

В результате предоставления по отдельному договору изолированной комнаты (комнат) в квартире такая квартира оказывалась заселенной двумя или более нанимателями (семьями). Такие же последствия наступали в результате раздела жилой площади (ст. 86 ЖК РСФСР; ЖК РФ не предусматривает такого основания изменения договора социального найма). Это возможно также, когда по договору обмена в одну квартиру вселяются граждане, пользующиеся в ней отдельными комнатами по самостоятельным договорам найма. Как исключение и ЖК РФ допускает предоставление комнаты (комнат) в социальный наем (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59). Во всех этих случаях имеются отдельные договоры найма изолированных комнат в одной квартире. Такие квартиры именуют коммунальными (иногда - густонаселенными). По поводу пользования отдельными комнатами такой квартиры существуют два или более жилищных правоотношения, основанных на договорах социального найма.
Возможна также ситуация, когда в коммунальной квартире одна комната (несколько комнат) принадлежит гражданину на праве собственности (чаще всего в результате приватизации), а другие комнаты квартиры используются другими гражданами по договорам социального найма. Это - тоже коммунальная (густонаселенная) квартира.
Коммунальной именуют также квартиру, в которой разные комнаты принадлежат на праве собственности различным субъектам (ст. ст. 41 - 43 ЖК). Правила комментируемой статьи распространяются на такие коммунальные квартиры только в том случае, если одна комната (или несколько комнат) находится в государственной или муниципальной собственности, она предоставлена в социальный наем и освободилась.
По ряду причин правоотношение, основанное на договоре социального найма, может прекратиться (например, вследствие смерти нанимателя, когда в жилом помещении не проживают члены его семьи; выезда всех пользователей на постоянное жительство в другое место; выселения их и т.п.). Возникает вопрос: должно ли освободившееся жилое помещение заселяться на общих основаниях или оно подлежит передаче пользователям других комнат данной квартиры? Ответ на него содержится в комментируемой статье, правила которой направлены на обеспечение принципа посемейного заселения квартир.
2. В ЖК РФ предлагается, условно говоря, "ступенчатое" решение вопроса о заселении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, которое находилось в социальном найме. Причем если решение принято на "первой ступени", то нет нужды рассматривать третью и т.д.
Во-первых, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам других жилых помещений этой квартиры, если они являются малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При этом не имеет значения формальный момент - факт признания таких граждан малоимущими, а также факт принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях. Важно, что они по установленным правилам являются малоимущими и нуждающимися в жилье.
Освободившееся жилое помещение передается указанным гражданам "на основании их заявления". Иногда граждане, обладающие правом получить в свое пользование освободившееся помещение, могут быть не заинтересованы в этом, например, потому, что в случае улучшения жилищных условий в общем порядке им будет предоставлено новое благоустроенное жилое помещение, а присоединение освободившейся комнаты приведет к исчезновению оснований нуждаемости в жилье. Если граждане не выразили свою волю на получение освободившегося в квартире жилого помещения, то принудительно наделить их правом пользования таким помещением невозможно. Но если граждане желают получить освободившуюся комнату, то отказ им в этом недопустим.
Во-вторых, на "первой ступени" решение о заселении освободившейся комнаты может быть не принято не только при отсутствии в квартире граждан, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье (как это сказано в ч. 2 комментируемой статьи), но и потому, что проживающие в квартире граждане (малоимущие и нуждающиеся) не желают получать освободившуюся комнату. В этих случаях освободившееся жилье предоставляется в социальный наем проживающим в квартире гражданам, которые являются малоимущими, обеспечены жильем более учетной нормы (ч. ч. 4, 5 ст. 50 ЖК), т.е. не относятся к числу нуждающихся в жилье, но на каждого пользователя приходится менее нормы предоставления (ч. ч. 1, 2 ст. 50 ЖК). Естественно, что такая передача освободившейся комнаты производится по желанию граждан, проживающих в соседней комнате коммунальной квартиры ("на основании их заявления"). Если граждане изъявили волю на получение освободившейся комнаты, то отказать им нельзя.
В-третьих, если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи. Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.
Понятно, что договор купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан. Другая сторона (орган местного самоуправления, орган государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор. В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).
В-четвертых, - "четвертая ступень" - освободившаяся в коммунальной квартире комната предоставляется гражданам (ст. ст. 49, 51, 52, 57 ЖК), не проживавшим в этой квартире, если:
- в квартире не живут граждане малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях;
- в квартире нет граждан, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Освободившаяся комната заселяется в общем порядке также в том случае, когда граждане, имеющие право получить ее в социальный наем ("первая и вторая ступени", ч. ч. 1, 2 комментируемой статьи) или в собственность на основании договора купли-продажи ("третья ступень", ч. 3 этой же статьи), отказались от своего права.

Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 60

1. Комментируемая статья посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
2. Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами - гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду (подробнее о видах жилищных фондов см. комментарий к ст. 19 ЖК). Жилищный кодекс РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Исключение составляет случай, предусмотренный в ст. 64 ЖК (см. комментарий к ней).
От имени собственника соответствующего жилищного фонда могут выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо - наймодатель.
Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения (см. комментарий к ст. 57 ЖК), что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов - принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.
3. Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в комментируемом Кодексе (см. комментарий к ст. ст. 65 и 67).
В числе полномочий гражданина - нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены, к примеру, право на замену и обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.
Полномочие гражданина - нанимателя жилой площади по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, существенно уже соответствующего правомочия гражданина-собственника, который может заключать в отношении принадлежащего ему жилья любые гражданско-правовые сделки.
Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги - платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление (см. комментарий к ст. 154 ЖК).
Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
4. Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл. 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).
Различия между указанными видами договоров сводятся к следующему. Как отмечалось выше, договор социального найма жилого помещения может заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма может заключаться в частном жилищном фонде, а также в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон. Договор социального найма жилого помещения - бессрочный; по такому договору плата за пользование жилым помещением, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, так же как и размер предоставляемого жилого помещения.
Споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.
5. Жилищный кодекс РСФСР содержал норму о том, что к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения (имелся в виду социальный наем), в определенных случаях подлежали применению также правила гражданского законодательства. Это касалось, например, норм о сделках, исковой давности и т.д. Сейчас в ЖК РФ такого упоминания нет, что, однако, не означает невозможности использования положений ГК РФ в этой части. Более того, именно положения ГК РФ используются при решении вопросов, связанных, например, с последствием предоставления жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на основании незаконного решения органа местного самоуправления, поскольку ЖК РФ их не регламентирует.
6. Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма - одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.
В числе условий такой стабильности не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ч. 2 ст. 60 ЖК РФ, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ - это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

Комментарий к статье 61

1. Наниматели жилых помещений по договору социального найма могут использовать их в соответствии с предписаниями ЖК РФ, а также с условиями заключенного договора.
Комментируемый Кодекс исходит из того, что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора, а при осуществлении этих прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей они не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК).
Как представляется, вряд ли можно говорить о сколько-нибудь значимой свободе в установлении и реализации жилищных прав применительно к сторонам договора социального найма. Этот договор имел и имеет достаточно жесткую регламентацию, которая не предполагает ни возможности изменять действующие правила ЖК РФ, ни возможности устанавливать иные права и обязанности помимо предусмотренных законодательством.
2. В качестве общего правила Кодекс устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. N 25.
Так, например, согласно Санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы - СанПиН 2.1.2.1002-00), не допускаются:
- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;
- хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;
- выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха, либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
- захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;
- использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.
Поскольку, как отмечалось выше, правомочия нанимателя по договору социального найма в основном определялись в Жилищном кодексе (сначала в ЖК РСФСР, а теперь - в ЖК РФ), указанные Правила перечисляют некоторые дополнительные права нанимателя и регламентируют обязанности нанимателя по пользованию занимаемым жильем. Так, к примеру, Правила указывают на то, что при обнаружении неисправностей в квартире наниматель обязан немедленно принять возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщить о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. Наниматель обязан соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования.
3. Часть 2 комментируемой статьи закрепляет право нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме фонда социального использования пользоваться также общим имуществом этого дома. Объекты общего имущества многоквартирного дома перечислены в ст. 36 ЖК РФ. К ним относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 62

1. Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, Кодекс называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для постоянного проживания (последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к числу недвижимого имущества, что имеет большое практическое значение, поскольку помещение, находящееся, к примеру, в строительном вагончике, жилым признаваться не может.
Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00. Эти Правила устанавливают санитарные требования, которые должны соблюдаться при проектировании, реконструкции, строительстве, а также при содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.
Названные Правила и нормативы предусматривают требования к участку и территории жилых зданий при их размещении; требования к жилым зданиям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений; требования к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий; требования к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; требования к инженерному оборудованию; требования к водоснабжению и канализации; требования к лифтам; требования к мусороудалению; требования к содержанию жилых помещений.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. N 47.
2. Комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие "часть квартиры". И хотя ЖК РФ в ст. 62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).
3. Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предметов договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают таким критериям жилого помещения, как изолированность и пригодность для постоянного проживания.
Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом в ЖК РФ прямо не говорится.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 63

1. Как и ранее, ЖК РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (см. комментарий к ст. 57 ЖК).
2. Несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ (ср. ст. 162 ГК). В юридической литературе отмечалось, что "поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме" <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 349.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).
3. Ранее на практике, как правило, не уделялось должного внимания заключению договоров социального найма в письменной форме. Между тем выполнение соответствующих предписаний ЖК РФ позволит сторонам договора иметь четкую информацию об их взаимных правах и обязанностях, предотвратит возможные конфликтные ситуации по поводу пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением.
Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Комментарий к статье 64

Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на защиту интересов нанимателей, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. Ее назначение состоит в том, чтобы сохранить в неизменности отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, даже в случае перехода права собственности и иных вещных прав (например, в результате акционирования предприятия) на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма. Представляется, что применительно к этой ситуации, т.е. к переходу государственной или муниципальной собственности в частную собственность, названное правило представляет собой исключение, поскольку социальный наем для частного жилищного фонда не предусмотрен.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited" было отмечено, что жилищный фонд социального использования наряду с другими объектами используется в том числе и в интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения такого объекта, носят публично-правовой характер <1>.
--------------------------------
<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. М.: Юристъ, 2001. С. 109.

В силу этого законодатель предусмотрел, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, не может вести ни к выселению нанимателей, ни к изменению каких-либо условий договора социального найма жилого помещения, в частности, срока его действия, оплаты занимаемого помещения и иных условий пользования им.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 65

1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом.
Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).
Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.
2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к примеру, уже заключен аналогичный договор.
Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов определяет ФЗ от 21 июля 2007 г. "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества - еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см. комментарий к ст. 157 ЖК).
Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ, нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 66

1. Ответственности наймодателя жилого помещения за неисполнение обязанностей по договору социального найма посвящена отдельная статья ЖК РФ. Часть 1 комментируемой статьи, говоря об ответственности наймодателя жилого помещения, не называет ее конкретных видов, однако они могут быть определены путем системного применения законодательства. Примерный перечень обязанностей наймодателя содержится в ст. 65 (ч. 2) ЖК РФ, иные обязанности наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства.
2. Уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может быть применена административная ответственность. Так, согласно ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц - от 40000 до 50000 рублей.
Из текста приведенной статьи КоАП следует, что законодатель выделяет ряд различных виновных действий со стороны должностных лиц:
а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Большой перечень правил по содержанию жилого помещения содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
Субъектами ответственности за указанное нарушение выступают товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, с которой заключается договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Управляющей организацией могут быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (ОАО, ООО) или индивидуальный предприниматель;
б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
Вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, в частности, на основании заявления собственника либо заявления гражданина (нанимателя).
По ЖК РФ допускается перевод жилого помещения в нежилое, и наоборот. Поэтому, несмотря на то что КоАП устанавливает административную ответственность только за нарушение порядка и правил перевода жилых помещений в нежилые, соответствующая ответственность должна наступать и тогда, когда имеются аналогичные нарушения и при переводе нежилых помещений в жилые. Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления, который и будет выступать субъектом указанной ответственности;
в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом или жилым помещением.
Обращает на себя внимание то, что КоАП, ГК РФ и ЖК РФ содержат по этому вопросу различную терминологию. КоАП говорит о переоборудовании, ГК РФ - о переустройстве и реконструкции (ст. 678) <1>, ЖК РФ - о переустройстве и перепланировке жилого помещения (гл. 4), а также о переоборудовании и реконструкции дома (ст. ст. 36, 73).
--------------------------------
<1> Согласно ст. 1 ГрК РФ 2004 г. реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения).

Между тем под переоборудованием (как более общим понятием) жилого помещения применительно к КоАП понимают фактически его переустройство и перепланировку <1>, понятия которых содержатся в ЖК РФ (см. комментарий к ст. 25 ЖК). Таким образом, административная ответственность может наступать за нарушения именно в этой части и должна быть связана с проведением переустройства и перепланировки без согласия нанимателя, а также членов его семьи, включая временно отсутствующих, поскольку последние имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Е.Н. Сидоренко. 4-е изд. М.: Проспект, 2004. С. 193.

Неправомерные действия по переустройству и перепланировке жилого помещения, факт которых должен быть подтвержден актом приемочной комиссии (см. комментарий к ст. 28 ЖК), могут иметь место во время капитального ремонта жилого помещения, занимаемого нанимателем.
Представляется, что административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений по ст. 7.22 КоАП должна наступать только в тех случаях, когда последствия тех или иных нарушений приводят к существенному ухудшению условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей социального жилья. В каждом конкретном случае решение этих вопросов должно осуществляться с привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом.
3. Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой.
Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия).
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома (см. комментарий к ст. 36 ЖК) влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2 комментируемой статьи.
В этой ситуации ЖК РФ предоставляет нанимателю право выбрать наиболее удобную для него форму реагирования в виде предъявления требования:
1) об уменьшении платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома;
2) о возмещении своих расходов на устранение соответствующих недостатков;
3) о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных выше обязанностей наймодателя.
Рассматриваемые положения ч. 2 комментируемой статьи позволяют утверждать, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности (подп. 1 настоящего комментария) достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 67

1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.
Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора. Иное дело - федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у нанимателя социального жилья новых правомочий.
2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение (полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарий к ст. ст. 76 - 79 ЖК), разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80 ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см. комментарий к ст. ст. 72 - 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см. комментарий к ст. 81 ЖК).
Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч. 1) ЖК).
Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).
Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).
Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).
3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий (не реже одного раза в пять лет) ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г.).
Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.
Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, изменению условий договора социального найма.
4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:
- переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
- при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
- допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, - в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 68

1. Комментируемая статья содержит общую норму об ответственности нанимателя социального жилья, которая наступает в случае неисполнения им обязанностей, вытекающих из положений жилищного законодательства и конкретного договора социального найма. В ЖК РФ ответственности нанимателя и наймодателя посвящены отдельные статьи гл. 8 "Социальный наем жилого помещения". В ранее действовавшем ЖК РСФСР имелся специальный разд. V, озаглавленный "Ответственность за нарушение жилищного законодательства", который прямо предусматривал уголовную, административную и иную (т.е. гражданско-правовую) ответственность лиц, виновных в нарушении требований ЖК РСФСР.
2. Уголовный кодекс РФ, действующий с 1 января 1997 г., в настоящее время не предусматривает уголовной ответственности нанимателей за нарушение жилищного законодательства.
Кодекс РФ об административных правонарушениях 2001 г. предусматривает ответственность нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст. 7.21. Согласно ей порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (т.е. изменение их конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.
Кодекс РФ об административных правонарушениях, как следует из текста приведенной статьи, разделяет понятия "переоборудование" и "перепланировка". Поэтому можно предположить, что под переоборудованием помещения в смысле ст. 7.21 Кодекса понимается только его переустройство, представляющее собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК).
3. Гражданско-правовая ответственность нанимателей, предусмотренная ЖК РФ, состоит, в частности, в том, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени (т.е. неустойку) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см. комментарий к ст. 155 ЖК).
4. Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения. Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру, жилой площади.
Выселение без предоставления другого жилого помещения является серьезной мерой ответственности нанимателя и допускается в том случае, если жилое помещение используется не по назначению, если наниматель и члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей, если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (см. комментарий к ст. 91 ЖК). Выселение нанимателей, которые лишены родительских прав, если их совместное проживание с детьми будет признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК), также осуществляется без предоставления другого жилого помещения и может быть отнесено к тем случаям выселения, которые связаны с систематическим нарушением прав и интересов ребенка.
Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения не противоречит требованиям Конституции РФ, которая запрещает лишь произвольное (т.е. не на основании закона и вне судебного порядка) выселение. Соответствующая правовая позиция неоднократно высказывалась и подтверждалась Конституционным Судом РФ в его решениях.
5. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, не является мерой ответственности.

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 69

1. В определение круга лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя и которые должны быть указаны в договоре социального найма, в том числе после его заключения, законодатель внес определенные коррективы. Так, уточнено (сужено) правило о том, что членами семьи нанимателя наряду с его супругом являются лишь дети и родители самого нанимателя жилого помещения. Ранее действовавший ЖК РСФСР признавал членами семьи нанимателя детей и родителей обоих супругов. Сама по себе возможность признания и этих граждан членами семьи нанимателя по ЖК РФ не утрачена, однако такое признание потребует соблюдения иных условий, о которых речь пойдет ниже. Супруг нанимателя, его дети и родители признаются членами семьи нанимателя при условии совместного проживания с нанимателем.
В число членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма входят:
а) супруг нанимателя. По СК РФ супругами являются лица, заключившие брак в органах записи актов гражданского состояния. Поэтому фактические брачные отношения совместно проживающих граждан не порождают для любого из них права быть членом семьи нанимателя.
В соответствии со ст. 31 СК РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Это означает, что супруги не обязаны проживать совместно. Однако раздельное проживание, т.е. наличие в пользовании каждого из супругов разных жилых помещений, занимаемых ими, к примеру, по самостоятельным договорам социального найма, не влечет за собой автоматического признания членом семьи супруга другого раздельно проживающего супруга, являющегося нанимателем такого жилого помещения. Будучи членами семьи в смысле семейных отношений, такие супруги не могут рассматриваться членами семьи применительно к жилищно-правовым отношениям. В свою очередь, временное, хотя и длительное отсутствие другого супруга в общем занимаемом супругами помещении не прекращает его права быть членом семьи нанимателя;
б) дети нанимателя. К их числу относятся общие дети супругов, а также ребенок (дети) самого нанимателя от другого брака (других браков), в том числе усыновленные;
в) родители нанимателя. К их числу относятся мать и отец самого нанимателя, а также его усыновители, поскольку по своему характеру отношения между усыновителями и усыновленными приравнены к отношениям родителей и детей.
2. Для других родственников и нетрудоспособных иждивенцев возможность признания их в качестве членов семьи нанимателя по ЖК РФ зависит от таких условий, как вселение в качестве членов семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства.
Факт вселения в жилое помещение подтверждается, как правило, регистрацией (пропиской) в жилом помещении. При отсутствии таковой проживание в жилом помещении может быть подтверждено свидетельскими показаниями, иными письменными доказательствами, свидетельствующими о признании лица нанимателем в качестве члена своей семьи. Факт ведения общего хозяйства предполагает наличие совместного бюджета, общих расходов и может подтверждаться любыми письменными доказательствами и свидетельскими показаниями. Доказанность фактов вселения в жилое помещение в качестве члена семьи, проживания в нем и совместного ведения хозяйства дает основание в случае спора о том, являлось ли конкретное лицо членом семьи нанимателя, положительно ответить на этот вопрос. Соответствующие споры подлежат разрешению в судебном порядке.
Кроме перечисленных в п. 1 настоящего комментария лиц к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма могут быть отнесены:
а) другие родственники. Закон не называет каких-либо степеней родства для того, чтобы то или иное лицо могло признаваться членом семьи нанимателя. Поэтому любой родственник по восходящей или нисходящей линии может быть отнесен к членам семьи нанимателя при указанных выше условиях;
б) нетрудоспособные иждивенцы. Круг лиц, относящихся к числу нетрудоспособных, определен пенсионным законодательством. Так, ФЗ от 17 декабря 2001 г. "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" к числу нетрудоспособных иждивенцев относит, в частности, братьев, сестер, внуков нанимателя, не достигших возраста 18 лет, а также братьев, сестер, внуков нанимателя, обучающихся в очной форме в образовательных учреждениях всех типов и видов независимо от их организационно-правовой формы, за исключением образовательных учреждений дополнительного образования, до окончания ими такого обучения, но не дольше чем до достижения возраста 23 лет, или братьев, сестер, внуков нанимателя старше этого возраста, если они до достижения возраста 18 лет стали инвалидами, имеющими ограничение способности к трудовой деятельности.
Нахождение на иждивении предполагает, что помощь, предоставляемая лицу, является для него постоянным и основным источником существования, что, как представляется, не исключает возможности получения самостоятельных, но незначительных доходов. Факт нахождения на иждивении может быть установлен по правилам особого производства (гл. 28 ГПК).
3. Членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма могут признаваться и иные лица. Жилищный кодекс РФ говорит о том, что такое признание допускается лишь в исключительных случаях и в судебном порядке.
Под иными лицами понимаются любые лица, которые не подпадают под рассмотренные выше категории граждан. Ими могут быть фактический супруг, близкие знакомые и т.д. Признание их членами семьи нанимателя по договору социального найма, хотя об этом прямо в ЖК РФ не говорится, возможно в том случае, если они не имеют права пользования другим жилым помещением по любому основанию либо утратили такое право, а также при условии совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего (совместного) хозяйства. Именно эти обстоятельства должен выяснять суд.
Как следствие, можно утверждать, что приобретение статуса члена семьи нанимателя по ЖК РФ возможно в силу различных оснований - закона и судебного решения.
4. Определенный ЖК РФ круг членов семьи не является единым для различных правоотношений. Действующее законодательство по-разному определяет состав членов семьи, например в зависимости от правового статуса гражданина. Так, ФЗ от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих" к членам семьи военнослужащего, уволенного с военной службы, относит: супруга; несовершеннолетних детей, детей старше 18 лет, ставших инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; детей в возрасте до 23 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; лиц, находящихся на иждивении военнослужащего.
5. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, ЖК РФ закрепляет важный принцип проживания в социальном жилье нанимателя и членов его семьи - принцип равенства их прав и обязанностей. Этого принципа строго придерживается и судебная практика.
Вместе с тем, как правильно отмечалось в юридической литературе, "хотя принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения и закреплен в качестве универсального, было бы неверно утверждать, что он вообще не терпит никаких изъятий. В первую очередь это относится к тем обязанностям, которые возлагаются на проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Совершенно очевидно, что некоторые из этих обязанностей члены семьи нанимателя в силу возраста, по состоянию здоровья или иным заслуживающим внимания обстоятельствам нести не могут" <1>.
--------------------------------
<1> Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М.: Юрид. лит., 1991. С. 178 - 179.

Это касается, например, таких обязанностей, как проведение текущего ремонта жилого помещения. Вследствие этого ЖК РФ устанавливает, что ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, возлагается на дееспособных членов семьи нанимателя (по ЖК РСФСР - совершеннолетних, что было менее точно).
Положения о дееспособности граждан, включающей в т.ч. способность создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, содержатся в ст. 21 ГК РФ. В полном объеме гражданская дееспособность возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. При вступлении в брак лица до 18 лет дееспособность в полном объеме приобретается им со времени вступления в брак. Полностью дееспособным (эмансипированным) может быть и несовершеннолетний, который достиг 16-летнего возраста, при условии, что он работает по трудовому договору (контракту) либо с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК). Следовательно, по общему правилу члены семьи нанимателя могут нести наравне с ним ответственность, вытекающую из договора социального найма, по достижении 18-летия, либо с момента вступления в брак до достижения этого возраста, либо при объявлении их в установленном порядке эмансипированными.
Ответственность членов семьи нанимателя носит солидарный характер и строится, как отмечалось, по образному принципу: "Один за всех и все за одного" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект, 2004. С. 143.

Солидарная ответственность предполагает, что наймодатель вправе требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма, не только от наймодателя, но и от любого дееспособного члена семьи нанимателя. Причем это требование может заявляться как о полном исполнении обязательства, так и о его исполнении в какой-либо части. Например, требование о погашении задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги может быть предъявлено не к нанимателю-пенсионеру, а к одному из его взрослых сыновей либо к ним обоим в равных или неравных долях.
Недополучение причитающегося от указанных солидарных должников дает наймодателю право предъявить требование остальным солидарным должникам. Поэтому, если предъявленное к одному из сыновей пенсионера-нанимателя требование о погашении задолженности не будет исполнено, его можно предъявить другому дееспособному сыну нанимателя-пенсионера. В том случае, если обязательство будет исполнено полностью одним дееспособным сыном нанимателя-пенсионера, и наниматель, и другой его сын будут освобождены от исполнения этого же обязательства в пользу наймодателя. В свою очередь, исполнивший в полном объеме обязательство член семьи нанимателя вправе обратиться с регрессным требованием к остальным обязанным лицам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. Правила о солидарных обязательствах и их исполнении содержатся в ст. ст. 322 - 325 ГК РФ.
Жилищный кодекс РФ говорит о солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя лишь по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Вместе с тем солидарная ответственность дееспособных членов семьи нанимателя может наступать и в иных случаях, установленных законом, и вытекать из отношений, связанных с проживанием в многоквартирном доме. Порча, к примеру, лифтов, каких-либо инженерных коммуникаций, иного оборудования, находящегося в данном доме, может служить основанием для привлечения виновных лиц к солидарной имущественной ответственности за содеянное.
6. Принцип равенства прав нанимателя и членов его семьи сохраняется и в том случае, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя социального жилья. Причины этого могут быть самыми различными (расторжение брака, неприязненные отношения и т.д.), и они не влияют на объем правомочий бывшего члена семьи. Обязательным условием сохранения равенства прав является лишь условие, по которому бывший член семьи нанимателя должен продолжать проживать в занимаемом жилом помещении. Однако неверно толковать это условие как требование постоянного физического нахождения лица в жилом помещении. В данном случае "продолжение проживания" означает сохранение за бывшим членом семьи нанимателя права на спорное помещение, что тем не менее не лишает его возможности временного длительного или кратковременного отсутствия в нем по любым причинам.
Таким образом, бывший член семьи нанимателя до возможного расторжения с ним договора социального найма жилого помещения по основаниям, указанным в законе, вправе: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц по правилам ст. 70 ЖК РФ; заключать договор поднайма жилого помещения по правилам ст. 76 ЖК РФ; требовать принудительного обмена занимаемой площади и т.д.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР действующий ЖК РФ не говорит о равенстве обязанностей бывшего члена семьи нанимателя, проживающего в занимаемом жилом помещении, и других сонанимателей этого же жилья. Кодекс указывает на то, что бывший член семьи нанимателя самостоятельно (а не солидарно, как ранее!) отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В этой связи он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Возникающие споры подлежат разрешению в судебном порядке.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

Комментарий к статье 70

1. Право на вселение в занимаемое жилое помещение иных граждан всегда рассматривалось как одно из наиболее важных и ценных для нанимателя правомочий. Вместе с тем это правомочие нанимателя никогда не было свободно от различного рода административных ограничений. Длительное время ЖК РСФСР в качестве одного из условий вселения в жилое помещение называл необходимость соблюдения установленного порядка вселения, под которым понималась необходимость соблюдения правил о прописке (регистрации). Поэтому зачастую на практике именно с фактом прописки или ее отсутствия связывалось решение вопроса о приобретении вселившимся лицом права на то или иное жилое помещение.
Несмотря на то что цивилисты всегда выступали за отмену административных барьеров в регулировании жилищных отношений и еще заключением Комитета конституционного надзора СССР от 11 октября 1991 г. нормативные акты о прописке были признаны недействующими, положение ЖК РСФСР о необходимости соблюдения этих правил оставалось действующим до 25 апреля 1995 г. - до дня принятия Конституционным Судом РФ Постановления по делу о проверке конституционности ч. ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой <1>. В этом Постановлении Конституционный Суд РФ отметил, что неопределенность юридического содержания понятия "в установленном порядке" не позволяла ответить на вопрос, какой орган и какие акты должны устанавливать этот порядок, что порождало произвольное понимание того, что оно означает по своему существу: отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен "устанавливать порядок" вселения в жилое помещение, позволял законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать его по собственному усмотрению. Правоприменительные же органы при решении вопросов вселения в жилое помещение нередко руководствовались отмененными нормативными актами.
--------------------------------
<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1992 - 1996 гг. М.: Новый юрист, 1997. С. 319.

В итоге Конституционный Суд РФ признал, что содержавшееся в ст. 54 ЖК РСФСР положение об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует по содержанию ст. ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1) и 55 (ч. ч. 2 и 3) Конституции РФ.
Развивая эту правовую позицию, Конституционный Суд РФ в Постановлении по делу о проверке конституционности п. п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, отметил, что представление гражданином такого документа, как паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина, и документа, являющегося основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ), либо его надлежаще заверенной копии, порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства <1>.
--------------------------------
<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1997 - 1998 гг. М.: Юристъ, 2000. С. 186.

2. Жилищный кодекс РФ внес изменения в регулирование отношений по вселению в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя, максимально приблизив его к тому, что предусмотрено для найма (коммерческого найма) жилого помещения гл. 35 ГК РФ (о круге членов семьи нанимателя социального жилья см. комментарий к ст. 69 ЖК).
3. Одним из условий вселения новых членов семьи нанимателя в социальное жилье помимо желания нанимателя является согласие проживающих в жилом помещении граждан. Такое согласие должно быть дано в письменной форме. Введение письменной формы согласия на вселение не следует рассматривать как ужесточение правил вселения: во избежание споров между "старыми" и "новыми" членами семьи такая форма согласия не исключалась и ЖК РСФСР. Прямое указание ЖК РФ на необходимость получения письменного согласия всех проживающих на вселение нового жилья призвано предотвратить возможные конфликтные ситуации, связанные с приобретением права на жилое помещение вселившегося лица. Само по себе несоблюдение письменной формы дачи согласия на вселение нового члена семьи в жилое помещение в случае спора не должно приводить к безусловному отказу в признании права на жилое помещение за этим лицом. Комментируемый Кодекс об этом не говорит. Поэтому заинтересованное лицо вправе ссылаться на любые иные письменные доказательства того, что такое согласие давалось. В противном случае в приобретении права на жилое помещение путем вселения в него может быть отказано.
Для вселения в жилое помещение нового члена семьи требуется письменное согласие также временно отсутствующих членов семьи (см. комментарий к ст. 71 ЖК).
Согласие сонанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, требуется на вселение определенных лиц. К их числу относятся супруг, дети и родители нанимателя. Вселение указанной категории граждан допускается вне зависимости от того, будет наниматель признаваться после их вселения нуждающимся в получении социального жилья вследствие уменьшения его площади до учетной нормы, дающей право постановки на учет нуждающихся в получении социального жилья, или не будет.
4. Для вселения в жилое помещение в качестве членов семьи других граждан (родственников любой степени родства, фактического супруга и т.д.) наниматель социального жилья должен получить не только согласие проживающих с ним в жилом помещении членов семьи (включая временно отсутствующих), но и согласие наймодателя. Требование согласия наймодателя для вселения в жилое помещение этой категории граждан направлено, по-видимому, на предотвращение возникновения у нанимателя одного из оснований нуждаемости в получении другого жилого помещения по договору социального найма, т.е. уменьшения общей площади занимаемого жилого помещения до учетной нормы (см. комментарий к ст. 50 ЖК), что, как исключение, допустимо лишь в отношении его супруга, детей и родителей. В связи с этим ЖК РФ прямо указывает на то, что наймодатель может запретить вселение некоторых граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления, а в ряде случаев - законом субъекта Федерации или федеральным законом <1>.
--------------------------------
<1> Типовой договор социального найма, как представляется, необоснованно позволяет наймодателю запрещать вселение к нанимателю любых членов его семьи, если после такого вселения общая площадь на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Такое ограничение для вселения новых членов семьи ранее не было известно ЖК РСФСР. Представляется, однако, что в том случае, когда вселение к нанимателю социального жилья, например, дальнего родственника действительно вызвано необходимостью и какими-либо заслуживающими внимания обстоятельствами (болезнью нанимателя, за которым требуется уход, и т.д.), наймодатель вправе разрешить такое вселение независимо от допустимого уменьшения размера общей жилой площади. Этот вывод может быть сделан как из формулировки ст. 70 ЖК РФ, которая говорит фактически о праве, а не об обязанности наймодателя запретить такое вселение, так и на основании здравого смысла. Вместе с тем следует иметь в виду, что понуждение наймодателя к даче такого согласия на вселение в судебном порядке невозможно.
В том случае, если член семьи нанимателя жилого помещения все-таки вселился в него без согласия наймодателя, такое вселение следует рассматривать как самоуправное и не порождающее права члена семьи на жилое помещение. Выселение самоуправно вселившегося лица ЖК РФ не предусматривает. Вместе с тем это не лишает наймодателя права поставить вопрос о выселении самоуправно вселившегося лица по правилам ГК РФ (см. комментарий к ст. 91 ЖК).
5. В ЖК РФ неизменным осталось правило, согласно которому на вселение к родителям их несовершеннолетних детей (т.е. лиц, не достигших 18-летнего возраста) не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Это правило распространяется и на вселение несовершеннолетних детей к бывшим членам семьи нанимателя социального жилья, если они остались проживать в этом же помещении. Представляется, однако, что целесообразнее было бы говорить об упрощенном порядке вселения в жилое помещение недееспособных детей нанимателя, учитывая, что они могут вступить в брак до 18 лет, и т.д.
6. Вселившиеся члены семьи нанимателя приобретают наравне с ним права и обязанности, определенные договором социального найма жилого помещения. Равный объем этих прав и обязанностей вытекает из положений ст. 69 (ч. 2) ЖК РФ.
В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения прав вселившегося члена семьи нанимателя по пользованию жилым помещением соглашением сторон. Поэтому в настоящее время недопустимо ограничивать право пользования жилой площадью нового члена семьи нанимателя соглашением, по которому вселившееся лицо приобретало бы право пользования, к примеру, только одной комнатой в трехкомнатной квартире.
7. Факт вселения в жилое помещение нового члена семьи нанимателя должен быть отражен в договоре социального найма в целях определенности возникших отношений, осведомленности о правах и обязанностях сторон. Именно в таком контексте следует рассматривать положение ч. 2 комментируемой статьи. Вместе с тем изменение договора социального найма жилого помещения при вселении нового члена семьи нанимателя может касаться многих его условий, связанных в т.ч. с размером вносимой платы за жилое помещение и коммунальные услуги, появлением новых правомочий, например на замену жилого помещения по состоянию здоровья, и т.д.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Комментарий к статье 71

1. Комментируемая статья содержит очень важное положение, которое гарантирует нанимателю и проживающим вместе с ним членам его семьи, временно отсутствующим в жилом помещении, сохранение в неизменности их статуса нанимателей и невозможность расторжения с ними по указанному основанию договора социального найма.
Перечень основных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи содержится в ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий к ней), иных статьях Кодекса. Дополнительные права и обязанности нанимателя могут содержать и другие федеральные законы, а также договор социального найма.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование (ч. 2 ст. 60 ЖК). Это относится ко всем лицам, участвующим в договоре социального найма (нанимателю и членам его семьи - см. комментарий к ст. 69 ЖК), проживающим в данном жилом помещении (ст. 20 ГК).
Ранее действовавший ЖК РСФСР исходил из того, что право на жилое помещение могло прекратиться, если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилом помещении сверх срока, предусмотренного этим Кодексом, вследствие чего лица, которые не проживали в предоставленном им жилом помещении по уважительным причинам, как правило, утрачивали право на него. Право на жилье за отсутствующими пользователями сохранялось лишь при условиях, предусмотренных ЖК РСФСР.
В 1995 г. ограничение конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи было признано не соответствующим Конституции РФ <1>. При этом Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что временное непроживание лица в жилом помещении, в т.ч. в связи с присуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Ограничение права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.
--------------------------------
<1> См.: Постановление КС РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1992 - 1996. С. 351 - 352.

2. Законодательство не содержит определения того, что следует считать временным отсутствием нанимателя, членов его семьи или всех их вместе взятых. Очевидно, что такие ранее предусматривавшиеся допустимые основания длительного отсутствия, как командировка, выезд для обучения, для прохождения лечения и т.д., свидетельствуют о временном характере отсутствия нанимателя. Однако установление даже приблизительного перечня оснований временного отсутствия граждан, занимающих социальное жилье, вряд ли целесообразно, поскольку в случае их непроживания в жилом помещении временный характер такого отсутствия презюмируется. Иными словами, обязанность доказывания того, что отсутствующий наниматель, члены его семьи либо все они вместе выехали из занимаемого помещения и не намерены в него возвращаться, лежит на наймодателе.
3. Комментируемый Кодекс не ставит возможность сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующим нанимателем в зависимость от того, информирован об этом наймодатель или нет. Нанимателю нет необходимости обращаться к наймодателю с какими-либо заявлениями по поводу своего отсутствия. Сейчас решение этого вопроса полностью зависит только от усмотрения самого нанимателя либо членов его семьи, что, впрочем, не препятствует им поставить наймодателя в известность о своем отсутствии.
4. Формулировку комментируемой статьи о том, что временное отсутствие нанимателя, кого-либо из членов его семьи или их всех вместе в жилом помещении не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма, не следует понимать однозначно.
Так, ст. 155 (ч. 11) ЖК РФ предусматривает, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Тем самым для временно не проживающего в жилом помещении нанимателя происходит изменение (уменьшение) объема его обязанности по внесению платы за коммунальные услуги. Это правило впервые введено на федеральном уровне, хотя некоторые регионы давно руководствовались им, осуществляя собственное правовое регулирование в рассматриваемой сфере.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Комментарий к статье 72

1. Статьи 72 - 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями, предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.
Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума Моссовета от 28 июля 1924 г. "Об улучшении жилищного дела в Москве" впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике" <1> и других постановлениях.
--------------------------------
<1> СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.

2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.
Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением может быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.
Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).
Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в т.ч. в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации <1>.
--------------------------------
<1> См.: Определения КС РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; от 2 ноября 2000 г. N 220-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения - для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.
3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.
В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что "при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), ЖК РФ не предусмотрен".
Кроме того, в п. 33 Постановления разъяснено, что ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из положений ст. 5 Вводного закона.
Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах жилищно-строительный кооперативов. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно, круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК) <1>, а также собственники жилых помещений.
--------------------------------
<1> Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.

Столь серьезное сужение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особых оснований предоставления и условий пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (см. комментарий к ст. 49 ЖК).
Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.
4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Следует отметить, что ЖК РСФСР, за небольшим исключением, не требовал согласия наймодателя на обмен жилыми помещениями, поэтому усиление административно-правового начала в регламентации обменных операций вряд ли может приветствоваться. Вместе с тем, поскольку о согласии наймодателя на обмен социального жилья говорится и в ст. 74 ЖК РФ, посвященной оформлению обмена жилыми помещениями, можно предположить, что такое согласие достаточно условно и фактически наймодатель при совершении обменов должен проверять только одно - нарушены или нет запретительные нормы об обмене.
5. Ранее действовавший ЖК РСФСР (ст. 70) предусматривал такую разновидность обмена, как обмен жилого помещения членом семьи нанимателя. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из ее членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора жилищного найма), поселялось другое лицо, на площадь которого приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. На практике чаще всего совершались такие обмены, при которых часть площади в виде комнаты или части комнаты обменивались на отдельную квартиру (например, дочь, проживавшая с родителями в двухкомнатной квартире, обменивала приходящуюся на ее долю жилую площадь на однокомнатную квартиру бабушки, которая в качестве члена семьи переселялась в указанную двухкомнатную квартиру). Как отмечал В.А. Дозорцев, в таком порядке совершались "внутрисемейные" обмены, которые иногда именовали "родственными" <1>. При определении круга лиц, которые могли быть стороной "внутрисемейного" обмена, руководствовались критериями, определяющими состав членов семьи. Объектом обмена являлась не жилая площадь, а доля жилой площади, приходящаяся на меняющегося члена семьи, в счет доли которого совершался обмен. Доля жилой площади как объект обмена не выражалась арифметически. Речь шла об абстрактной величине, и смысл заключался не в определении размера доли, а в том, что вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Доля жилой площади могла быть представлена в виде смежной неизолированной комнаты и даже части комнаты. Выделение ее в натуре было необязательно.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 181.

Такая разновидность обмена, как "внутрисемейный" обмен, в действующем ЖК РФ не предусмотрена. Законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади, приходящейся на члена семьи нанимателя <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

6. В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи ч. 2 комментируемой статьи предусмотрено, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. Верховным Судом РФ в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что члены семьи нанимателя имеют право участвовать также в решении вопроса обмена жилого помещения.
Не имеют права на обмен жилого помещения поднаниматели и временные жильцы.
7. Частью 3 комментируемой статьи предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (в т.ч. бывшими членами семьи на основании ч. 4 ст. 69 ЖК), занимающими жилое помещение по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на жилые помещения в разных домах или квартирах, т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора социального найма может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. Такой обмен в этом случае в целях расселения может быть совершен принудительно.
Жилищный спор о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматривается по первой инстанции районным судом по правилам искового производства (п. п. 3 и 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
При разрешении споров, связанных с правом лиц, проживающих совместно с нанимателем, на принудительный обмен жилого помещения, необходимо иметь в виду следующее:
а) ЖК РФ допускается вселение нанимателем в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма не только его супруга, его детей и родителей, но и других граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ;
б) гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, а также с вышеуказанными нормами ЖК РФ у таких граждан также имеется право на подачу иска в суд о принудительном обмене жилого помещения <1>. Так, право на подачу иска о принудительном обмене жилого помещения может иметь вселенный нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи в установленном ЖК РФ порядке, например, племянник ответчика (нанимателя).
--------------------------------
<1> См.: п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14, а также Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.

Основанием для принудительного обмена могут быть различные причины. Однако для принудительного расселения не требуется противоправного поведения кого-либо из членов семьи.
В данном случае необходимо отметить, что ЖК РФ, закрепляя право членов семьи, проживающих совместно с нанимателем, на требование от последнего обмена занимаемого ими жилого помещения, не определяет перечень оснований, при которых возможен принудительный обмен занимаемого ими жилого помещения в судебном порядке. В этой связи при разрешении судами жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не имеет правового значения отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности совместного проживания сторон. Такие факты, как ухудшение жилищных условий члена семьи (истца) в результате обмена или наличие у истца в собственности жилого помещения, также не могут иметь правового значения при рассмотрении жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений.
Суд рассматривает спор о конкретном обмене, предложенном истцом, который обязан указать в исковом заявлении жилое помещение, на которое может быть осуществлен обмен.
Жилищные условия переселяемых лиц в порядке принудительного обмена не должны ухудшаться. При рассмотрении жилищного спора о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, судам необходимо проверять наличие условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК), а также не будут ли ущемлены интересы ответчика предложенным истцом вариантом обмена.
Важным условием принудительного обмена является необходимость учета заслуживающих внимания доводов и интересов всех лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено, что "под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой".
Если суд придет к выводу о том, что предлагаемый вариант обмена, представленный истцом, ущемляет интересы ответчика, либо установит условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, в принудительном обмене должно быть отказано.
Жилищный кодекс РФ в качестве общего правила не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов (ч. 1 ст. 58). Это означает, что при принудительном обмене жилыми помещениями не должно допускаться вселение в одну комнату разнополых лиц, если только они сами не выразят согласие на такое совместное проживание.
В вопросе о конституционности положений жилищного законодательства о принудительном обмене, который допускался и ЖК РСФСР, Конституционный Суд РФ придерживается той точки зрения, что ст. 40 Конституции РФ, провозглашая право каждого на жилище и указывая на недопустимость его произвольного лишения, вместе с тем не устанавливает ни условий, ни порядка обмена жилыми помещениями. Такие условия и порядок в силу ст. 72 (п. "к" ч. 1) Конституции РФ регламентируются жилищным законодательством. Предусмотренное правило о принудительном обмене жилыми помещениями не затрагивает конституционное право на жилище, представляя собой законодательно установленное определение порядка пользования государственной или муниципальной жилой площадью в ситуации, когда между гражданами не достигнуто соглашение о разъезде. В силу этого Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что правило о принудительном обмене жилой площади как способе защиты жилищных прав граждан не противоречит конституционному принципу, закрепленному в ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ не изменена и сохраняет свою силу и в настоящее время <1>.
--------------------------------
<1> См. Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.

Решение суда о принудительном обмене не освобождает стороны от необходимости оформить обмен в установленном законом (ст. 74 ЖК) порядке.
8. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает положение, направленное на защиту интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан при совершении обменов жилыми помещениями, в которых они проживают.
Для таких обменов требуется письменное решение (согласие) органов опеки и попечительства, в котором отражается мнение этих органов о целесообразности обмена и дается ответ на основной вопрос: не будут ли нарушены права или законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан совершаемым обменом?
Отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение обмена жилыми помещениями строго формально может приводить к признанию совершенного обмена недействительным, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна (ст. 168 ГК). Однако ЖК РФ в принципе не обязывает наймодателя запрещать обмен жилыми помещениями, если на него не получено предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 73 ЖК), из чего можно сделать вывод о том, что обмен и без согласия органов опеки и попечительства допускается. Таким образом, определенное несоответствие в подходе ГК РФ и ЖК РФ к обменам такого рода должно быть устранено хотя бы с помощью разъяснений Пленума Верховного Суда РФ.
Следует обратить внимание и на то, что ГК РФ (ст. 292) в настоящее время предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства только на сделки по отчуждению такого жилого помещения, в котором проживали находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и интересы указанных лиц. Иными словами, ГК РФ презюмирует добросовестность родителей - собственников жилых помещений - и не требует получения ими согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению жилого помещения.
9. Нормой ч. 4 комментируемой статьи для органов опеки и попечительства установлен 14-дневный срок для дачи разрешения на осуществление обмена. Соответственно, в рамках этого же срока органы опеки и попечительства при выявлении нарушений прав или законных интересов указанных лиц принимают решение об отказе в даче согласия на осуществление обмена жилыми помещениями. Срок исчисляется не календарными, а рабочими днями (т.е. течение срока приостанавливается на выходные и праздничные дни) и начинает течь с момента подачи заявителями заявлений о намерениях осуществить обмен жилыми помещениями. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
10. Допускается обмен жилыми помещениями, находящимися как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Жилищный кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений того, как часто может производиться обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена.
Нет какого-либо ограничения и по количеству обменивающихся сторон. Вместе с тем при совершении обмена должно соблюдаться важное требование: вселение в обмениваемое помещение иных лиц, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, требует обязательного учета размера общей площади помещения, приходящегося на одного человека, который не может быть менее учетной нормы, т.е. нормы постановки на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма. В случае если в результате обмена на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, наймодатель вправе отказаться дать согласие на такой обмен жилыми помещениями.
К сожалению, это важное положение содержится не в "той" статье ЖК РФ, а ст. 73 Кодекса, посвященная условиям, при которых обмен жилыми помещениями в фонде социального использования не допускается, содержит исчерпывающий перечень таких условий, что нуждается в корректировке законодателя.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Комментарий к статье 73

1. Перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями социального жилья не допускается, сформулирован как исчерпывающий, хотя таковым на самом деле не является. Дополнительное условие, при котором обмен жилой площадью не допускается, фактически сформулировано в ст. 72 (ч. 5) ЖК РФ и связано с необходимостью соблюдения при обмене нормы общей площади жилого помещения, приходящейся на одного члена семьи, за исключением супруга нанимателя, его детей и родителей.
2. Обмен жилыми помещениями не допускается в том случае, если право нанимателя на занимаемую жилую площадь поставлено под сомнение и имеет спорный характер. Такое сомнение существует, когда нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.
Основания, по которым с нанимателем жилого помещения может быть расторгнут договор социального найма, перечислены в ст. 83 ЖК РФ. К ним относятся: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения как самим нанимателем, так и теми гражданами, за действия которых он отвечает (поднанимателей, временных жильцов); систематическое нарушение прав и интересов лиц, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (в ЖК РФ содержится менее правильное указание на нарушение прав и интересов соседей); использование жилого помещения не по назначению, т.е. за пределами допустимого использования жилья согласно ст. 17 ЖК РФ. Дополнительное основание расторжения договора социального найма содержится в ст. 29 Кодекса и связано оно с проведением самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.
До разрешения судебного спора в пользу нанимателя обмен не может быть оформлен, так же как и до разрешения судебного спора по поводу жилого помещения между нанимателем и членами его семьи.
По смыслу комментируемой статьи под изменением договора социального найма, связанным со спором по поводу конкретного помещения, следует понимать не всякое изменение договора, а лишь то, о котором говорится в ст. 82 ЖК РФ. В частности, обмен не может быть совершен до тех пор, пока не разрешится вопрос о том, кто из дееспособных членов семьи нанимателя будет представлять интересы семьи после смерти прежнего нанимателя. До разрешения всех иных споров, связанных с пользованием обмениваемым помещением (например, в связи с вселением нового члена семьи нанимателя), обмен будет невозможен по п. 2 ст. 73 ЖК РФ.
3. Непригодность жилого помещения для проживания также препятствует проведению обменов жилыми помещениями. Это вызвано тем, что признанное непригодным для проживания жилое помещение прекратило свое существование в качестве жилого помещения. Непригодность для проживания сегодня обусловливается состоянием аварийности, ветхости жилья либо выявлением в нем вредных факторов воздействия внешней среды (см. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).
4. В качестве условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, названы предстоящий снос дома или его переоборудование для использования в других целях. Применительно к сносу жилого дома имеется в виду случай, связанный с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Однако запрет на обмен жилого помещения, находящегося в жилом доме, подлежащем сносу, в системной связи с иными положениями ЖК РФ представляется абсолютно надуманным. Наличие этого правила в ЖК РСФСР было понятно и объяснялось тем, что наймодателю было небезразлично, какое число граждан будет проживать в сносимом доме: проживающие в нем лица подлежали обеспечению жилым помещением по норме предоставления. Теперь же согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе дома выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено равнозначное по общей площади жилье. Таким образом, наймодателю в этой ситуации совершенно безразлично, сколько человек будет проживать в жилом помещении, подлежащем обмену. Поэтому было бы разумно отказаться от этого запретительного условия обмена.
Неточным является и употребление в п. 4 комментируемой статьи термина "переоборудование" применительно к использованию жилого помещения в других целях. В ЖК РФ говорится о переустройстве и перепланировке жилого помещения, даются их понятия; понятия "переоборудование" и "реконструкция", содержащиеся в ЖК РФ, им не объясняются. Вместе с тем, по-видимому, в этом случае законодатель имел в виду перевод жилого помещения в нежилое, т.е. ситуацию, в результате которой жилое помещение, являющееся предметом обмена, должно будет прекратить свое существование в качестве жилого помещения, поэтому более точно было бы говорить именно о переводе жилого помещения в нежилое как об условии, запрещающем его обмен.
Для того чтобы все названные обстоятельства (непригодность для проживания, снос или переоборудование жилого помещения для использования в других целях и т.д.) исключали возможность обмена жилого помещения, они должны быть оформлены решением соответствующего органа и приняты в установленном законом порядке.
5. Обмен жилыми помещениями не допускается, если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. На наш взгляд, это основание для запрета обмена также должно быть исключено из действующего законодательства. Сами по себе переустройство и (или) перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 ЖК), даже если они требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения и производятся при капитальном ремонте дома, не могут и не должны служить препятствием для обмена жилой площади, поскольку, к примеру, перенос санитарно-технического оборудования либо изменение конфигурации жилого помещения не может вести к его сколько-нибудь серьезной трансформации. Проведение в ходе капитального ремонта таких работ, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено, либо его общая площадь существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо существенно увеличится, и тем самым общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, также безразлично наймодателю, поскольку в этом случае он обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение, размер которого равен площади ранее занимаемого помещения. В силу этого наймодателю юридически безразлично и число граждан, которые могут проживать в таком помещении, поскольку для их переселения, как это было предусмотрено ранее действовавшим ЖК РСФСР, не потребуется большего количества жилой площади.
6. Обмениваемым помещением может быть и комната в коммунальной квартире, предоставленная гражданам на условиях договора социального найма. Такой обмен полностью подчинен общим правилам. На обмен комнаты в коммунальной квартире не требуется согласие других нанимателей или собственников комнат в коммунальной квартире. Препятствием для совершения этого обмена является вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний должен быть установлен Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Вселение в коммунальную квартиру гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих, с неизбежностью затронуло бы законные интересы нанимателей или собственников, проживающих в данной коммунальной квартире.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

Комментарий к статье 74

1. По сравнению с ЖК РСФСР ЖК РФ содержит более подробную регламентацию отношений, связанных с оформлением обмена жилыми помещениями.
2. Процедура оформления обмена жилыми помещениями выглядит следующим образом.
Начинается она с оформления сторонами (нанимателями жилых помещений) договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене устанавливает волеизъявление сторон на обмен конкретными жилыми помещениями.
Требования к форме договора об обмене жилыми помещениями сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.
Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора об обмене жилыми помещениями. Однако в случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным, договор об обмене жилыми помещениями может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).
Существенным условием любого договора, в т.ч. договора об обмене жилыми помещениями, является его предмет. Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемые по договору обмена жилые помещения. Отсутствие, например, данных о размере жилого помещения, его местонахождении может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано и, следовательно, сам договор не считается заключенным.
Заключение договора об обмене жилыми помещениями предполагает соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего. Соответственно, от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о вселяющихся в обмениваемые жилые помещения лицах.
3. Важно отметить, что каждая из сторон договора представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения разрешения (согласия) на обмен. Очередность подачи наймодателю заключенного договора об обмене (оригинала) устанавливается по выбору обменивающихся сторон.
Наймодателем проверяется только одно - нарушены или нет запретительные нормы об обмене. При отсутствии оснований для отказа в обмене наймодатель обязан вынести решение о согласии на осуществление обмена.
В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что "наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи".
Жилищный кодекс РФ в ч. 5 ст. 72 устанавливает дополнительное условие, при котором наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма. Так, наймодатель может отказать в обмене в том в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения (ч. 1 ст. 70 ЖК). По существу в данном случае речь идет о таком существенном ухудшении жилищных условий участников договора обмена, которое может повлечь за собой признание этих граждан нуждающимися в получении жилых помещений по договору социального найма. Однако при рассмотрении споров по данному вопросу необходимо исходить из того, что в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ указано на право, а не на обязанность наймодателя отказать в обмене в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения. Таким образом, законодатель предоставил право наймодателю (вероятно, в зависимости от конкретной ситуации) решать вопрос о запрете или разрешении на вселение новых нанимателей в жилое помещение в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, данную норму следует применять в системной связи со ст. 53 ЖК РФ, в которой предусмотрены последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий. Граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, в т.ч. путем обмена, принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий. Все эти обстоятельства наймодателю необходимо оценивать в совокупности при решении вопроса, связанного с обменом жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
При этом следует иметь в виду, что понуждение наймодателя к даче согласия на обмен жилыми помещениями при наличии ограничения, предусмотренного ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, в судебном порядке Кодексом не предусмотрено.
В судебном порядке по правилам искового производства нанимателем и членами его семьи может быть оспорен отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Решение о даче согласия на обмен должно быть принято в течение 10 рабочих дней со дня представления наймодателю договора об обмене. Этот срок, установленный ЖК РФ, является единым как для дачи согласия на обмен, так и для принятия решения об отказе в обмене.
В том случае, если в обмениваемом жилом помещении проживают лица, находящиеся под опекой (попечительством), нанимателю жилого помещения необходимо предварительно получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства перед тем, как представлять договор об обмене для согласования наймодателю.
4. Комментируемая статья в отличие от ранее действовавшей ст. 67 ЖК РСФСР, которая регламентировала обмен жилыми помещениями, не содержит условия о взаимной передаче сторонами обмена прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, поскольку договор об обмене жилыми помещениями более правильно рассматривать не как перемену лиц в обязательстве, а как прекращение одних правоотношений и возникновение других.
Как указывает Ю.К. Толстой, в том случае, когда у правоотношения полностью меняется объект, происходит не изменение, а прекращение правоотношения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 63, 77.

Возникновение права на обмененное жилое помещение не должно ставиться в зависимость от правомочий прежнего нанимателя и быть отягощено его обязательствами. Объем прав и обязанностей для нового нанимателя может оказаться иным - большим или меньшим.
Например, наниматель, признанный малоимущим, освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК), тогда как объем обязанностей для нового нанимателя (лица, въезжающего в жилое помещение в порядке обмена) в части платы за пользование жилым помещением будет иным в случае, если он не будет признан малоимущим. Наниматель, не являющийся малоимущим, не освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем).
5. В соответствии с нормами ЖК РФ прежний договор социального найма на обмениваемое жилое помещение подлежит расторжению для каждой из сторон. Наймодатель обязан одновременно заключить новый договор с гражданами, которые вселяются в обмененное жилое помещение.
Таким образом, гражданин - наниматель жилого помещения, получивший в результате обмена жилое помещение в пользование, на основании договора об обмене и принятого наймодателем решения об обмене жилыми помещениями вправе требовать от наймодателя заключения договора социального найма и передачи жилого помещения. Таким образом, соглашение об обмене жилыми помещениями будет вступать в силу с момента заключения нового договора социального найма на обмененное помещение.
Расторжение прежних договоров социального найма и заключение новых должны оформляться наймодателем в течение 10 рабочих дней со дня представления договора об обмене жилыми помещениями и решений, принятых каждым наймодателем обмениваемых помещений.
6. Поскольку в результате обмена социального жилья никакого перехода прав собственности на жилое помещение не происходит, договор обмена жилыми помещениями не подлежит государственной регистрации.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Комментарий к статье 75

1. К основаниям признания обмена жилыми помещениями недействительным относится нарушение как требований, предъявляемых гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям закона (ст. 168 ГК).
2. Признание обмена недействительным по мотиву нарушений требований жилищного законодательства предусмотрено ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 72, 73).
По гражданскому законодательству из таких оснований признания сделки недействительной, как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. ст. 177 - 179 ГК), для обмена жилыми помещениями наибольшее практическое значение имеют договоры об обмене, совершенные под влиянием существенного заблуждения. Последнее признается существенным, если оно относится к предмету обмена, но не к его последствиям. (Например, сторона знала, что поселяется в жилое помещение, окна которого выходят на шумную улицу, но не предполагала, что это может повлечь ухудшение самочувствия.)
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение истца необязательно должно являться следствием виновного поведения другой стороны. По иску потерпевшего признается недействительной и сделка, совершенная гражданином вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Решение суда должно содержать указание на конкретное основание признания договора обмена жилыми помещениями недействительным, содержать ссылки на соответствующие нормы материального права.
3. Последствием признания сделки недействительной как не соответствующей требованиям закона является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция). В соответствии с этим положением в случае признания обмена недействительным стороны его подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Приводя стороны в первоначальное положение, суд должен определить конкретные меры для этого. Такое последствие установлено для всех оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным.
Выселение без предоставления жилого помещения при признании обмена недействительным не применяется.
4. Если обмен является результатом неправомерных действий одной из сторон, закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным. Виновный в неправомерных действиях участник обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (убытки в связи с переездом, оформлением договора об обмене, ремонтом жилого помещения и т.д.). Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК).
5. Право заявить требование о недействительности обмена принадлежит лицам, участвующим в обмене, прокурору в интересах пострадавших лиц при условии, что эти лица по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд (ст. 45 ГПК).
6. Для признания недействительным договора обмена жилыми помещениями действует общий трехгодичный срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 76

1. Комментируемая статья закрепляет одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма, - право сдавать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем.
2. Сторонами договора поднайма жилого помещения являются наниматель, выступающий одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.
В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.
Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить в письменной форме согласие не только наймодателя такого жилого помещения, но также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, поскольку наниматель и члены его семьи равны в правах (ч. 2 ст. 69 ЖК). Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса сдачи жилого помещения в поднаем. При этом необходимо иметь в виду, что в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, поэтому такие граждане также вправе заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить также согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).
3. Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.
Заключение договора поднайма жилого помещения предполагает обязательное соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего, которая в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.
Препятствием для заключения договора поднайма жилого помещения является проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ <1> (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями.
--------------------------------
<1> Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи запрета заключения договора поднайма.
Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).
4. Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.
Права поднанимателя зависят от прав основного съемщика (нанимателя): они "следуют" за правами основного съемщика (нанимателя) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюз. ин-т юрид. наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.

По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в т.ч. в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, как и против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.
5. Нормы о поднайме жилого помещения также содержатся и в ГК РФ (ст. 685). В соответствии с п. 3 ст. 672 данного Кодекса правила п. п. 1 - 3 ст. 685 применяются к договору социального найма. Правила этих пунктов совпадают с содержащимися в ч. ч. 1, 3 ст. 76 и ч. 1 ст. 78 ЖК РФ.
Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ предусматривает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.
Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).
6. В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснен вопрос о применении срока исковой давности к спорным жилищным отношениям, основанием которых является договор, в т.ч. договор поднайма жилого помещения.
В частности, в указанном пункте Постановления разъяснено, что если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 и иные положения гл. 12 об исковой давности) (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор поднайма жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК).

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 77

1. Жилищным кодексом РФ предусматриваются специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, по сравнению с правилами поднайма, установленными ст. 685 ГК РФ (в силу прямого указания в п. 3 ст. 672 ГК правила о поднайме, содержащиеся в п. п. 1 - 3 ст. 685 Кодекса, применяются и к социальному найму). Речь идет о форме договора поднайма жилого помещения.
В ст. 685 ГК РФ форма договора поднайма жилого помещения не устанавливается, следовательно, она подчинена общим требованиям гражданского законодательства о форме сделок. Несоблюдение письменной формы (поскольку она не требуется в силу закона) не влечет недействительности сделки (договора поднайма). В этом случае наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
Требования ЖК РФ к форме договора поднайма жилого помещения, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме. В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий ее содержание, и имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо уполномоченных ими лиц. Простая письменная форма договора поднайма установлена для определенности взаимоотношений, призвана обеспечить интерес контрагентов. Поскольку письменная форма договора поднайма предусмотрена законом, то ее несоблюдение влечет недействительность сделки (договора поднайма) (п. 1 ст. 162 ГК).
Кроме того, ЖК РФ предписывает нанимателю жилого помещения передать экземпляр договора поднайма наймодателю такого жилого помещения.
Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора поднайма жилого помещения. Однако договор поднайма жилого помещения может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).
2. Дополнительные требования сформулированы в ч. 2 комментируемой статьи для заключения договора поднайма жилого помещения в случаях, когда поднаниматель действует также в интересах членов своей семьи. При этом условием договора поднайма является перечисление лиц, вселяющихся совместно с поднанимателем в жилое помещение. Это условие является существенным в силу обязательной для сторон императивной нормы закона.
3. Законодателем не установлены какие-либо ограничения для нанимателя в отношении того, на какой срок может быть сдано в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Этот срок определяется самими сторонами.
Данное решение, вероятно, вызвано тем, что в соответствии с положениями ЖК РФ временное непроживание лица в жилом помещении (в т.ч. в связи с осуждением его к лишению свободы) само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить основанием для лишения права пользования жилым помещением (см. комментарий ст. 71 ЖК). Данное положение основано на правовой позиции Конституционного Суда РФ <1> относительно временного непроживания лица в жилом помещении.
--------------------------------
<1> См.: Постановление КС РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

На случай своего длительного отсутствия наниматель может сдать в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение, например, для того, чтобы оплачивать расходы, предусмотренные договором социального найма на содержание жилого помещения. Длительное отсутствие нанимателя может быть связано с избранием его на выборную должность в органы государственной власти, работой в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, направлением на работу за границу, призывом на военную службу, нахождением на лечении в лечебно-профилактических учреждениях (больницы, госпитали, санатории, хосписы и т.д.), в связи с характером работы, связанной с постоянным передвижением (члены экипажа судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.).
Однако в силу того, что договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, его действие не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор социального найма жилого помещения заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма жилого помещения.
Условие о сроке договора поднайма жилого помещения не относится к числу существенных условий договора. В договоре поднайма жилого помещения могут отсутствовать указания на его срок, и в этом случае в силу закона такой договор будет считаться заключенным на один год.
4. Положения ч. 4 комментируемой статьи основаны на нормах ст. 309 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, то обстоятельство, что по договору поднайма поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем и прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает, не может являться основанием для неисполнения поднанимателем обязанностей соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные в установленном порядке.
Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется не только в соответствии с договором поднайма жилого помещения, но и в соответствии с требованиями, установленными ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 78

1. Возмездность договора поднайма жилого помещения означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ: оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением.
2. Плата по договору вносится нанимателю. Размер платы, которую поднаниматель должен уплатить нанимателю, определяется соглашением сторон. В договоре поднайма жилого помещения стороны могут предусмотреть платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься либо периодически, либо единовременно; на поднанимателя может быть возложена обязанность по оплате затрат нанимателя, обусловленных договором социального найма, которые последний несет за нанятое жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ст. 313 ГК РФ наймодатель обязан принять исполнение третьим лицом (поднанимателем) обязательств нанимателя. В частности, данной статьей предусмотрено, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
3. Стороны вправе установить в договоре поднайма жилого помещения плату за поднаем как в виде сочетания из названных выше форм, так и в любой иной форме.
4. Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, изменения размера платы за поднаем жилого помещения могут производиться сторонами в сроки, предусмотренные договором поднайма жилого помещения.
При возникновении споров, связанных с изменением платы за поднаем жилого помещения, решающее значение будет иметь то, как стороны урегулировали порядок изменения платы за поднаем при заключении договора поднайма жилого помещения.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 79

1. Договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, поскольку его действие не может выходить за пределы срока основного договора. В этой связи договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны нанимателя.
Прекращение договора социального найма жилого помещения влечет одновременное прекращение права пользования жилым помещением у поднанимателей (независимо от оснований его прекращения). Например, это может быть связано с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью нанимателя и т.п.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут одним из способов: по соглашению сторон; по требованию нанимателя в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения; на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
3. Основным способом расторжения договора поднайма жилого помещения, как и всякого другого гражданско-правового договора, является его расторжение по соглашению сторон. Однако в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК законом или договором эта возможность может быть ограничена.
Соглашение о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор (п. 1 ст. 452 ГК).
Наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения (одностороннее расторжение) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Порядок расторжения договора в данном случае подчинен общим требованиям гражданского законодательства о порядке расторжения договоров по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК).
4. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).
5. Жилищный кодекс РФ допускает расторжение договора поднайма жилого помещения на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
Одним из оснований для выселения поднанимателя являются противоправные действия, допущенные поднанимателем: использование жилого помещения поднанимателем или гражданами, за действия которых данный поднаниматель отвечает, не по назначению.
В соответствии с требованиями ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности только проживающими в нем на законных основаниях гражданами и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другое основание - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Для установления факта недопустимого поведения не требуется признания поднанимателя или граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает, виновными в уголовно наказуемом деянии.
Поднаниматель должен не только исполнять свои обязательства перед нанимателем надлежащим образом в соответствии с условиями договора поднайма, но также, осуществляя пользование жилым помещением, соблюдать при этом права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, выполнять требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства.
Третье основание - бесхозяйственное обращение с жилым помещением (например, в случае, если жилое помещение подвергалось разрушению и порче как со стороны поднанимателя, так и со стороны граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает).
При разрешении споров, связанных с расторжением судом договора поднайма жилого помещения по требованию нанимателя, необходимо иметь в виду, что в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что следует понимать под использованием жилого помещения не по назначению, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, в т.ч. что следует относить к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи:
а) под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.);
б) к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.);
в) под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Наниматель может предъявить в суд иск о расторжении договора поднайма жилого помещения при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК).
Вначале наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения - назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
Договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основаниями его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК).
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
6. Прекращение или расторжение договора поднайма жилого помещения влечет для поднанимателя обязанность освободить жилое помещение. Прекращение договора поднайма жилого помещения в связи с истечением его срока производится автоматически, и поднаниматель, и проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить занимаемое жилое помещение.
В случае если поднаниматель не освобождает жилое помещение, то последствием прекращения или расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения как самого поднанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.
7. Законодатель установил для стороны - инициатора прекращения договора поднайма жилого помещения обязанность предупреждать другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Данная обязанность в соответствии с законом возложена на инициатора прекращения договора в случае, если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока. Следует обратить внимание на то, что такой договор в соответствии с ч. 3 ст. 77 ЖК РФ считается заключенным на один год.
Можно предположить, что указанное предупреждение в большинстве случаев направлять будет все-таки наниматель, который при принятии решения не продлевать договор на новый срок заинтересован в своевременном освобождении занимаемого поднанимателем жилого помещения.

Статья 80. Временные жильцы

Комментарий к статье 80

1. Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).
Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Те родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы <1>.
--------------------------------
<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145.

Поселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса вселения временных жильцов. На необходимость получения согласия на поселение временных жильцов, в т.ч. и гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, обращено внимание в п. 29 указанного Постановления. На поселение временных жильцов необходимо также получать согласие граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, вселенных нанимателем в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ.
Разрешение наймодателя на поселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца).
Наймодатель, как уже неоднократно подчеркивалось, вправе возражать против вселения временных жильцов в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного проживающего. Общая площадь жилого помещения на одного проживающего в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.
Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора. Таким образом, безусловно, можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения о том, что по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда служили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в бога, особое отношение к родственникам и др. <1>.
--------------------------------
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
------------------------------------------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 773.

Временные жильцы не уплачивают какое-либо вознаграждение нанимателю, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК). Такая плата за временных жильцов вносится нанимателем жилого помещения, который для этого должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Дополнительное соглашение заключается на срок проживания временных жильцов.
2. В отличие от ст. 680 ГК РФ, также определяющей правовое положение временных жильцов и срок их проживания - до шести месяцев, в ч. 2 ст. 80 ЖК РФ указано, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3. Приобретенное временным жильцом право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение. Права временных жильцов производны от прав нанимателя жилого помещения. Наниматель, который разрешает проживание в нем временных жильцов, "заслоняет" их перед наймодателем <1>.
--------------------------------
<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 51.

4. Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания по требованию нанимателя или любого вместе с ним проживающего члена семьи. В том случае, если срок не согласован, - не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования.
5. Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:
- прекращения договора социального найма;
- истечения согласованного с ними срока проживания;
- требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи (если срок не был согласован - по первому их требованию).
В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Как правило, споры возникают в случаях, когда вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов лица оспаривают временный характер своего проживания и ссылаются на свое вселение в качестве членов семьи нанимателя и в связи с этим приобретения самостоятельного права на жилое помещение. Между тем независимо от продолжительности проживания в жилом помещении временные жильцы самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают.
В этих случаях суду необходимо установить соответствие правового положения временного жильца требованиям ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, обратив внимание на безвозмездность и срок проживания.
Кроме того, конечно, нахождение временного жильца в том или ином месте временного пребывания (жилом помещении) влечет необходимость уведомления органов регистрационного учета о месте их пребывания в соответствии с установленным законом порядком. Правовая позиция относительно регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства была изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", в котором было указано, что "при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях" <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" // Бюллетень ВС РФ. 1996. N 2. С. 1.

Следует обратить внимание также на то, что Конституционным Судом РФ <1> положения п. п. 10, 12, 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации <2>, устанавливающие ограничение срока регистрации по месту пребывания до шести месяцев (п. 10) и возможность отказа гражданину в регистрации по месту пребывания и по месту жительства (п. п. 12 и 21), были признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 27 (ч. 1) и ст. 55 (ч. 3).
--------------------------------
<1> См.: Постановление КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П по делу о проверке конституционности п. п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 // Вестник КС РФ. 1998. N 3.
<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939). В настоящее время нормы указанного Постановления Правительства РФ приведены в соответствие с Постановлением КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

Комментарий к статье 81

1. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, ЖК РФ регламентирует отношения по замене одного жилого помещения на другое. Предоставление нанимателю меньшего жилого помещения взамен занимаемого - одна из разновидностей замены, которая отличается от обмена жилыми помещениями рядом признаков <1>.
--------------------------------
<1> По сравнению с ЖК РСФСР количество признаков замены, которые могут быть выведены из ЖК РФ, несколько уменьшено.

В отличие от договора обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК), сторонами которого являются наниматели жилых помещений по договору социального найма, в договоре замены с одной стороны участвует гражданин-наниматель, а с другой - наймодатель - управомоченное собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда лицо.
Признаком замены является предоставление гражданину свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в распоряжение наймодателя жилой площади. Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади, поэтому правила ст. 59 ЖК РФ на него не распространяются. Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК).
Как правило, замена не может применяться в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда. Так, не допускается замена служебного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК). Вместе с тем это обстоятельство по ранее действовавшему ЖК РСФСР не являлось препятствием для замены. Аналогичное правило о невозможности замены действует и в отношении общежитий, жилых помещений маневренного фонда.
Вместе с тем нельзя исключить, что при принятии специального законодательства, регламентирующего, к примеру, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания либо жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, отнесенного в т.ч. к компетенции субъектов Российской Федерации, последние могут предусмотреть соответствующее положение о замене указанного жилья.
Ранее замену от обмена отличало и то, что обмен жилыми помещениями допускался с участием нанимателей, членов жилищно-строительного кооператива и собственников жилых помещений, в то время как замене подлежали исключительно государственные или муниципальные жилые помещения. В настоящее время предметом и замены жилого помещения, и обмена жилыми помещениями может выступать исключительно социальное жилье, занимаемое по договору социального найма.
Результатом замены жилых помещений является взаимосвязанное прекращение одного жилищного правоотношения и одновременное возникновение другого правоотношения.
2. По ранее действовавшему ЖК РСФСР заменяемое жилое помещение могло быть не только отдельной квартирой, но и комнатой или несколькими комнатами, находящимися в общей либо коммунальной квартире. Теперь из текста ст. 81 ЖК РФ следует, что замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры, поскольку замена допустима в отношении жилого помещения, общая площадь которого (а не жилая, как ранее) превышает норму предоставления на одного члена семьи (о норме предоставления см. комментарий к ст. 50 ЖК).
3. Закон предусматривает замену занимаемого нанимателем жилого помещения на меньшее по инициативе нанимателя. В этом случае наниматель направляет требование о замене наймодателю, оформляя его в виде письменного заявления. В таком заявлении должны быть указаны данные о помещении, которое необходимо заявителю.
Инициатива в постановке вопроса о замене может исходить и от наймодателя. Но и в этом случае замена возможна лишь с согласия нанимателя как на замену в принципе, так и на предоставляемое ему помещение. Предложение наймодателя о замене не имеет для нанимателя обязательного характера.
4. Для замены жилого помещения требуется согласие нанимателя и членов его семьи, в т.ч. временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.
Замена жилого помещения, в котором проживает лицо, находящееся под опекой или попечительством, разрешается с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, поскольку она существенным образом затрагивает интересы подопечных.
Закон не указывает, в какой форме должно быть получено согласие лиц, проживающих в заменяемом помещении. Но следует признать, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
5. Замена большего жилого помещения на меньшее производится вне очереди на улучшение жилищных условий (см. комментарий к ст. 57 ЖК). Однако это не может служить основанием для выселения гражданина из предоставленного в порядке замены жилья.
Так, по одному из дел Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене постановления президиума Ставропольского краевого суда, указав следующее.
Как видно из материалов дела, спорная квартира была предоставлена С. и его семье не в порядке улучшения жилищных условий (ст. 29 ЖК РСФСР), а в связи с тяжелой болезнью сына, препятствующей проживанию без ущерба для его здоровья на пятом этаже дома, не имеющего лифта, что подтверждается справками и заключениями врачей. При этом суд первой инстанции с учетом конкретных обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что новая квартира была предоставлена С. не в порядке очередности, а в связи с заменой равноценного жилья на квартиру пониженной этажности, и права очередников НГЧ-3 в связи с этим нарушены не были, так как освободившаяся квартира С. по совместному решению администрации и профсоюзного комитета НГЧ-3 была предоставлена вне очереди семье Ч., жилище которого в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания.
6. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР ст. 81 ЖК РФ придала отношениям по замене жилой площади более определенный характер. Реализация права на замену жилого помещения в пределах нормы предоставления (но не менее учетной нормы) гарантируется в настоящее время обязанностью наймодателя предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Представляется, что наниматель и наймодатель должны согласовать при замене жилого помещения круг вопросов, в т.ч. место расположения и размер жилого помещения, степень его благоустройства, количество предоставляемых комнат и т.д. Очевидно, что как требование нанимателя о замене жилого помещения не должно базироваться на явно нереальных условиях, так и предложенный наймодателем вариант не должен быть явно не отвечающим потребностям нанимателя.
К сожалению, законодатель не установил достаточных юридических гарантий соблюдения правомочий нанимателя и последствий их нарушения наймодателем в части сроков предоставления нового жилья, которое могло бы касаться, в частности, уменьшения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, поскольку малоимущие наниматели согласно ст. 156 (ч. 9) ЖК РФ освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Между тем Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 15.7 ранее содержал норму о том, что оплата жилья и коммунальных услуг осуществлялась исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение.
В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществлялась на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения могло быть использовано один раз.
7. Пользуясь правом, предоставленным им ст. 72 (п. "к") Конституции РФ, субъекты Российской Федерации идут по пути расширения оснований и условий замены жилых помещений. В г. Москве, например, вопросы замены жилых помещений решаются Законом г. Москвы от 15 января 2003 г. "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" <1>. Им предусмотрено, что замена, в частности, производится гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования.
--------------------------------
<1> Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5.

Замена жилого помещения не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основанием для замены жилого помещения в г. Москве может служить наличие у заявителя, в частности, заболеваний опорно-двигательной системы и др. С заявлениями о замене вправе обращаться инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации.
При наличии согласия граждан замена производится на равноценное по общей площади жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, либо на равноценное по рыночной стоимости жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на праве собственности. В порядке замены жилых помещений могут ликвидироваться коммунальные квартиры.
Для целей замены в г. Москве создан обменный фонд, который формируется за счет выделения жилой площади различных форм собственности в порядке взаиморасчетов с юридическими и физическими лицами, заинтересованными в решении жилищных вопросов.
Решение о необходимости замены гражданам жилого помещения не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 16 рассматриваемого Закона).
Вместе с тем согласно ЖК Кабардино-Балкарской Республики 1997 г. (п. "ж" ст. 101) проживание в отдельных квартирах на четвертом этаже и выше домов без лифтов инвалидов I и II группы, страдающих тяжелыми формами сердечно-сосудистых заболеваний либо не имеющих нижних конечностей, является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий и последующей замены жилой площади на расположенную на более низких этажах.
8. Жилые помещения в порядке замены площади заселяются в общем порядке на основании решения органа местного самоуправления.
Заключенный на основе такого решения договор социального найма может быть оспорен как не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК) в судебном порядке.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 82

1. Договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма. В этом случае граждане имеют право требовать объединения договоров социального найма, когда они проживают в одной квартире по самостоятельным договорам социального найма и уже объединились в одну семью. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, не вправе требовать такого объединения.
Обращение к наймодателю об объединении договоров найма производится с согласия всех членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих. Несмотря на то что в комментируемой статье не говорится о получении согласия членов семьи, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. В данном случае должен быть заключен новый договор социального найма и члены семьи прежних нанимателей будут проживать одной семьей по одному договору. Им не безразлично, с кем проживать в одном жилом помещении, с кем придется вести общее хозяйство и нести солидарную ответственность, вытекающую из договора социального найма. В одну семью объединяются наниматели своей волей. Отказ члена семьи нанимателя от объединения договоров в этом случае не может быть оспорен в судебном порядке.
Исходя из равенства прав нанимателя и членов его семьи их согласие при объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор обязательно.
Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателей и согласия членов их семей. В результате этого объединения заключается один договор социального найма, предметом которого являются жилые помещения ранее действовавших договоров.
2. Законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (раздел жилого помещения). В связи с этим такой вид изменения договора социального найма в настоящем Кодексе не предусмотрен.
3. Изменение договора социального найма также возможно по требованию дееспособного члена семьи в случае выбытия нанимателя или его смерти. Если наниматель выехал в другое постоянное место жительства, то любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в этом жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи требовать признания его нанимателем. В случае недостижения согласия между членами семьи нанимателя признание нанимателем по ранее заключенному договору социального найма происходит в судебном порядке. Таков же порядок изменения договора социального найма и в случае смерти нанимателя.
4. В комментируемой статье перечислены не все случаи изменения договора социального найма. Настоящий Кодекс устанавливает и иные случаи, когда договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Так, например, изменение договора социального найма происходит в случае предоставления нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 59 ЖК).

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 83

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.
2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.
5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.
6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.
Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).
7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.
Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Комментарий к статье 84

1. Выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, специально названным в федеральном законе. При этом речь идет именно о федеральном законе, а не о других нормативных актах. Указанный принцип действует в отношении всякого выселения независимо от того, связано ли оно с расторжением договора найма жилого помещения, т.е. касается ли всех постоянных пользователей помещения, участвуют ли выселяемые лица в договоре найма. Данная норма относится к выселению лиц, занимающих жилое помещение как законно, так и незаконно. Выселение по иным, кроме специально названных в законе, основаниям не допускается.
Пленум Верховного Суда РФ (п. 35 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14) указал, что "судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85 - 91 ЖК РФ)".
Выселение из жилых помещений осуществляется на разных условиях.
Во-первых, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В данном случае требования, предъявляемые к жилому помещению, должны соответствовать установленным требованиям.
Во-вторых, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. В этом случае должно быть предоставлено жилое помещение в черте данного населенного пункта, но оно может быть и неблагоустроенным. При выселении граждан на этих условиях предоставление неблагоустроенного жилого помещения является правом, а не обязанностью лица, производящего выселение. Наниматель же не вправе требовать предоставления ему и членам его семьи благоустроенного жилого помещения.
В-третьих, наниматель и члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения.
В вопросе о конституционности выселения без предоставления другого жилого помещения Конституционный Суд РФ исходит из того, что Конституция РФ (ст. 40) запрещает только произвольное выселение. Поскольку выселение на основе закона и в судебном порядке не может считаться произвольным, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционное право на жилище.
2. О требованиях, которым должно удовлетворять "другое благоустроенное" или "другое" жилое помещение, см. комментарий к ст. 15 ЖК.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Комментарий к статье 85

1. В комментируемой статье дан перечень случаев выселения граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, который состоит из четырех позиций:
во-первых, дом подлежит сносу. Условием сноса жилого дома является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Кодекс не раскрывает содержания понятия "государственные или муниципальные нужды", как не раскрывают его и другие федеральные законы. Некоторые субъекты Российской Федерации конкретизируют это в своих нормативных актах. Например, Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" исходит из того, что городские и муниципальные нужды - это то, что может вызывать необходимость нового строительства, развития территорий, реализацию других государственных (муниципальных) программ, требующих сноса строений (ст. 1).
Наличие государственной или муниципальной нужды следует определять в каждом конкретном случае.
В ст. 49 ЗК РФ приведен перечень случаев государственных или муниципальных нужд. Этот перечень не является исчерпывающим, поскольку заканчивается он пунктом, согласно которому изъятие земельных участков для указанных нужд осуществляется в т.ч. в связи с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в т.ч. путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов Федерации.
В названной статье ЗК РФ, например, в качестве причин изъятия не указано жилищное строительство, хотя оно не может не включаться в такое понятие, как муниципальная нужда. В то время как ст. 40 Конституции РФ прямо говорит, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Статья 2 ЖК РФ говорит о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище. Кроме того, принят ФЗ от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Таким образом, федеральное законодательство указывает на то, что жилищное строительство имеет важное значение и признается муниципальной нуждой.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос расположенных на нем жилых домов осуществляются по решению органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Федерации либо органов местного самоуправления;
во-вторых, жилое помещение подлежит переводу в нежилое. Необходимость осуществления переоборудования жилого дома в нежилой также может служить основанием для выселения граждан и предоставления им иного жилого помещения.
В случае переоборудования дома (жилого помещения) в нежилой переселяемым из него гражданам, к числу которых относятся только те лица, которые имеют самостоятельное право пользования жилым помещением, - наниматели и члены их семей, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение;
в-третьих, жилое помещение признано непригодным для проживания. Порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания, а также признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям установлен Правительством РФ;
в-четвертых, в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо жилое помещение может увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В данном случае согласно плану реконструкции жилых помещений возможно установить, размер какого жилого помещения может быть изменен в сторону увеличения или уменьшения.
2. В названных случаях граждане выселяются в судебном порядке. Вопрос о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения имеет некоторые процессуальные особенности, связанные с необходимостью определения этого помещения при выселении. В решении суда должно быть указано жилое помещение, предоставляемое выселяемым гражданам.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Комментарий к статье 86

1. Комментируемая статья регламентирует порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в случае сноса дома. Снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, влечет за собой одностороннее расторжение договора социального найма. Жилой дом может быть снесен в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка, производит изъятие у собственников их жилых помещений путем выкупа (см. комментарий к ст. 32 ЖК) и отселение граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма. В данном случае предоставление жилых помещений производится именно органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка, поскольку по договору социального найма могут предоставить жилое помещение только названные субъекты.
2. В случае отказа граждан от переселения в другое благоустроенное жилое помещение при сносе жилого дома их выселение производится в судебном порядке по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления. Жилое помещение, в которое производится выселение нанимателя и членов его семьи, должно быть указано в исковом заявлении.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Комментарий к статье 87

1. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения производится, когда дом подлежит сносу в случае признания его непригодными для проживания. Порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания устанавливается Правительством РФ.
2. С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения наниматель и члены его семьи выселяются в случае, если жилой дом или жилое помещение в многоквартирном доме подлежат переводу в нежилые.
3. Гражданам, выселяемым из домов и из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных непригодными для проживания, другое жилое помещение должно предоставляться наймодателем, поскольку именно наймодатель обязан проводить капитальный ремонт дома и содержать его в состоянии, отвечающем установленным требованиям.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

Комментарий к статье 88

1. В случае, когда жилой дом подлежит капитальному ремонту или реконструкции, которые не могут быть произведены без переселения проживающих в нем граждан, нанимателям жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на время капитального ремонта предоставляются жилые помещения маневренного фонда.
2. Договор социального найма жилого помещения, находящегося в доме, где проводится капитальный ремонт или реконструкция, не подлежит расторжению. Однако в этом случае наймодатель вправе не переселять нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда, а предоставить ему другое жилое помещение по договору социального найма. При этом договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, должен быть расторгнут. Следует отметить, что предоставление другого жилого помещения является правом наймодателя и, соответственно, наниматель не вправе требовать предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения взамен подлежащего ремонту или реконструкции. В то же время и наймодатель не вправе требовать переселения нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение в случае его несогласия переселиться в предоставляемое помещение. Наймодатель вправе предоставить другое жилое помещение только при согласии нанимателя и членов его семьи.
3. Капитальный ремонт или реконструкция жилого дома производятся на основании утвержденного проекта. В проекте должны быть указаны все изменения, которые будут произведены в жилом доме, включая перепланировку жилых помещений, их переустройство и реконструкцию. Наймодателю до начала капитального ремонта или реконструкции известно, какие жилые помещения будут перепланированы, размеры каких жилых помещений будут увеличены или уменьшены, а также какие жилые помещения перестанут существовать в результате объединения их с другими помещениями. Как следствие, в ряде случаев наниматели жилых помещений не могут быть возвращены в те жилые помещения, размеры которых будут изменены. Наниматель жилого помещения, которое уменьшено в размере в результате проведения капитального ремонта и реконструкции, может быть признан нуждающимся в жилом помещении. В этом случае наймодателем должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.
Также благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено в случае, когда размер жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, увеличится, в результате чего его общая площадь на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. В данном случае при несогласии нанимателя и (или) членов его семьи выселение производится в судебном порядке.
4. В ч. 4 комментируемой статьи установлено, что наниматель имеет право вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась в результате проведения капитального ремонта и реконструкции. Как видно из ч. 3 комментируемой статьи, в случае уменьшения размера жилого помещения в результате проведения капитального ремонта и реконструкции наймодатель должен предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение. Но в ч. 4 комментируемой статьи речь идет о праве нанимателя вселиться в жилое помещение, размер которого после проведения капитального ремонта и реконструкции уменьшится. В случае, когда гражданин изъявил свою волю о вселении в реконструированное жилое помещение, нанимателем которого он является, наймодатель обязан после проведения капитального ремонта и реконструкции переселить нанимателя обратно в его жилое помещение, несмотря на то что размер его уменьшился. Однако в этом случае наниматель в течение пяти лет не может быть признан нуждающимся в жилом помещении, поскольку он своей волей произвел ухудшение своих жилищных условий (см. комментарий к ст. 53 ЖК).
5. В комментируемой статье речь идет об обеспечении жилыми помещениями нанимателей по договору социального найма. Если жилое помещение находится в собственности гражданина, то размер этого жилого помещения не может быть изменен без его согласия. В этом случае при принятии решения о реконструкции жилых помещений орган государственной власти либо орган местного самоуправления должен получить согласие собственников этих помещений на такую реконструкцию. Если собственник жилого помещения не согласен, чтобы его помещение было изменено, то проведение такой реконструкции невозможно.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

Комментарий к статье 89

1. Часть 1 комментируемой статьи называет основные требования, предъявляемые к жилому помещению, предоставляемому по договору социального найма, при выселении граждан.
2. Помещение, предоставляемое гражданам в связи с их выселением в случаях, предусмотренных ст. ст. 86 - 88 ЖК РФ, должно быть:
во-первых, благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
во-вторых, пригодным для проживания;
в-третьих, находиться в черте данного населенного пункта;
в-четвертых, равным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.
При определении размера конкретного жилого помещения, предоставляемого выселяемым гражданам в качестве благоустроенного, следует исходить из следующего. Жилищный кодекс РФ ориентирует правоприменителя на то, что размер предоставляемого жилья должен быть равным по размеру жилому помещению, из которого граждане выселяются. Это обусловлено тем, что в данном случае имеет место не предоставление жилого помещения в порядке очередности исходя из времени постановки на учет, а замена жилого помещения. В случае сноса дома или проведения капитального ремонта, в результате которого жилое помещение не сохранится в первоначальном виде, орган государственной власти, орган местного самоуправления или наймодатель предоставляют взамен занимаемого жилого помещения другое, равное по площади. Граждане, которым предоставлено другое жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения, если не отпали основания для их состояния на учете (см. комментарий к ст. ст. 51 и 56 ЖК). Например, гражданин состоял на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилого помещения по основаниям проживания в жилом помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, в то время как размер жилого помещения соответствовал норме предоставления. В случае предоставления ему благоустроенного жилого помещения, отвечающего установленным требованиям и равного по размеру ранее занимаемому, у данного гражданина отпали основания состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Но если площадь занимаемого жилого помещения была менее нормы предоставления, то при предоставлении ему равного по площади жилья он останется состоять на учете до предоставления ему жилого помещения по норме предоставления в порядке очередности.
Нанимателю должно быть предоставлено жилое помещение, состоящее из того же количества комнат, что и ранее занимаемое; если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена соответствующая квартира.
3. В случае отказа от переселения в предлагаемое нанимателю и членам его семьи помещение вопрос о принудительном выселении решается в судебном порядке. Жилое помещение, в которое выселяют нанимателя, должно быть указано в решении суда.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 90

1. В случае, когда наниматель не производит оплату за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг в течение шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, размером, установленным для вселения в общежитие. В данном случае выселение производится не в общежитие, а в жилое помещение по договору социального найма, но норма предоставления установлена из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Законодателем не разрешена проблема для случаев, когда граждане занимают жилое помещение площадью, равной той, которая должна предоставляться при выселении по основаниям, предусмотренным комментируемой статьей. В этих случаях выселить уже нельзя, а проблема неплатежей за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг не решена.
2. Как правило, суды исследуют причины образования задолженности по оплате за жилое помещение, относя их к обстоятельствам, имеющим юридическое значение.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (п. 38) говорится, что "при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд. К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи".
3. Предоставляемое жилое помещение должно отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения отличается от выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения тем, что предоставляемое жилое помещение может быть менее благоустроенным и может предоставляться без соблюдения правила о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

Комментарий к статье 91

1. В комментируемой статье указаны основания выселения граждан из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
2. Первое из них - использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве специализированных домов и жилых помещений. Это означает, что основное предназначение жилого помещения состоит в возможности удовлетворения потребности человека использовать его в качестве места проживания. Допускается (без перевода жилого помещение в нежилое) использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами в случаях, когда это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Общее абсолютное ограничение для использования жилья не для проживания в нем состоит в невозможности предоставлять его для нужд промышленного характера.
Анализируя пределы возможного использования жилого помещения не только в качестве жилого, допустимо прийти к выводу о том, что использование его не по назначению может выражаться в размещении каких-либо учреждений, офисов, складов и т.п., т.е. в фактическом превращении жилых помещений в нежилые.
Верховный Суд РФ в п. 39 Постановления Пленума от 2 июля 2009 г. N 14 указывает, что "под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое".
Выселение без предоставления другого жилого помещения в силу использования жилого помещения не по назначению также возможно в случае систематических противоправных действий проживающих в нем граждан.
3. Второе основание - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Наиболее часто встречающимся на практике основанием выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения является нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое делает невозможным для других проживание с виновным в одной квартире или в одном доме.
4. Третье основание - бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допускающее его разрушение.
Разрушение или порча жилого помещения являются нарушением обязанности граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Закон специально оговаривает то обстоятельство, что действия по разрушению или порче занимаемого жилья должны быть не эпизодическими. Именно целенаправленные, постоянные действия по разрушению жилья могут послужить причиной для выселения проживающих в нем граждан. Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основанием для выселения, в юридической литературе понимают действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 286.

Применение этого основания выселения требует систематичности противоправных действий, виновного поведения лица и безрезультатности применения мер предупреждения в отношении виновного лица.
Обязательное условие, без которого нельзя требовать выселения лица без предоставления ему другого жилого помещения, - систематичность, т.е. неоднократность неправомерных действий нанимателя, членов его семьи или иных проживающих в жилом помещении граждан (поднанимателей, временных жильцов, за действия которых несет ответственность наниматель).
Представляется, что однократное, хотя и грубое нарушение правил пользования жилыми помещениями не может вести к выселению без предоставления другого жилого помещения.
Еще одно необходимое условие для постановки вопроса о выселении нарушителя связано с выяснением того, являлось ли поведение гражданина виновным.
Для принятия решения о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения необходимо установить, применялись ли к лицу меры предупреждения, оказавшиеся безрезультатными. Такими мерами могут быть письменные предупреждения наймодателя о необходимости прекращения противоправного поведения, а также о возможном его последствии. При этом важно и то, назначал ли наймодатель нанимателю и членам его семьи срок для устранения этих нарушений.
5. Выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения по основаниям, указанным в ч. 1 комментируемой статьи, возможно только в случае, когда наниматель жилого помещения и (или) члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранили эти нарушения.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 39) говорится, что "в соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями".
В данном случае следует учитывать, что не только наймодатель может обратиться в суд с требованием о выселении.
6. Часть 2 комментируемой статьи называет в качестве еще одного основания для выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения лишение родительских прав, следствием которого является невозможность проживания лиц, лишенных родительских прав, с их детьми.
Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае, когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
7. Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения не ограничивается основаниями, перечисленными в комментируемой статье. Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, произведшие самовольные переустройство и (или) перепланировку (см. комментарий к ст. 29 ЖК).
8. Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в отношении граждан, самоуправно занявших жилое помещение.
Предоставление жилых помещений по договору социального найма осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом. Он предполагает принятие решения о предоставлении жилого помещения в соответствии с очередностью гражданину, нуждающемуся в жилом помещении. На основании принятого решения гражданин заключает договор социального найма.
Таким образом, вселению в жилое помещение на законных основаниях предшествует принятие надлежаще оформленного решения о предоставлении жилого помещения.
Следует заметить, что норма о выселении граждан, самоуправно занявших жилые помещения, в настоящем Кодексе отсутствует. Однако это не лишает права законного владельца жилого помещения предъявить требование о выселении указанных граждан.
В данном случае следует вести речь о негаторном иске. В ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Те же требования об устранении нарушения права может предъявить и лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК).
Таким образом, орган государственной власти, орган местного самоуправления, унитарное предприятие или учреждение, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, вправе по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. ст. 304, 305 ГК), предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения граждан, самоуправно занявших жилое помещение.

Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Комментарий к статье 92

1. В комментируемой статье дан перечень жилых помещений специализированного жилищного фонда. Как видно, жилые помещения в этом фонде предназначены для проживания различных категорий граждан в связи с тем, что они не имеют жилья в данном населенном пункте. Вселение их производится по разным основаниям, предусмотренным настоящим разделом ЖК РФ, но все они предназначены для временного проживания граждан.
Жилищный фонд, относящийся к специализированному, имеет специальный режим использования жилых помещений.
2. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Под служебные жилые помещения предоставляются отдельные квартиры. Как жилое помещение специализированного жилищного фонда оно должно быть актом органа государственной власти или органа местного самоуправления включено в число служебных. В число служебных включаются свободные жилые помещения, т.е. не обремененные правом пользования. Это обусловлено тем, что изменение правового режима использования жилого помещения возможно только с согласия всех участников договора, на основании которого граждане пользуются этим помещением. Помещение, обремененное правом пользования, может быть включено в число служебных с согласия граждан (нанимателей), проживающих в нем. Исключение помещения из числа служебных производится так же на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Служебное жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15 ЖК). При этом законодательством не предусмотрено, что служебное жилое помещение предоставляется в пределах нормы предоставления жилья.
3. Для использования в качестве общежития предоставляются построенные или переоборудованные жилые дома. Общежития как специализированный жилищный фонд проходят регистрацию в соответствующем органе государственной власти или органе местного самоуправления. Только после регистрации жилой дом можно использовать в качестве общежития.
Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения.
4. Маневренный фонд формируется органами государственной власти или органами местного самоуправления в основном для временного проживания граждан, переселяемых в связи с проведением капитального ремонта жилого дома, который нельзя произвести без отселения граждан, в нем проживающих. Для использования жилых помещений в качестве помещений маневренного фонда должны предоставляться отдельные дома. Было бы неправильно размещать жилые помещения, в которых временно проживают граждане, переселенные в связи с капитальным ремонтом, в домах, где проживают собственники жилых помещений и граждане по договорам социального найма.
5. Жилые помещения в специализированном жилищном фонде в домах системы социального обслуживания населения предоставляются органом, по решению которого они созданы. Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию производится государственной приемочной комиссией с обязательным участием представителей органов социальной защиты.
В домах системы социального обслуживания населения выделяются помещения для размещения помещений лечебно-профилактического назначения и иных аналогичных целей.
Органы социальной защиты ведут учет граждан для предоставления им жилых помещений в домах социального обслуживания населения. С гражданами, которым предоставлено такое жилое помещение, заключается договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения.
6. Жилые помещения для временного поселения в соответствии с жилищным законодательством также относятся к специализированным жилым помещениям.
Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца (далее - фонд жилья для временного поселения, жилые помещения для временного поселения).
Формирование такого фонда жилья осуществляется с учетом Генеральной схемы расселения на территории РФ и другой градостроительной документации, а также необходимости регулирования миграционных потоков путем приобретения, строительства или аренды жилых помещений.
Формирование фонда жилья для временного поселения осуществляется за счет средств федерального бюджета, выделяемых на реализацию Федеральной миграционной программы, а также средств, поступаемых из других законных источников.
Жилые помещения для временного поселения, за исключением арендуемых, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующего территориального органа Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ.
Жилые помещения для временного поселения подлежат учету в реестре федерального имущества.
7. Аналогично жилищному фонду для вынужденных переселенцев формируется специализированный жилищный фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами. Его формирование производится на основании Положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275.
8. Фонд специализированных жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан должен формироваться в зависимости от того, какой категории граждан нужна подобная защита. Но если обратить внимание на то, что этим гражданам не нужно какое-либо социальное обслуживание, то, скорее всего, для этого вида жилищного фонда будут использоваться жилые помещения, не имеющие специальных требований.
9. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
10. Специализированный жилищный фонд создается:
- Правительством РФ - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации;
- органами государственной власти субъектов Российской Федерации - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности субъектов Федерации;
- органами местного самоуправления - в домах муниципального жилищного фонда.
Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается после его регистрации в названных органах в качестве специализированного. При регистрации проверяется соответствие жилого дома требованиям, предъявляемым к данному виду специализированного жилищного фонда. При несоблюдении требований, предъявляемых к жилым домам специализированного жилищного фонда, регистрация жилых домов и жилых помещений не производится и, соответственно, жилые помещения не могут использоваться в качестве специализированных. Регистрация жилого дома в качестве специализированного должна удостоверяться путем выдачи соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления особого документа (регистрационного удостоверения). Исключение помещения из специализированного жилищного фонда производится соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.
11. Законодательством РФ введены ограничения при использовании жилых помещений специализированного жилищного фонда. Эти помещения не подлежат передаче в аренду или в коммерческий наем, приватизации. Данные ограничения установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также для нанимателей (см. комментарий к ст. 100 ЖК).

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Комментарий к статье 93

1. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером трудовых отношений при принятии гражданина на должность, в соответствии с которой ему может быть предоставлено такое помещение, а также в связи с прохождением военной службы и с избранием гражданина на выборную должность в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления утверждают перечень должностей, занимающим которые гражданам могут быть предоставлены служебные жилые помещения, поскольку в отличие от общежитий служебные жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим определенные должности.
2. Служебные жилые помещения предоставляются в виде отдельных квартир. Жилое помещение, используемое в качестве служебного, должно быть специальным актом органа государственной власти или органа местного самоуправления включено в число служебных. В число служебных включаются свободные жилые помещения, т.е. не обремененные правом пользования и иными правами третьих лиц. Помещение, обремененное правом пользования, может быть включено в число служебных с согласия всех участников договора найма, на основании которого граждане пользуются этим помещением.
Исключение помещения из числа служебных производится также на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Служебное жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15 ЖК). При этом законодательством не предусмотрено, что служебное жилое помещение предоставляется в пределах нормы предоставления жилья.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

Комментарий к статье 94

1. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные дома.
Органы государственной власти или органы местного самоуправления включают жилой дом в число общежитий, при этом орган государственной власти или орган местного самоуправления проверяет соответствие этого дома требованиям, предъявляемым к общежитиям:
- построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;
- укомплектован ли дом мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;
- имеются ли штаты для обслуживания общежития.
При несоблюдении требований, предъявляемых к общежитиям, жилой дом не может быть включен в число общежитий. И соответственно, этот дом не может быть использован в качестве общежития.
2. В общежитии могут выделяться помещения для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, санаториев, профилакториев и предприятий бытового обслуживания.
Использование жилой площади в указанных целях допускается только после перевода соответствующего помещения в нежилое. Перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, определяемом настоящим Кодексом.
3. Жилые дома, используемые в качестве общежитий, всегда находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений. И соответственно, эти организации одновременно являются наймодателями и работодателями для граждан, являющихся нанимателями. С гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие или учреждение заключает договор найма жилого помещения в общежитии на период трудовых отношений или учебы.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Комментарий к статье 95

1. Когда жилой дом подлежит капитальному ремонту или реконструкции, то проживаемые в этом доме по договорам социального найма граждане на период проведения капитального ремонта или реконструкции временно выселяются в жилые помещения маневренного фонда. В период проживания в доме маневренного фонда договор социального найма жилого помещения, которое находится в ремонтируемом доме, не подлежит расторжению. При этом граждане, проживающие в домах маневренного фонда, производят оплату жилья и коммунальных услуг только за жилые помещения в доме маневренного фонда. Договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда заключается на период проведения капитального ремонта (реконструкции).
Законодатель не определил судьбу собственников жилых помещений на период проведения капитального ремонта дома. В жилом доме не может быть произведен капитальный ремонт без согласия собственников помещений, и, соответственно, место проживания собственников должно быть оговорено при согласовании с ними проведения капитального ремонта или реконструкции. Но если жилое помещение является у них единственным, то им должно быть предоставлено жилое помещение для проживания в период проведения капитального ремонта и, конечно же, в доме маневренного фонда. В противном случае суд не выселит граждан на период проведения капитального ремонта без предоставления жилого помещения.
2. Если граждане взяли кредит и в обеспечение возврата кредита в ипотеку было передано приобретенное на кредитные средства жилое помещение, то в случае невозможности возврата кредита на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, может быть наложено взыскание. В случае, когда жилое помещение, на которое наложено взыскание, является у гражданина единственным, ему предоставляется для временного проживания жилое помещение в доме маневренного фонда на период продажи жилого помещения с публичных торгов.
В данном случае выселение граждан должно производиться в жилые помещения государственного (федерального) фонда, поскольку законодатель не установил, что предоставляются жилые помещения муниципального фонда. Организации, которые выдавали кредит, при обращении в суд с требованием о наложении взыскания на заложенное имущество должны будут также предъявлять требование о выселении в помещения маневренного фонда собственников заложенных жилых помещений.
3. Когда в результате стихийного или техногенного бедствия единственное жилое помещение стало непригодным для проживания (например, в результате пожара, разрушения дома и т.д.), гражданам, оставшимся без жилья, предоставляется жилое помещение в доме маневренного фонда. В этом случае жилое помещение в доме маневренного фонда предоставляется для проживания граждан до предоставления им другого жилого помещения.
В этом случае законодатель решил судьбу и нанимателей, и собственников в отличие от случая предоставления жилых помещений в доме маневренного фонда, когда дом подлежит капитальному ремонту или реконструкции.
4. Законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи предоставления гражданам для временного пользования жилых помещений в доме маневренного фонда.

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Комментарий к статье 96

1. Дома специализированного жилищного фонда в системе органов социальной защиты и дома иного специального назначения предназначаются для проживания нуждающихся в специальной социальной защите граждан. Жилищный кодекс РФ не устанавливает категории граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения в таких домах.
Можно предположить, что жилые дома в системе органов социальной защиты предназначаются для проживания одиноких престарелых граждан, одиноких граждан, являющихся инвалидами, сохранивших полную или частичную степень самообслуживания.
2. Исходя из того что гражданам, проживающим в доме системы социального обслуживания населения, оказывается медицинское и социально-бытовое обслуживание, в этих домах должны выделяться помещения для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, профилакториев и предприятий бытового обслуживания, которые будут предназначаться для обслуживания проживающих в данных домах граждан.
3. Гражданам, проживающим в доме системы социального обслуживания населения, органами социальной защиты должны предоставляться соответствующие медицинские услуги. К ним относятся:
медико-санитарное обслуживание;
патронаж;
организация культурного обслуживания;
оказание бытовых услуг (стирка белья, химчистка, ремонт одежды, обуви и т.д.);
и другие услуги, определенные органами социальной защиты.
4. Учет граждан, нуждающихся в получении жилого помещения в жилом доме системы социального обслуживания населения, должен производиться органами социальной защиты.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Комментарий к статье 97

1. Названные в комментируемой статье специализированные жилые помещения предоставляются для временного проживания гражданам, которые признаны вынужденными переселенцами и беженцами.
2. В соответствии с Законом РФ "О вынужденных переселенцах" вынужденным переселенцем признается гражданин РФ, который покинул место жительства как на территории иностранного государства, так и на территории одного из субъектов Федерации вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Также вынужденным переселенцем признаются иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на законных основаниях на территории РФ и изменившие место жительства в пределах территории РФ по названным выше обстоятельствам.
Вынужденным переселенцем признается также гражданин бывшего СССР, постоянно проживавший на территории республики, входившей в состав СССР, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства РФ, при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории РФ (ст. 1 названного Закона).
3. Для того чтобы получить официально статус вынужденного переселенца, гражданин должен обратиться с ходатайством о признании его вынужденным переселенцем в территориальный орган миграционной службы, где ему может быть присвоен статус вынужденного переселенца.
Для временного проживания вынужденных переселенцев в течение срока действия их статуса создается за счет средств федерального бюджета жилищный фонд, который передается в оперативное управление миграционной службы (ст. 11 Закона) (см. комментарий к ст. 92 ЖК).
4. В соответствии с ФЗ "О беженцах" беженцем признается лицо, которое не является гражданином РФ и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного место жительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений (ст. 1 ФЗ "О беженцах").
Лицо, заявившее о желании быть признанным беженцем, должно обратиться с ходатайством в письменной форме:
1) в дипломатическое представительство или консульское учреждение РФ, если данное лицо еще не прибыло на территорию РФ;
2) в пост иммиграционного контроля федерального органа исполнительной власти по миграционной службе, а при его отсутствии - в орган пограничного контроля федерального органа исполнительной власти по пограничной службе в пункте пропуска через Государственную границу РФ при пересечении данным лицом Государственной границы РФ.
Решение о выдаче свидетельства принимается дипломатическим представительством или консульским учреждением по месту подачи ходатайства либо постом иммиграционного контроля или территориальным органом федерального органа исполнительной власти по миграционной службе. Решение дипломатического представительства или консульского учреждения о выдаче свидетельства и материалы предварительного рассмотрения ходатайства в течение пяти рабочих дней направляются в федеральный орган исполнительной власти по миграционной службе для выдачи свидетельства (ст. 4 ФЗ "О беженцах").
5. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также из квартир и иных жилых помещений.

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Комментарий к статье 98

1. Названные в комментируемой статье специализированные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Настоящим Кодексом такая категория граждан не определена. Категории граждан, которые нуждаются в обеспечении названными в комментируемой статье жилыми помещениями, будут устанавливаться федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
2. В данном случае мы можем увидеть, что законодатель установил два вида специализированных жилых помещений для лиц, нуждающихся в специальной социальной защите: 1) с оказанием им медицинского и социально-бытового обслуживания (см. комментарий к ст. 96 ЖК); 2) без медицинского и социально-бытового обслуживания.
В комментируемой статье право устанавливать категории лиц, которые нуждаются в специальной социальной защите без какого-либо социального обслуживания, предоставляется не только федеральному законодательству, но и законодательству субъектов Федерации. При этом следует обратить внимание на то, что одним гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите, жилое помещение предоставляется по договору найма, а другим гражданам (таким, как названные в комментируемой статье), также нуждающимся в специальной социальной защите, жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования (см. комментарий к ст. 99 ЖК). Думается, что такую категорию граждан, нуждающихся в специальной социальной защите и не нуждающихся в каком-либо социальном обслуживании, установить будет непросто.

Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

Комментарий к статье 99

1. Специализированный жилищный фонд создается в государственном или муниципальном жилищном фонде и находится в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Публичные образования хотя и являются субъектами гражданских правоотношений, но самостоятельно не принимают решения о вселении граждан в жилые помещения специализированного жилищного фонда. Решение о предоставлении такого жилья принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления. Хотя это не совсем удобно. Поскольку специализированный жилищный фонд находится в ведении предприятий или учреждений, было бы правильнее, если бы решения о предоставлении жилых помещений специализированного жилищного фонда принимали бы администрации предприятий или учреждений, в чьем ведении находится специализированный жилищный фонд.
Основания предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда различны и зависят от вида специализированного жилья. Основания вселения в жилые помещения каждого из видов специализированного жилищного фонда и основания выселения из них регулируются самостоятельными нормами федерального закона.
На основании решения о предоставления жилого помещения специализированного жилищного фонда с гражданами заключается договор найма такого жилого помещения.
2. Гражданам, имеющим в данном населенном пункте жилые помещения на праве собственности или занимающим жилые помещения по договору социального найма, не могут быть предоставлены жилые помещения в специализированном жилищном фонде. Это обусловлено тем, что жилые помещения в специализированном жилищном фонде предназначены для временного проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами, когда им негде проживать. Исходя из смысла этой нормы можно сделать вывод, что и в случае, когда граждане, проживающие в специализированном жилом помещении, будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут жилое помещение в собственность, должно прекратиться их право проживать в жилых помещениях специализированного жилищного фонда.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 100

1. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда. В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма (см. комментарий к ст. ст. 104 - 108 ГК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.
В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма жилого помещения:
- фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- маневренного фонда;
- служебного;
- в общежитии.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем в данном договоре выступают орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено данное жилое помещение.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры).
3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.
4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.
К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ст. 69 ЖК).
Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.
5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения.
Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и членов его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК). В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.
Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения применил нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения. Но не решен вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению. В то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом, нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить невозможно.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что нанимателя и членов его семьи выселяют без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения трудовых отношений, а в комментируемой статье за бывшими членами семьи нанимателя может быть сохранено право пользования служебным жилым помещением по решению суда. Если семья не распалась, то выселят всех без предоставления другого жилья и не посмотрят на то, что отсутствуют основания приобретения или осуществления ими права пользования иным жилым помещением, а также на имущественное положение выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, которые не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением. И как следствие, суд не сохранит за ними право пользования служебным жилым помещением, поскольку на это нет законных оснований.
6. В комментируемой статье введены ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда. Наниматель не вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также передать его в поднаем. Это обусловлено особенностью использования специализированных жилых помещений.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 101

1. По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут соглашением сторон. Об этом речь идет в ч. 1 комментируемой статьи. Однако такая ситуация возможна только в случаях, когда наниматель специализированного жилого помещения решит расторгнуть договор найма. Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма и заявить об этом наймодателю. В то время как наймодатель не может в любое время обратиться с этим предложением к нанимателю и инициировать добровольное расторжение договора найма.
Таким образом, наниматель специализированного жилого помещения вправе расторгнуть договор найма в любое время. Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.
2. В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но, думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным обстоятельствам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением.
3. Наймодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях:
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 83 ЖК).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (см. комментарий к ст. 29 ЖК).
4. Кроме общих положений о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в Положении о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и в Положении о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275, установлено, что договор найма в данном виде специализированного жилищного фонда расторгается досрочно:
а) по заявлению нанимателя;
б) по решению комиссии в случаях:
- утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;
- получения (приобретения) другого жилья или завершения строительства индивидуального жилья;
- отсутствия (неиспользования предоставленного жилого помещения) без уважительных причин свыше шести месяцев;
- выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья;
в) по решению суда в случае возникновения спора.
5. В случае расторжения в судебном порядке договора найма специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 102

1. В комментируемой статье говорится о прекращении договора найма специализированного жилого помещения.
В ряде случаев договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен в силу наступления определенного события. В ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома, в котором находятся специализированные жилые помещения, договор найма таких жилых помещений прекращается. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также в результате обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации. В данном случае имеет место физическое уничтожение объекта договора найма, и в связи с этим, соответственно, прекращается и договор найма жилого помещения.
2. Договор найма специализированного жилого помещения может быть прекращен и по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и федеральными законами. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда являются срочными договорами, соответственно, они прекращаются по истечении срока их действия. Не во всех случаях срок договора найма помещения специализированного жилищного фонда устанавливается конкретной датой. Срок окончания действия договора найма специализированного жилого помещения может быть установлен по наступлении какого-либо события. Так, например, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Как следствие, прекращение трудовых отношений или пребывание на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104 ЖК).
Кроме того, имеют место случаи прекращения договора найма служебного жилого помещения и без прекращения трудовых отношений. Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, занимающим определенные должности. В случае освобождения гражданина от должности, в связи с которой ему было предоставлено служебное жилое помещение, но не прекращения им трудовых отношений с предприятием или учреждением, предоставившими это помещение, договор найма служебного жилого помещения прекращает свое действие.
3. Аналогична конструкция договора найма жилого помещения в общежитии, который заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. В данном случае прекращение трудовых отношений или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105 ЖК).
Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается в случае прекращения срочного трудового договора, сезонной работы, обучения в образовательных учреждениях.
Договор найма прекращается в случае прекращения бессрочного трудового договора и увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию, а также увольнение работника по инициативе работодателя.
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период, указанный в ст. 106 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 106 ЖК), и истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием для прекращения данного договора.
5. Договор найма жилого помещения в фонде для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок. По окончании срока действия данный договор найма прекращается.
6. В случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением договора найма по тем же основаниям и на тех же условиях, на которых был заключен прекративший свое действие договор найма, кроме случаев, когда основания проживания в специализированном жилом помещении прекратились.
7. В ч. 2 комментируемой статьи говорится еще об одном основании прекращения договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Особенностью этих договоров найма является то, что наймодатель жилого помещения и работодатель граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитии, - одно и то же лицо. Как отмечалось выше, прекращение трудовых отношений является основанием для прекращения договора найма названных жилых помещений. В данном случае ситуация иная. Трудовой договор не прекращается, а меняется наймодатель в договоре найма. Тем самым прекращаются основания для проживания в служебном жилом помещении и в общежитии, поскольку наймодатель и работодатель в таком договоре уже разные лица.
8. Передача общежитий и служебных жилых помещений в ведение органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных юридических лиц - явление в настоящее время частое. Это происходит, как правило, в случае приватизации государственных или муниципальных предприятий. Передача жилищного фонда предприятиями может производиться и без приватизации этих предприятий. Органы государственной власти и органы местного самоуправления передают служебные жилые помещения и общежития в введение других организаций. Однако при этой передаче не всегда учитывается, что проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях граждане не состоят в трудовых отношениях с предприятием и учреждением, которым передается служебное жилое помещение и общежития, в то время как трудовые отношения являлись основанием для вселения граждан в служебные жилые помещения и общежития и проживания в них. При передаче служебного жилого помещения или общежития другому юридическому лицу оно не будет являться работодателем для граждан, проживающих в служебном жилом помещении или общежитии. Как следствие, граждане, проживающие в передаваемых жилых помещениях, уже не имеют права проживать в них, поскольку не состоят в трудовых отношениях с организацией, которой передано служебное жилое помещение или общежитие. Но в то же время их нельзя и выселить без предоставления другого жилого помещения. При вселении в служебное жилое помещение или общежитие граждане состояли в трудовых отношениях с организацией, в чьем ведении оно находилось ранее, и их вселение было законным.
Таким образом, передача общежития другому юридическому лицу должна влечь за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения и договора найма жилого помещения в общежитии, кроме случаев, когда юридическое лицо, которому передано служебное жилое помещение или общежитие, является правопреемником прав и обязанностей по трудовому договору.
В данном случае либо передача служебных жилых помещений и общежитий должна производится после прекращения режима использования жилых помещений в качестве служебных (а также жилых домов в качестве общежитий), когда с гражданами, проживающими в них, заключается договор социального найма, либо жилые помещения должны быть переданы свободными.
При прекращении договора найма служебного жилого помещения или договора найма жилого помещения в общежитиях в связи с передачей их другим юридическим лицам граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Выселение граждан в данном случае осуществляется прежним наймодателем или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения (см. комментарий к ст. 106 ЖК).

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Комментарий к статье 103

1. Комментируемая статья предусматривает условие выселения граждан из специализированного жилого помещения в случае расторжения или прекращения договора найма такого помещения.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке или может прекратить свое действие в силу наступления определенных условий (например, прекращение трудовых отношений нанимателя служебного жилого помещения и нанимателя жилого помещения в общежитии) (см. комментарий к ст. ст. 101 и 102 ЖК). Граждане, проживающие в этих помещениях, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 комментируемой статьи.
2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено настоящим Кодексом для нанимателей служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Выселение нанимателей других специализированных жилых помещений производится без предоставления другого жилого помещения.
В комментируемой статье названы категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения.
Выселению из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии без предоставления других жилых помещений не подлежат:
во-первых, члены семей военнослужащих, а также сотрудников органов внутренних дел, федеральной службы безопасности, таможенных органов, органов противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, федеральной службы исполнения наказаний, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. В этом случае не имеет значения, являлся военнослужащий нанимателем служебного жилого помещения или членом семьи нанимателя. Независимо от принадлежности жилищного фонда члены семьи военнослужащего не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения;
во-вторых, пенсионеры по старости. Согласно ст. 7 ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" пенсионерами по возрасту считаются мужчины, достигшие возраста 60 лет, и женщины, достигшие возраста 55 лет;
в-третьих, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии. В данном случае оставшиеся проживать члены семьи умершего работника не имеют оснований пользоваться служебным жилым помещением, в связи с чем они подлежат выселению;
в-четвертых, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении своих обязанностей либо вследствие заболевания, связанного с исполнением своих обязанностей. В соответствии со ст. 1 ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидом признается лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость его социальной защиты. Признание лица инвалидом осуществляется Государственной службой медико-социальной экспертизы. Порядок и условия признания лица инвалидом устанавливаются Правительством РФ.
Кроме того, предоставление другого жилого помещения названным гражданам при выселении их из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии производится в случае, если они не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения или не имеют жилое помещение на праве собственности либо не являются членами семьи собственника жилого помещения. В противном случае они будут выселены без предоставления другого жилого помещения.
3. Предоставляемое названным гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или из жилого помещения в общежитии, жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Законодатель указывает, что благоустроенность и размер занимаемого жилого помещения, в которое могут выселить гражданина из общежития, могут и не учитываться.
Следует иметь в виду, что гражданин, выселяемый из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, не может быть выселен в другое служебное жилое помещение или в другое жилое помещение в общежитии, поскольку выселяемый не является лицом, которому в соответствии с комментируемым Кодексом может быть предоставлено такое жилое помещение.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

Комментарий к статье 104

1. Служебное жилое помещение предоставляется гражданину в виде отдельной квартиры. Предоставляемое жилое помещение должно быть включено в число служебных, и гражданин, которому оно предоставляется, должен соответственно занимать должность, в связи с которой может быть предоставлено служебное жилое помещение. Перечень должностей, занимающим которые гражданам предоставляется служебное жилое помещение, утверждается органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от формы собственности жилищного фонда.
2. Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме на период трудовых отношений. В договоре найма служебного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон относительно пользования служебным жилым помещением.
Пользование служебными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями.
Вместе с нанимателем в служебное жилое помещение вселяются члены его семьи. Совместно проживающие с нанимателем служебного жилого помещения члены его семьи пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.
4. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. Граждане, проживающие в служебном жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 103 ЖК).

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

Комментарий к статье 105

1. Вселяемые в общежитие граждане должны состоять в трудовых отношениях (или обучаться в учебном заведении) с предприятием, в хозяйственном ведении которого находится общежитие, или с учреждением, в оперативном управлении которого находится общежитие. Вселение иных граждан в общежитие не допускается.
Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Семьям предоставляется изолированное жилое помещение.
2. На основании принятого решения с гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или учебы.
Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.
Кроме того, некоторые ограничения в отношении пользования общежитием установлены для заселения гражданами освободившихся в общежитии комнат. Граждане, проживающие в общежитиях, не имеют право требовать предоставления им освободившихся комнат. Таким образом, правила, установленные ст. 59 ЖК РФ, не применяются в общежитиях.
3. Комментируемая статья предусматривает условия прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Лица, вселенные в общежитие согласно срочному трудовому договору, сезонные работники, прекратившие работу, а также учащиеся и студенты, прекратившие обучение в образовательных учреждениях, обязаны освободить занимаемое в общежитии жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Для данной категории лиц основанием выселения без предоставления другого жилого помещения является прекращение работы или учебы, так как они уже не являются субъектами права пользования жилыми помещениями в общежитии.
Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по инициативе работодателя.
Граждане, проживающие в общежитии, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см. комментарий к ст. 103 ЖК).

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

Комментарий к статье 106

1. В домах маневренного фонда гражданам предоставляются изолированные жилые помещения размером не менее 6 кв. м на одного человека. В период проживания в жилом помещении маневренного фонда договор социального найма жилого помещения, находящегося в доме, где проводится капитальный ремонт или реконструкция, не прекращается и не подлежит расторжению (см. комментарий к ст. 88 ЖК). В период проживания в доме маневренного фонда граждане производят оплату за жилое помещение, занимаемое в таком доме.
2. Договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда заключается с гражданами на период проведения капитального ремонта или реконструкции. По окончании капитального ремонта или реконструкции названный договор найма прекращается и граждане подлежат переселению в жилые помещения, занимаемые по договору социального найма или находящиеся в их владении на праве собственности.
3. Жилищным кодексом РФ не предусмотрен порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда гражданам, чье единственное жилое помещение было приобретено за счет кредита, было заложено в обеспечение возврата этого кредита и на него наложено взыскание в случае невозвращения денежных средств. Логично было бы в этих случаях предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации, поскольку именно федеральным законом установлена эта норма.
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с гражданами, на жилое помещение которых наложено взыскание, до завершения расчетов с ними в результате обращения взыскания на их жилое помещение. Гражданам предоставляется изолированное жилое помещение в размере не менее 6 кв. м на человека.
После отчуждения жилого помещения в результате наложения на него взыскания и проведения расчетов с этими гражданами они подлежат выселению из жилого помещения маневренного фонда.
5. Нанимателям по договору социального найма, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в маневренном фонде жилое помещение предоставляется наймодателем. Если жилой дом стал непригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации, а в нем имеются жилые помещения, занимаемые по договору социального найма и находящиеся в собственности граждан, то собственнику жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, в маневренном фонде жилое помещение предоставляет тот орган или организация, которые являются наймодателями жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в этом доме.
6. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до предоставления нанимателям жилого помещения по договору социального найма в порядке, предусмотренном ст. ст. 88 и 89 ЖК РФ, или до завершения расчетов с гражданами, являющимися собственниками жилого помещения, в порядке, предусмотренном ст. 32 настоящего Кодекса.
Нанимателю жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, предоставляется по договору социального найма благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным требованиям, равное по общей площади жилому помещению, которое стало непригодным для проживания.
Если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру, то им предоставляется квартира, состоящая из такого же числа комнат. В случае, когда наниматель занимал жилое помещение в коммунальной квартире, ему предоставляется такое же количество комнат, которое он занимал ранее (см. комментарий к ст. 89 ЖК).
У собственника жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, производится выкуп этого жилого помещения. Земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в этом доме. Выкуп жилых помещений у их собственников производится органом местного самоуправления, поскольку земельный участок изымается для муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 32 ЖК). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения и орган местного самоуправления не достигли соглашения о выкупной цене жилого помещения или об иных условиях выкупа помещения, то данный спор разрешается в судебном порядке по иску органа местного самоуправления.
Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма, а также выкуп жилого помещения у его собственника являются основаниями для прекращения договора найма жилого помещения в доме маневренного фонда.
7. Жилое помещение маневренного фонда может быть предоставлено и иным гражданам в случаях, предусмотренных законодательством РФ. При этом законом устанавливаются условия договора найма жилого помещения, а также основания для его прекращения.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Комментарий к статье 107

1. Категории граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, устанавливаются законодательством Российской Федерации и субъектов Федерации. Однако можно предположить, что к таким категориям могут относиться одинокие престарелые граждане или супруги, которые в силу состояния своего здоровья не могут самостоятельно себя обслуживать. Думается, что по смыслу названия жилищного фонда системы социального обслуживания населения учет граждан, которые нуждаются в предоставлении жилых помещений этого фонда, будут вести органы социальной защиты.
Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию должен производиться с участием представителей органов социальной защиты.
2. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения должно производиться органами социальной защиты либо органами государственной власти, органами местного самоуправления с участием органов социальной защиты.
В доме системы органов социального обслуживания населения должны выделяться помещения для размещения поликлиник, здравпунктов, профилакториев и предприятий бытового обслуживания, предназначенных для обслуживания проживающих в данном доме граждан.
3. На основании принятого решения с гражданином, которому предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения, заключается договор найма.
Договор найма жилого помещения в жилом доме социального обслуживания населения заключается в письменной форме.
Отношения сторон договора найма регулируются нормативными актами жилищного законодательства и договором найма жилого помещения в доме системы органов социальной защиты.
4. Оплата жилого помещения и предоставления коммунальных услуг в доме системы социального обслуживания населения не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору социального найма.
5. Органы социальной защиты должны предоставлять проживающим в доме социального обслуживания населения следующие услуги:
а) медико-санитарное обслуживание;
б) патронаж;
в) культурное обслуживание;
г) бытовые услуги (стирка белья, химчистка, ремонт одежды, обуви и т.д.);
д) телефонизацию дома;
е) ритуальные услуги;
ж) другие услуги, определенные органами социальной защиты.
6. Выселение из жилых помещений в доме системы социального обслуживания населения производится в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Комментарий к статье 108

1. Условия предоставления жилых помещений в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев установлены Законом РФ "О вынужденных переселенцах" и ФЗ "О беженцах". Такие жилые помещения предоставляются семье вынужденного переселенца или беженца в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (п. 4 ст. 11 в обоих Законах).
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев установлен Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275. Несмотря на то что одно из названных Положений регулирует отношения по предоставлению жилых помещений вынужденным переселенцам, а другое - беженцам и приняты они в разное время, эти Положения абсолютно идентичны в вопросах создания такого жилищного фонда, учета граждан для предоставления им жилых помещений этого фонда и предоставления помещений.
Согласно названным выше Положениям жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев и беженцам в случаях, если:
- отсутствует возможность самостоятельного определения своего нового места жительства на территории РФ;
- ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору найма;
- ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности.
2. Учет вынужденных переселенцев или беженцев, нуждающихся в предоставлении жилых помещений для временного поселения, и принятие решений о предоставлении им такого жилья в установленном Министерством по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ порядке осуществляются комиссией территориального органа этого Министерства по распределению жилья (далее - комиссия) по месту нахождения этих лиц на учете в качестве вынужденных переселенцев.
При принятии вынужденных переселенцев или беженцев на учет нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения учитываются члены семьи, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами или беженцами, а также их несовершеннолетние дети.
Для принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения вынужденный переселенец или беженец лично подает в комиссию заявление по форме, утверждаемой Министерством по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ. Заявление, поданное лицом, не состоящим на учете в качестве вынужденного переселенца в соответствующем территориальном органе Министерства по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ, к рассмотрению не принимается.
3. Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев или беженцев предоставляются в порядке очередности.
Решение о предоставлении жилого помещения принимается комиссией по месту его нахождения на учете нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения граждан.
Оплата жилых помещений в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев и коммунальных услуг производится по ставкам и тарифам, установленным для жилых помещений социального использования органом местного самоуправления по месту расположения жилого помещения.
4. По окончании срока действия договора найма проживающие в жилом помещении лица обязаны в месячный срок освободить его и сдать по акту. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения они подлежат выселению в судебном порядке.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Комментарий к статье 109

1. В комментируемой статье определено, что условия и порядок предоставления гражданам жилых помещений для социальной защиты устанавливаются законодательством Российской Федерации и субъектов Федерации. Однако следует обратить внимание на то, что установленные условия и порядок выселения граждан, а также пользования ими жилыми помещениями специализированного жилищного фонда содержат большое количество ограничений прав граждан. В соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом. Субъекты Федерации не вправе устанавливать условия договора, ограничивающие права граждан. Также субъекты не вправе устанавливать условия и порядок выселения граждан из жилых помещений.
2. На основании решения о предоставлении жилого помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Комментарий к статье 110

1. До введения в действие комментируемого Кодекса организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, в т.ч. из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован.
Кооперативы фактически руководствовались практикой, сложившейся еще при действии Примерного устава жилищно-строительного кооператива <1>, и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", а также ст. 51 Закона СССР от 26 мая 1988 г. "О кооперации в СССР".
--------------------------------
<1> Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126 "О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации" (СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73).

Гражданский кодекс РФ содержит лишь общие положения, регулирующие правовой режим такого вида потребительских кооперативов. Как следует из ст. 116 данного Кодекса, жилищными и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Цель создания таких кооперативов - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива (п. 1 ст. 51 Закона СССР "О кооперации в СССР"). Подобное определение дано и в ч. 1 комментируемой статьи. Члены таких кооперативов своим имуществом, как правило, денежными средствами, участвуют в строительстве либо приобретении многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.
2. Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом данные кооперативы можно разделить на два вида: создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.
В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Встречаются случаи, когда субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и подключению объектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве установлено, что, во-первых, жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строительство домов жилищно-строительных кооперативов покрывается из городского бюджета и за счет реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигнования на покрытие расходов по строительству домов жилищно-строительных кооперативов с учетом объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах правительства г. Москвы.
Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного кооператива.
3. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в т.ч. жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. В отличие от прежнего законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.
4. Деятельность специализированных жилищных потребительских кооперативов, таких как жилищные накопительные кооперативы, ЖК РФ не регулирует, на деятельность данных юридических лиц распространяет свое действие специальный ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2004. 31 дек.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

Комментарий к статье 111

1. Часть 1 комментируемой статьи ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР предусматривает, что членами кооператива могут быть не только физические, но и юридические лица. Кроме того, вступить в кооператив могут граждане, достигшие 16-летнего возраста (по ЖК РСФСР требовалось достижение 18 лет). Условия приема лиц в члены жилищных кооперативов определяются субъектами, организующими соответствующий кооператив (об организации жилищных кооперативов см. комментарий к ст. 112 ЖК).
2. В настоящее время учет граждан, желающих вступить в жилищные и жилищно-строительные кооперативы, можно рассматривать с двух позиций.
Первая - когда кооператив создается без поддержки государственных и муниципальных органов. В таком случае порядок учета определяется лицами, организующими кооператив, исходя из финансовых и других условий.
Вторая - порядок учета традиционный, когда государственные или муниципальные органы поддерживают создание кооператива. В таких случаях малоимущие граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (см. комментарий к ст. ст. 49 и 52 ЖК), имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы. Основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в правоотношения, связанные с жилым помещением, т.е. в жилищные правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет.
3. Принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - решением администрации и организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет. С этого времени гражданин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного самоуправления либо организация обязаны предоставить жилое помещение. Представляется, что это организационное жилищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.
С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

Комментарий к статье 112

1. В ч. 1 комментируемой статьи устанавливается минимальное количество членов кооператива - не менее пяти физических или юридических лиц. Максимальное количество определяется количеством в кооперативном доме жилых помещений (причем именно жилых помещений, а не только квартир: к примеру, при разделе кооперативной квартиры может появиться два жилых помещения, соответственно будет представлено два члена кооператива).
2. Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа. На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится собрание граждан, желающих объединиться в потребительский кооператив.
В тех случаях, когда кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления или юридического лица, собрание проводится самостоятельно.
На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание учредителей принимает решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию либо организационный комитет (оргкомитет), которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для принятия устава.
Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан, желающих объединиться в кооператив.
До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и другими организациями. Полномочия по решению организационных вопросов по поводу создания жилищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной комиссии.
3. На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строительство.
Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания граждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности осуществить жилищное строительство, утверждает решение собрания об образовании жилищно-строительного кооператива, производит отвод земли для строительства дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-монтажные работы по возведению жилого дома кооператива. В таких случаях отвод земли производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.
В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно прорабатывают вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве собственности.
4. На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором принимается устав жилищно-строительного кооператива.
На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.
5. Функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-строительных кооперативов, как правило, выполняет сам кооператив. В тех случаях, когда организации жилищно-строительного кооператива содействуют органы местного самоуправления или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на управления (отделы) капитального строительства органов местного самоуправления или организаций, при содействии которых созданы кооперативы.
Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то отношения между кооперативом и управлением (отделом) капитального строительства либо организацией оформляются договором, по которому жилищно-строительный кооператив передает функции заказчика по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома со сметной стоимостью по сводному сметному расчету. Управление (отдел) капитального строительства либо соответствующая организация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению и освоению участка строительства, заключению договоров и расчетам с проектной, подрядной и пусконаладочными организациями по обеспечению строительства материалами, оборудованием и т.д. Кооператив в свою очередь обязуется внести на специальный счет управления (отдела) собственные средства в установленном соглашением размере.
Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строительство жилого дома, предназначенного для него. Для этой цели кооператив может назначить компетентного в области строительства члена (членов) кооператива, который осуществляет наблюдение за ходом строительства и согласовывает возникающие в процессе строительства вопросы. На указанного гражданина кооператив в лице председателя правления оформляет доверенность на осуществление возложенных полномочий. Договор по строительству жилого дома должен предусматривать имущественную ответственность сторон за нарушение взятых на себя обязательств.
В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функции заказчика, правление от имени жилищно-строительного кооператива заключает договор подряда на капитальное строительство со специализированной строительной организацией.
6. По договору строительного подряда согласно § 3 гл. 37 ГК РФ подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика (в данном случае - кооператива) многоквартирный дом, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную в договоре стоимость работ. В таком договоре, как правило, содержатся условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строительством дома работ.
Следует отметить, что подрядчик обязан осуществлять строительство и иные связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой стоимости работ. При отсутствии в договоре иных указаний предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и смете. Подрядчик производит испытания смонтированного им оборудования, сдает рабочей комиссии жилой дом.
Заказчик в свою очередь обязан своевременно передать подрядчику проектно-сметную документацию, оборудование, материалы и пр., предоставить для строительства земельный участок, обеспечить открытие и финансирование строительства, принять от подрядчика по акту рабочей комиссии законченный строительством жилой дом.
На практике случаи выступления кооператива в качестве заказчика до последнего времени встречались достаточно редко. Это объяснялось прежде всего тем, что абсолютное большинство жилищно-строительных кооперативов создавалось при органах местного самоуправления (ранее - исполкомы местных Советов народных депутатов) или при государственных организациях. В настоящее время в связи с тем, что, с одной стороны, граждане имеют возможность самостоятельно организовывать жилищно-строительные кооперативы, а с другой - кооператив может образовываться при содействии юридических лиц различных организационно-правовых норм, жилищно-строительные кооперативы самостоятельно выступают в роли заказчика по договору капитального строительства жилого дома.
7. Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-строительных кооперативов. Однако это относительно новая форма жилищной кооперации. Впервые она была предусмотрена в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. N 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" <1>, где указывалось, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.
--------------------------------
<1> СПП СССР. 1988. N 16. Ст. 43.

После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.
Такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК РФ).
В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует, что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения требований к качеству дома (обнаружения неустранимых недостатков или тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) жилищный кооператив как покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома ненадлежащего качества многоквартирным домом, соответствующим договору.
8. Из ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты, а именно:
- если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок;
- если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному кооперативу возможны и нетрадиционные (но необходимые для нормального проживания граждан) условия. Например, по соглашению между жилищным кооперативом и органом местного самоуправления на кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка, прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для жилого дома земельного участка и т.д.
9. Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно отличается от жилищно-строительных кооперативов.
Первым основанием различия является то, что при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом.
Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов: жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором - производный.
Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений.
Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

Комментарий к статье 113

1. Как следует из п. 1 ст. 52 ГК РФ, жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании устава, который утверждается решением собрания учредителей (см. ст. 112 ЖК и комментарий к ней).
2. В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обязательно указаны:
- наименование кооператива с указанием на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив" (например, "Правобережный жилищно-строительный кооператив" либо "Кооператив по строительству и эксплуатации жилья "Дубовая роща");
- место нахождения кооператива, которое определяется местом его государственной регистрации;
- порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива;
- предмет и цели деятельности кооператива;
- сведения о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, в т.ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного кооператива.
3. Нельзя не обратить внимание на то, что наряду с действующим законодательством устав жилищно-строительного кооператива служит юридической основой, обеспечивающей участие кооператива в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы устава обязательны для регулирования внутрикооперативных отношений. В случае возникновения споров в данных отношениях правоприменительные органы наряду с положениями законодательных и иных нормативных актов применяют нормы конкретного устава жилищно-строительного кооператива.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Комментарий к статье 114

1. Основным законодательным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией юридических лиц, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>, который был принят на основании и во исполнение ст. 51 ГК РФ. Данный Кодекс устанавливает общее правило, согласно которому юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом указанным Законом. Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Отказ в регистрации по мотивам нецелесообразности создания юридического лица не допускается. Отказ в государственной регистрации, а также уклонение от такой регистрации могут быть обжалованы в суд. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431.

Наряду со ст. 51 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость осуществления государственной регистрации действий, влияющих на положение юридического лица: ст. 52 "Учредительные документы юридического лица", ст. 57 "Реорганизация юридического лица", ст. 59 "Передаточный акт и разделительный баланс", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой, так и в части второй данного Кодекса.
2. На основании ч. 2 ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация юридических лиц - акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с указанным Федеральным законом.
Из определения можно выделить три признака государственной регистрации юридических лиц.
Первый - это государственный акт, осуществляемый налоговыми органами.
Второй - это акт, который имеет правообразующее значение. С его осуществлением создается, реорганизуется или ликвидируется юридическое лицо, вносятся изменения в учредительные документы юридического лица.
Третий - это акт публичный: государственная регистрация осуществляется посредством внесения соответствующих сведений в государственный реестр, который открыт для получения информации о юридических лицах третьими лицами.
3. С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся его членами. Как верно отмечается в литературе, регистрация означает возможность реализации прав и обязанностей учредителей (участников) в полном объеме <1>.
--------------------------------
<1> См.: Захаров В.А. Создание юридических лиц: правовые вопросы. М.: Норма, 2002. С. 133.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Комментарий к статье 115

1. В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
2. Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно разделить на органы управления и контроля.
К органам управления следует отнести:
во-первых, общее собрание членов кооператива или конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива, - высшие органы (см. ст. 117 ЖК и комментарий к ней);
во-вторых, правление и председателя кооператива - исполнительно-распорядительные органы (см. ст. ст. 118, 119 ЖК и комментарий к ним).
3. Контрольным органом кооператива является ревизионная комиссия (см. ст. 120 ЖК и комментарий к ней).

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

Комментарий к статье 116

1. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 53 ГК РФ порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом или учредительными документами. Применительно к жилищным кооперативам комментируемый Кодекс предусматривает, что общее собрание, являющееся высшим органом управления, созывается в порядке, установленном уставом.
2. Объем полномочий высшего органа управления кооператива определяется законодательством, составляющим как российские нормативные правовые акты, так и акты Союза ССР. Компетенция общего собрания делится на исключительную и альтернативную. Закон СССР "О кооперации в СССР" в п. 3 ст. 14 к исключительной компетенции высшего органа управления кооператива относит принятие устава и внесение в него изменений и дополнений; избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности; решение вопросов о приеме в члены кооператива, исключении из него, а также вопросов, связанных с выходом из кооператива, принятием и изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положением об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и других внутренних актов; определение размеров вступительных взносов; утверждение планов деятельности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов; решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.
В исключительную компетенцию общего собрания (конференции) входят и другие действия. Так, по решению высшего органа кооператива лицу, принятому в члены кооператива, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса.
Думается, что уставом конкретных жилищно-строительных кооперативов может быть закреплен за общими собраниями (конференциями) более широкий круг полномочий. Так, наряду с полномочиями, предусмотренными в Законе СССР "О кооперации в СССР" и ЖК РФ, возможно отнесение к исключительной компетенции высшего органа решения таких вопросов, как утверждение проекта и сводной сметы на строительство жилого дома; принятие решения о получении банковского кредита на строительство дома; утверждение расчета стоимости квартир; установление размера паевых взносов; принятие решения о порядке эксплуатации жилого дома; установление сроков внесения взносов на капитальный ремонт жилого дома, на эксплуатацию и содержание придомовой территории, платы за коммунальные услуги; подача заявления в орган местного самоуправления о переоборудовании и переведении непригодных для проживания жилых помещений в доме кооператива в нежилые; рассмотрение жалоб на действия правления и ревизионной комиссии кооператива. Действовавший до 19 апреля 1989 г. Примерный устав жилищно-строительного кооператива <1>, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143 <2>, относил к исключительной компетенции общего собрания также выделение служебной жилой площади в доме кооператива для обслуживающего персонала. Включение данных условий (отражающих вопросы компетенции) в конкретные уставы не противоречит Закону СССР "О кооперации в СССР", ГК РФ и ЖК РФ. В соответствии с уставом кооператива к его исключительной компетенции могут быть отнесены и другие вопросы организационной, хозяйственной и общественной деятельности кооператива (п. 3 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР").
--------------------------------
<1> СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73.
<2> СПП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144.

Альтернативная компетенция общего собрания (собрания уполномоченных) предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Следует иметь в виду, что возможность рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью кооператива, не дает право высшему органу (как, впрочем, и другим органам) вмешиваться в осуществление членами кооператива своих гражданских прав по пользованию жилым помещением.
3. В целях решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением кооператива может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании (собрании уполномоченных) или на правлении кооператива.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

Комментарий к статье 117

1. Согласно ст. 116 комментируемого Кодекса (см. соответствующий комментарий) высшим органом управления кооператива является общее собрание. При этом вместо него в крупных кооперативах могут создаваться конференции. Норма представительства на конференции устанавливается уставами конкретных кооперативов.
Выбирая норму представительства, как представляется, кроме учета общей численности членов объединения кооперативу необходимо принимать во внимание то, что на конференции должно присутствовать оптимальное количество представителей (например, 50 или 100), в противном случае могут возникнуть сложности организационного порядка (отсутствие необходимого помещения для проведения собрания, трудности в оповещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем представительство на конференции должно быть обусловлено четкими и понятными критериями: например, представителями становятся уполномоченные от каждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома (домов) кооператива.
2. Созыв общего собрания (конференции) кооператива производится членами кооператива или его органами.
Очередные собрания кооператива созываются правлением не реже той периодичности, которая закреплена в уставе кооператива. Во многих уставах кооперативов отражена норма, содержавшаяся в отмененном Примерном уставе жилищно-строительного кооператива, которая устанавливала, что собрание должно было созываться правлением не реже двух раз в год. В настоящее время возможны различные варианты регулирования данного вопроса в уставах конкретных кооперативов. Думается, что целесообразно проводить созыв высшего органа управления кооператива не реже одного раза в год.
При возникновении ситуации, когда необходимо безотлагательное решение каких-либо вопросов, созыва внеочередного собрания могут потребовать третья часть членов кооператива, правление, ревизионная комиссия. Представляется, что в "патронажном" кооперативе право требования внеочередного собрания должны иметь организация либо орган местного самоуправления, при помощи которых был организован кооператив.
3. Общее собрание (конференция) кооператива может считаться таковым лишь при наличии определенного количества членов (уполномоченных) кооператива. Кворум, необходимый для проведения общего собрания (конференции), закреплен в ч. 1 комментируемой статьи, он составляет 50% членов кооператива плюс один, т.е. если в кооперативе 100 членов, то на собрании должно присутствовать более 50 членов.
4. По общему правилу решения общего собрания принимаются большинством присутствующих на общем собрании (конференции). Однако устав кооператива может предусматривать вопросы, по которым решение принимается при условии, что за него проголосовало более 3/4 присутствующих на собрании (конференции) членов кооператива: например, внесение изменений и дополнений в устав кооператива, избрание председателя правления кооператива.
Решение общего собрания (конференции) оформляется протоколом и является обязательным для членов кооператива и безусловным для органов управления и контроля.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

Комментарий к статье 118

1. Для обеспечения выполнения уставных задач и в целях проведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание (конференция) избирает из числа членов кооператива исполнительно-распорядительный орган - правление. Уставом кооператива определяется срок деятельности правления, который, как представляется, не должен быть менее двух и более пяти лет. Согласно п. 4 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" правление кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива и принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных). Если кооператив объединяет небольшое число членов, то функции правления может выполнять председатель кооператива.
2. Формулируя обязанности правления, уставы большинства жилищных и жилищно-строительных кооперативов воспроизводят ст. 33 отмененного Примерного устава жилищно-строительного кооператива, называя в их числе: получение установленных общим собранием вступительных и паевых взносов от членов кооператива; составление планов, смет и отчетов; управление домохозяйством; наем рабочих для обслуживания домохозяйства и увольнение их; заключение договоров; выдачу банковским организациям обязательств по погашению кредита и совершение других сделок от имени кооператива; осуществление технического надзора за строительством дома (домов) жилищно-строительного кооператива и участие через своего представителя в государственной комиссии по приемке дома (домов) в эксплуатацию; представительство кооператива во всех судебных и административных учреждениях и общественных организациях; ведение списка членов и делопроизводства кооператива; выполнение других обязанностей. Следует отметить, что изложенное не противоречит действующему законодательству.
Как верно отмечал Ш.Д. Чиквашвили, объем полномочий правления совпадает с пределами специальной правоспособности юридической личности кооператива. Все права и обязанности, которые находятся в этих пределах, могут быть осуществлены правлением от имени и за счет жилищного кооператива <1>.
--------------------------------
<1> См.: Чиквашвили Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. М., 1965. С. 72.

3. Правление созывается председателем не реже определенного в уставе количества раз в конкретный период, обычно не реже одного раза в месяц.
4. Правление в пределах своей компетенции принимает решения, обязательные к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами, работающими в кооперативе по трудовым договорам. Решения правления могут быть отменены только общим собранием (конференцией) кооператива. Правление не реже одного раза в год отчитывается перед высшим органом управления кооператива. Надо полагать, что общее собрание (конференция) вправе потребовать отчета у отдельного члена правления.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

Комментарий к статье 119

1. Руководит деятельностью членов правления кооператива председатель, который избирается на заседании высшего органа управления или исполнительно-распорядительного органа.
В комментируемой статье говорится о председателе правления, однако на практике деятельность кооперативов в этом вопросе ведется (может вестись) в двух направлениях. В небольших жилищных и жилищно-строительных кооперативах избирается председатель кооператива. В больших жилищных кооперативах существует должность председателя правления кооператива. Кто избирает председателя и каковы его полномочия, решает общее собрание (конференция) кооператива при разработке (изменении) устава.
2. Председатель правления (председатель) кооператива обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, в т.ч. с другими кооперативами, заключает договоры, совершает иные действия.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

Комментарий к статье 120

1. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива является контрольным органом кооператива. Ревизионная комиссия избирается на общем собрании (конференции), как правило, на тот же срок, что и правление. В обязанность ревизионной комиссии входит проверка хозяйственной и финансовой деятельности правления кооператива. Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) наряду с ЖК РФ определяется уставом и другими документами кооператива (например, положением о деятельности ревизионной комиссии (ревизора)).
2. Указание в ч. 1 комментируемой статьи на то, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления кооператива, означает также, что ревизионная комиссия (ревизор) не зависит от правления и его председателя. Комиссия отчитывается только перед общим собранием (конференцией) после проведения плановых и внеплановых ревизий, представляет заключение о бюджете кооператива и годовом отчете, отчитывается о своей деятельности.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

Комментарий к статье 121

1. Лица, имеющие право на вступление в жилищные кооперативы (граждане или юридические лица) (см. ст. 111 ЖК и комментарий к ней) и желающие стать членами жилищных кооперативов, могут стать таковыми двумя путями.
Первый - при учреждении кооператива, после решения об организации жилищного кооператива и его государственной регистрации в качестве юридического лица граждане и юридические лица, принимавшие участие в собрании учредителей, становятся членами жилищного кооператива.
Второй - вступление в "организованный" кооператив. В данном случае требуется выразить свою волю в заявлении, которое рассматривается в течение месяца правлением, а затем утверждается общим собранием (конференцией). Кроме того, требуется внесение вступительного взноса.
2. О правовом положении членов жилищных кооперативов см. гл. 12 ЖК РФ и комментарии к ст. ст. 124 - 134.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Комментарий к статье 122

1. Несмотря на название, в комментируемой статье речь идет только об одном способе реорганизации - о преобразовании в товарищество собственников жилья, однако реорганизация возможна и в других случаях. Вместе с тем кооператив может произвести слияние с другим аналогичным кооперативом или присоединиться к таковому. Соответствующее решение принимает общее собрание (конференция) членов.
2. Слияние происходит, когда два, три или более кооперативов решили организовать один. Такие организации иногда называют объединенными кооперативами.
Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяется к другому, как правило, более крупному или раньше организованному.
И слияние, и присоединение происходят в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях имеет место правопреемственность, т.е. происходит переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность кооператива: в первом случае - к вновь возникшему кооперативу (п. 1 ст. 58 ГК), во втором - к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК). Правопреемство осуществляется на основании передаточного акта.
3. Что касается преобразования жилищного или жилищно-строительного кооператива, то оно производится, как правило, в товарищество собственников жилья, т.е. происходит изменение организационно-правовой формы юридического лица, при этом к вновь возникшему товариществу переходят права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии с передаточным актом.
Следует обратить внимание на то, что первоначально на основании ст. 14 Вводного закона при выплате полностью паевых взносов членами кооператива последний следует преобразовать в товарищество собственников жилья до 1 января 2007 г. или ликвидировать. Впоследствии данная норма была отменена, поскольку на практике реорганизации не происходило: по сути, кооперативы стали действовать как товарищества, а ликвидация означала бы нарушение хозяйственных связей юридических лиц и нарушение прав собственников жилых помещений.
Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Акт утверждается общим собранием кооператива и представляется вместе с учредительными документами в налоговые органы для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы уже существующих юридических лиц <1>.
--------------------------------
<1> О государственной регистрации, осуществляемой при реорганизации юридического лица, см.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц" / Под ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2003. С. 138 - 183.

Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
4. В ст. 60 ГК РФ устанавливаются гарантии прав кредиторов при реорганизации юридического лица, в т.ч. и жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о реорганизации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является этот кооператив.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Комментарий к статье 123

1. На основании ст. 61 ГК РФ ликвидация кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
2. Кооператив может быть ликвидирован:
- по решению общего собрания его членов;
- по решению суда в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, или осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Требование о ликвидации кооператива по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
Решением суда о ликвидации юридического лица на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации.
3. Как ни парадоксально, но в отсутствие специальных норм в ЖК РФ кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) на основании и в порядке, установленных ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
4. Общее собрание членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые органы для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что кооператив находится в процессе ликвидации.
Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации.
С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами кооператива. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.
Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о ликвидации кооператива и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.
Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива.
5. После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого кооператива, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения.
Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием кооператива.
Если имеющиеся у ликвидируемого кооператива денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества кооператива с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Представляется, что к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые членами ликвидируемого кооператива.
После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов кооператива.
Ликвидация считается завершенной, а кооператив - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
6. На основании ст. 64 ГК РФ при ликвидации жилищного или жилищно-строительного кооператива требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемый кооператив несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в т.ч. по контракту;
- в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого кооператива;
- в четвертую очередь погашаются задолженности по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
- в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.
При этом требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди.
В случае недостаточности имущества оно распределяется между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.
При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса кооператива обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного кооператива.
7. Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого кооператива, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.
Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого кооператива, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.

Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Комментарий к статье 124

1. По окончании строительства (реконструкции) и после приемки кооперативного дома лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с суммой паевого взноса.
Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (см. ст. 15 ЖК и комментарий к ней). При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного самоуправления, с ними (органами) согласовывается решение общего собрания.
2. Очевидно, что членство в кооперативе лица, получившего жилое помещение, приводит к изменению правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:
- проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
- добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
- получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
- произвести сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки по поводу кооперативной квартиры;
- при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.
В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 3 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М.: Спарк, 1995. С. 195.

3. Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива отсутствует имущество.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 125

1. Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях - распоряжения кооперативной квартирой.
Паевой взнос (пай) в кооперативе является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно стать собственником занимаемого жилого помещения.
До полной выплаты паевой взнос в некоторых случаях может быть возвращен, например в случае выбытия лица из кооператива.
2. Право на паевой взнос может принадлежать нескольким лицам. Состав этих лиц определяется по разным основаниям, самое распространенное из них - супружеские отношения. Кроме того, наряду с членом кооператива могут иметь право на пай лица, участвующие в выплате паенакоплений.
3. Обращаем внимание на то, что граждане, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.
Право проживания наряду с пайщиками кооператива имеют члены их семей. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС СССР. 1988. N 9. Ст. 7.

Правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По существу права членов семьи производны от прав пайщика <1>. Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость данной аналогии признается судебной практикой <2>.
--------------------------------
<1> См.: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 122; Чиквашвили Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. С. 149.
<2> См. дело по иску жилищно-строительного кооператива к В.М. Левуну об отсутствии у него права на пользование квартирой в доме кооператива (Бюллетень ВС СССР. 1989. N 3. С. 28 - 31).

Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством <1>.
--------------------------------
<1> См.: ч. 2 п. 12 Постановления Пленума ВС СССР от 3 февраля 1988 г. N 1 // Бюллетень ВС СССР. 1988. N 2. С. 7.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 126

1. Разрешая временное проживание граждан в кооперативной квартире, необходимо иметь в виду, что на это требуется согласие члена кооператива и всех членов его семьи. Кроме того, необходимо уведомление правления жилищного кооператива о проживании временных жильцов.
2. Срок проживания временных жильцов ограничен шестью месяцами. При этом они не обладают самостоятельным правом пользования и обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока; если такового нет, то в течение семи дней со дня предъявления соответствующего требования членом кооператива (см. ст. 680 ГК <1>; ст. 80 ЖК и комментарий к ней).
--------------------------------
<1> Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 155 - 156.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 127

1. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г., оговаривая возможность раздела жилой площади только между членом кооператива и его бывшим супругом, ограничивал права других лиц, участвовавших в паенакоплении. Наряду с бывшими супругами к таким лицам в настоящее время могут относиться: во-первых, супруг, по каким-либо причинам желающий раздела квартиры, но не желающий расторгать брак; во-вторых, члены семьи пайщика, имеющие право на долю в паенакоплении; в-третьих, юридические лица, имеющие право на паенакопление.
2. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Такой раздел возможен между членом кооператива и лицом, имеющим право на паенакопление. При этом необходимо соблюдение двух условий: 1) пай должен быть в составе общего имущества; 2) каждому из претендующих на раздел может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
3. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 11 октября 1991 г. N 11 <1> разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому участнику раздела доли паенакопления, интересы других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
--------------------------------
<1> См.: п. п. 23 - 26 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 200 - 201.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изол